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導(dǎo)讀:2023年的全國“兩會”正在進行中，代表、委員們的各種提案、建議在熱搜榜上不斷輪換，也引發(fā)了網(wǎng)友們持續(xù)的關(guān)注和熱議。然而明眼人不難發(fā)現(xiàn)，征收拆遷、房地產(chǎn)領(lǐng)域的話題熱度有所降低，城市更新、鄉(xiāng)村振興等新概念上位，“大拆大建”似乎儼然沒了市場。那么，征收拆遷真的因房地產(chǎn)市場的不景氣而“遇冷”了嗎？被拆遷人又該對有所抬頭的“亂征亂拆”現(xiàn)象抱持怎樣的警惕呢？

在明律師首先要指出的是，房地產(chǎn)市場的淪為“困難行業(yè)”和征收拆遷之間是間接、或然的關(guān)系。事實上，高速、高鐵等重大建設(shè)項目引發(fā)的農(nóng)村集體土地征收仍非?；钴S，各種創(chuàng)新性質(zhì)的騰退、舊村改造等鄉(xiāng)村振興項目也持續(xù)發(fā)力，農(nóng)民朋友可是須臾不敢放松對自身財產(chǎn)權(quán)益的維護。而在近期的集體土地征收咨詢中，我們發(fā)現(xiàn)真正嚴格依照法定程序作出征地補償安置決定的案件少之又少，相當(dāng)一部分征地行為都是在違法推進中。各位需要明白的是，根據(jù)2021年修訂的《土地管理法實施條例》及各省此后陸續(xù)更新的“土地管理條例”“《土地管理法》實施辦法”等的規(guī)定，只要被征地農(nóng)民不愿簽字配合交地、搬遷，縣級政府就需要在征地依法獲批后作出征地補償安置決定，才能申請法院去強制執(zhí)行，實現(xiàn)其拿到一塊“凈地”的目的。換言之，在征地補償安置協(xié)議未簽訂的情況下，“決定”必須要有，沒有就會面臨“拆不動”，這本應(yīng)是繞不過去的。但在咨詢中，大量被征地農(nóng)民表示其從未見到過征地（房屋）補償安置決定，而是在未配合簽約的情形下持續(xù)經(jīng)歷各種逼簽，或遭遇“無證面積只補償建造成本”“部分家庭成員不給予安置面積”等各種補償打壓。在明律師認為，《土地管理法》及其實施條例的修訂被一些征收方做了“誤讀”，即在“先簽約，后報批”的順序顛倒情形下，只要能實現(xiàn)簽約率達標，怎么折騰都行，而根本無視法定的征收補償程序。在這樣的錯誤心態(tài)支配下，各種違法情形自然層出不窮，難以踩得住剎車。我們提示廣大被征地農(nóng)民堅決做到以下3點：1.除非對補償安置利益特別滿意，不建議在第一波簽約時為獲取獎勵金而搬著小板凳去排隊搶著簽字。從個案中可以看到，補償安置方案、手冊是為鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道、縣級政府在實際操作中預(yù)留了相當(dāng)充分的操作空間的，在這件事情上，早簽約真未必早受益。適當(dāng)?shù)摹巴稀币稽c時間，對被征收人而言有益無害。實踐中，相當(dāng)一部分被拆遷人對補償安置條件并不滿意，只是迫于“跟著走”“隨大流”等心態(tài)去盲目簽字，事后又咨詢律師能否反悔、重簽，這顯然是與虎謀皮。大家與其違背自己的真實意愿去“配合重大建設(shè)項目推進”，還不如將自己的合法利益最大化擺在前頭。依法救濟權(quán)利從來都是法律賦予被拆遷人的權(quán)益，動輒污蔑誰誰是“釘子戶”的時代早就過去了。2.盡量團結(jié)更多被拆遷人集體咨詢律師、維護權(quán)利。在農(nóng)村集體土地征收中，“湊比例”是當(dāng)下程序中征收方的首要任務(wù)，一般都要求湊夠90%以上，個別地方甚至要求達到95%。故此，一旦簽約比例達標，征收方就可依法組卷報批，項目就會朝著不可逆的方向推動，個別“剩余戶”的談判籌碼就會大大降低。倘若被征收人能在咨詢律師階段就團結(jié)起來，通過聽取律師的專業(yè)分析去明晰自己對補償安置利益的訴求，敢于通過提出意見、申請聽證、參與座談等途徑和征收方談法律，那么形勢一定會發(fā)生重大的轉(zhuǎn)折和變化，朝著有利于提升補償安置利益的目標發(fā)展。對征收方而言，將被征收人“各個擊破”“分而治之”是其傳統(tǒng)策略，既知如此被征收人就不應(yīng)坐等圍獵，而是要跳出對方的包圍圈，敢于抱團取暖。只要征收方無法湊齊90%以上的簽字同意，其就勢必要坐下來和“維權(quán)代表”協(xié)商談判，提升補償安置的機會也就來了。需要指出的是，在明律師從不鼓勵被拆遷人在補償利益訴求上“獅子大開口”“漫天要價”，但也絕不提倡被拆遷人對自己本應(yīng)取得的合法權(quán)益隨意放棄、妥協(xié)、讓步。被拆遷人應(yīng)當(dāng)卸下“民不與官斗”的心理包袱，在法律許可的框架內(nèi)敢于和征收方協(xié)商、溝通，而不是人家說什么就是什么，給什么就拿著什么。3.對協(xié)商簽約未果下的逼簽一定要努力扛住，不可“一逼就簽”。我們一再告誡廣大被征收人，只要你暫未趨之若鶩地跑去簽字，逼簽就幾乎是不可避免的。但我們同樣應(yīng)當(dāng)記住，所有的逼簽都是不合法的。正所謂“一鼓作氣，再而衰，三而竭”，逼簽的手段、方式繁多，目的就是試圖“亂拳打死老師傅”，像當(dāng)年巔峰時期的泰森那樣在交手第一回合就將對手撂倒在地。只要我們扛過第一個回合，再配合專業(yè)律師的指導(dǎo)將法律力量用上，或許就會發(fā)現(xiàn)對方并沒有傳說中的那般厲害，反而顯露出對走法律途徑的某種忌憚?！耙挥|即潰”的情形下我們將不會有任何翻身的機會，扛過違法逼簽的第一波，就會逐步將事情向著法治軌道上牽引，就有機會讓對方意識到不調(diào)整補償安置標準、認定結(jié)果，根本無法合法的作出征地補償安置決定。在明律師最后要提示大家的是，無論地方上怎樣的誤讀全新的征地補償法定程序，這個程序始終都是有的，而不是沒有。這就意味著只要農(nóng)民朋友們知法懂法并敢于和征收方“斗法”，征收方就不得不在法律的框架內(nèi)和我們老老實實對話，而無法用“我們不談法律，只談補償安置政策”這樣的怪話來搪塞我們。對那些未最終取得征地批復(fù)，未依法作出補償安置決定就強行占地施工的項目，農(nóng)民要敢于通過申請政府信息公開、土地違法查處、行政復(fù)議直至提起行政訴訟等途徑“亮劍”，并將律師函、輿論監(jiān)督等“工具”全部用齊用好，爭取做到在“未簽未拆”的情勢下尋求律師的幫助，那么前文提到的“亂征亂拆”現(xiàn)象就完全可能實現(xiàn)“由亂到治”的逆轉(zhuǎn)，最終讓農(nóng)民朋友們拿到公平、合理的征收補償。（王小明/文）