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【資料圖】

作者 | 王澤紅

碧桂園披露業(yè)績(jī)預(yù)告之前，超70家房企的盈利預(yù)警，再疊加百?gòu)?qiáng)房企銷售規(guī)模的驟降，已經(jīng)奠定了一個(gè)認(rèn)知基本面：

2022年，既是房地產(chǎn)行業(yè)筑底之年，更是房企業(yè)績(jī)?cè)庥龌F盧的一年。

體現(xiàn)在數(shù)據(jù)層面：百?gòu)?qiáng)房企銷售額約7.29萬億，規(guī)模降了四成，基本回到了2015年的水平，千億房企減少23家，僅剩20家。

截至3月13日，已至少有75家房企披露業(yè)績(jī)預(yù)告，有43家預(yù)虧，預(yù)虧額最高的超過200億元。其中，34家央企、國(guó)企和混合所有制企業(yè)中有17家歸股凈利潤(rùn)預(yù)虧損，41家民企中有28家預(yù)虧。

正是在房企普遍預(yù)虧的既定現(xiàn)狀下，碧桂園于3月13日公告稱，在剔除公允價(jià)值變動(dòng)、匯兌凈損益等影響后，2022年預(yù)期錄得歸屬股東的核心凈利潤(rùn)介乎約10億元至30億元，股東應(yīng)占虧損介乎約55億元至75億元。

業(yè)績(jī)背后的共性難題

行業(yè)下行大勢(shì)之下，碧桂園也難以抵擋，但也因認(rèn)知基本面的形成，盈利預(yù)警發(fā)布后外界看待碧桂園更多偏向理性，從中更看到了業(yè)績(jī)預(yù)告背后的堅(jiān)守與韌性。

碧桂園預(yù)期錄得虧損的原因主要有三個(gè)方面：一是期內(nèi)部分低毛利項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降；二是對(duì)物業(yè)項(xiàng)目計(jì)提的減值增加；三是外匯波動(dòng)造成預(yù)期匯兌凈損失所致。

從中不難發(fā)現(xiàn)，此三大因素也是致使其他房企業(yè)績(jī)下滑甚至虧損的導(dǎo)火索，即便是頭部央企招商蛇口，也因結(jié)轉(zhuǎn)毛利下滑、計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備同比增加等因素，2022年歸母凈利潤(rùn)較2021年下降63.36%至55.65%。

一向以經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健著稱的港資房企，也深受匯率波動(dòng)困擾，九龍倉(cāng)置業(yè)去年受美元加息影響，借貸成本增加5億港元，年利率從2022上半年度的 1.5 厘飆升至下半年度的3.5厘，全年實(shí)際借貸年利率上升至2.5%。

從此前75家房企的業(yè)績(jī)預(yù)告中可以發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目交付進(jìn)度慢、房?jī)r(jià)整體下行、房企以價(jià)換量等因素導(dǎo)致結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)大幅下滑甚至虧損，碧桂園遭遇的業(yè)績(jī)下滑因素早已成為房企面臨的普遍共性問題。

從碧桂園來看，去年嚴(yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì)對(duì)利潤(rùn)表產(chǎn)生了直接影響，開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降，對(duì)存貨進(jìn)行了較大額的減值計(jì)提，以及受美元升值影響形成的較大額匯兌損失，致使其歸母凈利潤(rùn)自2007年上市以來首次轉(zhuǎn)負(fù)。

但碧桂園核心凈利潤(rùn)依舊保持正向，這殊為不易。

自救與成果反饋

相較而言，碧桂園業(yè)績(jī)雖有下滑，但難得地還站在核心凈利潤(rùn)正向區(qū)間，現(xiàn)金流安全，融資渠道也暢通，是行業(yè)為數(shù)不多受監(jiān)管部門認(rèn)可的示范民營(yíng)房企。

而這一切的背后，與碧桂園的全力自救與不躺平強(qiáng)相關(guān)。

2022年，房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇前所未有的挑戰(zhàn)，大批民營(yíng)房企出險(xiǎn)，融資渠道受阻，碧桂園董事、監(jiān)事及高級(jí)管理人員卻購(gòu)買公司債券累計(jì)金額5999萬元；控股股東更是購(gòu)買債券累計(jì)金額32512萬元，并提供50.55 億港元免息無抵押貸款支持碧桂園的發(fā)展，向外釋放信心。

財(cái)務(wù)管控上則是壓縮一切不必要的支出，通過銷售回款、可動(dòng)用現(xiàn)金管理、審慎投資來維持收支相對(duì)平衡的狀態(tài)，短期上進(jìn)行每周資金計(jì)劃的滾動(dòng)鋪排；中長(zhǎng)期上鋪排未來12個(gè)月的現(xiàn)金流計(jì)劃，將可能的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)都納入考量并做極致壓力測(cè)試。

正是這樣的精細(xì)化的管控，碧桂園才使得現(xiàn)金流保持平穩(wěn)，守住了保經(jīng)營(yíng)安全、保交樓、保債務(wù)剛兌的底線，去年到期債券全部如期償付，成為為數(shù)不多的“零違約”民營(yíng)房企之一；同時(shí)，全年交付近70萬套房屋，經(jīng)受住了“交付大考”之年的壓力。

（上海·碧桂園鉑翠廷，驗(yàn)房師陪同業(yè)主收房）

2022年全年，碧桂園實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額約3574.7億元，累計(jì)實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷售面積4451萬平方米。據(jù)第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，碧桂園以全口徑銷售額4643億元穩(wěn)居行業(yè)首位。

這些努力的成果，也在不斷向碧桂園傳遞正反饋，令其成為僅存的幾家受到監(jiān)管部門和金融機(jī)構(gòu)支持的民營(yíng)房企之一，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，碧桂園2022 年在監(jiān)管部門支持下共發(fā)行公司債合計(jì)15億元，中票合計(jì)25億元，可轉(zhuǎn)債39億港元，ABS5.2億元。

此外，自“三支箭”落地以來，碧桂園還持續(xù)獲得工商銀行等10家銀行逾3000 億綜合授信支持，去年年底還獲得首筆內(nèi)保外貸融資2.8億美元、期限3年的銀團(tuán)貸款。

進(jìn)入2023年1月，又與中國(guó)民生銀行香港分行訂立融資協(xié)議，獲最高達(dá)5000萬美元等值的人民幣定期貸款融資；臨近月底時(shí)，200億元中票發(fā)行已獲準(zhǔn)注冊(cè)，成為春節(jié)后獲批儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行的首家房企。

融資渠道的暢通，令碧桂園在保經(jīng)營(yíng)、償債務(wù)、謀發(fā)展等方面有了更大空間。正如其集團(tuán)總裁莫斌所言：“2022年我們付出了極大代價(jià)，打贏了關(guān)乎企業(yè)生存的‘鐵原保衛(wèi)戰(zhàn)’，這一戰(zhàn)讓我們更成熟，更有力量去面對(duì)今年和未來長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展?！?/p>

打好2023年“翻身仗”

春節(jié)假期后，樓市回暖跡象愈發(fā)明顯，據(jù)統(tǒng)計(jì)局1月數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅上漲城市數(shù)量36個(gè)，較2022年12月增加21城；進(jìn)入2月，百?gòu)?qiáng)房企銷售額環(huán)比增長(zhǎng)29.8%，同比增長(zhǎng)11.8%，同環(huán)比已實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)正，地產(chǎn)銷售復(fù)蘇已初見端倪。

3月7日，在2023年全國(guó)兩會(huì)第二場(chǎng)“部長(zhǎng)通道”上，住建部部長(zhǎng)倪虹用“充滿信心”來形容房地產(chǎn)，主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：

一是房地產(chǎn)供需兩端都發(fā)生了積極變化，住房項(xiàng)目復(fù)工率大大提高，售樓處看房量大幅提升，成交量也明顯改善；

二是今年1、2月份，全國(guó)一手和二手商品房銷售結(jié)束了13個(gè)月的負(fù)增長(zhǎng)，70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)總體平穩(wěn)，“保交樓”工作扎實(shí)推進(jìn)，房企的合理性融資也得到了改善，市場(chǎng)主體信心正在恢復(fù)；

三是購(gòu)買首套住房的大力支持政策、購(gòu)買二套住房的合理支持政策已經(jīng)出臺(tái)，正在落實(shí)見效；不讓投機(jī)炒房重新入市、原則上不支持三套以上購(gòu)房的要求，各地也在認(rèn)真落實(shí)。

市場(chǎng)的復(fù)蘇再疊加自身的經(jīng)營(yíng)與基礎(chǔ)，使得碧桂園也充滿信心，要在2023年打一場(chǎng)“翻身仗”。碧桂園董事會(huì)稱，房地產(chǎn)仍是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，公司定能抓住市場(chǎng)修復(fù)的機(jī)遇，踐行新的發(fā)展模式，繼續(xù)走高質(zhì)量發(fā)展之路，對(duì)碧桂園集團(tuán)的發(fā)展充滿信心。