從1998年，住房商品化改革以來，高層的住宅受到了國內(nèi)人民的青睞，具體有多少呢？

(資料圖)

到現(xiàn)在的20多年間，我國建設(shè)的35萬座樓房建筑里面，24萬都超過了8層的，而15層以上的住宅在2015年后占據(jù)了71%。

如果以后房屋年限到了，城市中這么多的高樓大廈該怎么辦呢？難道只能爆破處理了？

使用年限

房產(chǎn)相關(guān)的年限主要有兩個，第一個是設(shè)計使用年限，第二個是土地使用年限。

注意，設(shè)計使用年限并不是“保質(zhì)期”，到期了就不能使用了。

設(shè)計年限更多取決于設(shè)計的條件或要求，設(shè)計的時候考慮到材料的耐久性等等，如房屋墻壁使用的保溫材料年限要求是25年，那么25年后就會存在保溫脫落等情況，需要翻修。

這個房屋設(shè)計使用年限更類似于車的免檢期，過了免檢期車輛就要去每年檢車，如果存在不合格的部件就要維修，而不是整車報廢。

這個設(shè)計使用年限一般來說是——50年。

在我們國家土地使用年限一般來說是70年，一般情況下來說，住宅用地的使用年限期滿以后，如果沒有報廢，按規(guī)定是自動延期的，業(yè)主只要重新簽訂土地使用合同和繳納土地使用費(fèi)就可以。

也就意味著，現(xiàn)行拆除的房屋的原因并不是房屋年限到達(dá)，而是因?yàn)榘踩蛩鼗蛘咄恋厣档纫蛩?，拆除重建?/p>

高層建筑的拆除辦法

高層建筑的拆除相對于建造來說并不是一個難事，拆除要比建造容易得多。

國外的高層建筑從1900年就開始建造，也拆除了很多，對于拆除的技術(shù)手段都相對比較成熟。

如果周圍的環(huán)境允許，如沒人或?qū)掗?，那直接可以使用爆破的方式“暴力”拆除?/p>

但是爆破拆除建筑會帶來極大的風(fēng)險，紛飛的石頭、灰塵等，很多時候要避免這樣的情況出現(xiàn)在城市里，那么拆除的困難度將會變大，不過也不是難事。

比如QB切割施工法，就是先穩(wěn)定住建筑的上層，從上往下或者下往上一層一層地拆除，各個國家都有足夠的手段和技術(shù)來拆除高層建筑。

拆除的成本可以忽略不計，例如7層以下的住宅拆樓是免費(fèi)的，而高層建筑拆下來的材料包括并不限于——結(jié)構(gòu)鋼筋、破舊門窗、磚塊、混凝土等。

現(xiàn)在普遍高層一層樓的鋼筋大概有35—40噸，拆一層的材料光鋼筋就能賣4萬塊左右，拆樓甚至是一個很賺錢的生意。

可是世界各地都有很多的破舊的高層建筑樹立，可見，不拆的原因并不是拆除的困難，而是更深層次的問題。

高層建筑的未來

高層建筑要拆除其實(shí)只有一個很簡單的理由——剩余價值利用完畢了。

假設(shè)這棟樓已經(jīng)成為危樓，沒有人居住，同時這塊地有房地產(chǎn)開發(fā)商看上，那么將會馬上拆除。

可是現(xiàn)在的高層建筑，雖然說使用年限50年，可是20—30年之后就會普遍出現(xiàn)一個情況——建筑地基礎(chǔ)設(shè)施損壞嚴(yán)重。

電梯不能用、水管加壓上不去、建筑的內(nèi)部（防水、抗高溫）材料出現(xiàn)問題，當(dāng)這些問題出現(xiàn)的時候，住宅就需要維護(hù)，不然一個不小心就是數(shù)條人命。可是維護(hù)的錢從哪兒來呢？

商品房本質(zhì)上是一件商品，當(dāng)這個商品已經(jīng)經(jīng)過了合理的使用壽命，需要修繕的時候的錢誰來出呢？

這個錢開發(fā)商肯定是不會出的，就像買了輛車零件的正常損壞是要自己出錢的。

買房子的時候會出一個公共維修基金，可是這個基金是按照是10年甚至20年前的物價水平，完全不能夠滿足現(xiàn)在的維修花費(fèi)。而全體住戶集資修繕的價值可能很高，不如重新賣一套房子。

想要重新開發(fā)，房屋的產(chǎn)權(quán)還在，算上土地轉(zhuǎn)讓、安置賠償、重新建設(shè)等費(fèi)用極其地不劃算，重建也不太可能，這房子只能空下來，也沒人修但是也拆不掉。

那難道這些房子就成了土地上的“釘子戶”，拆也不得，修也不得？

這樣的情況，其實(shí)在發(fā)達(dá)國家多年之前就已經(jīng)出現(xiàn)。我們來看看國外是怎么做的。

英國和法國在1960年的時候，經(jīng)歷了戰(zhàn)后重建出現(xiàn)了大量的人口增長，同時大量的移民潮出現(xiàn)。

為了緩解人口壓力帶來的住宅壓力，歐洲國家的修建房屋標(biāo)準(zhǔn)開始向高層建筑傾斜，建設(shè)巔峰時期修建的住宅高層數(shù)量超過了80%。

由于技術(shù)原因，最初的建筑在排水、照明、供暖等設(shè)施上使用的設(shè)備較為老舊且耐久度差。雖然配套有物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，可數(shù)年之后各種問題開始層出不窮的出現(xiàn)，令居民難以忍受，紛紛搬走。

物業(yè)雖然對這些建筑經(jīng)過多年后進(jìn)行了重修（1990年左右），可是修繕的時候，缺乏足夠的資金，花了一大筆錢，效果還十分不好。

最終這些高層建筑區(qū)域的原住民會把房子以極其低價的租價出租出去。

最終，國外一線城市超過20年房齡的住宅樓都有了同樣的特點(diǎn)，都是小戶型損壞較為嚴(yán)重，但沒有達(dá)到不能住的標(biāo)準(zhǔn)。

同時以三教九流的租戶為主，而且租戶的收入都比較低。

小區(qū)也不存在物業(yè)，租戶也沒有主人翁意識，對于小區(qū)的東西也都不在乎，衛(wèi)生、環(huán)境無所謂，涉及維修協(xié)調(diào)的事情找不到人。

這些地方離城區(qū)不算遠(yuǎn)，可是周圍的基礎(chǔ)配套設(shè)施，連基本的醫(yī)療、教育都無法滿足，形成了一個新的小型自治區(qū)域。

當(dāng)時的政府想過拆除或者重新改造，例如政府出錢維護(hù)墻體保溫、撤換老舊線網(wǎng)管道，防滲水等措施。

可是因?yàn)榉课莸钠毡槔吓f，居民也沒錢。陷入一個“政府修了壞，居民是租住不出錢修繕，接著壞，政府沒錢修了，回歸原狀”的死循環(huán)。

如果離城市比較遠(yuǎn)的地區(qū)則完全淪為廢城，完全沒有人問津、淪為動物的住所。

結(jié)語

戰(zhàn)后的歐洲在快速城市化的進(jìn)程中為了安置大量進(jìn)城的勞動力，建造了大量的高層建筑，雖然社會體制和分布模式都不盡相同，可是出發(fā)點(diǎn)其實(shí)都是相同的。

歐洲在經(jīng)歷了大面積的荒廢之后如今還是選擇了興建高層建筑，并且有愈演愈烈之勢。

在愛德華·格萊澤的《城市的勝利》和哈庫斯的《瘋狂紐約》中描述了一種城市——田園城市。

這種城市中并不只具有高樓大廈，反而關(guān)注城市的環(huán)境，避免大量的人群累積，可這樣的想法終究是一種理想。

從經(jīng)濟(jì)學(xué)上來說，高容積率的規(guī)劃有很大的發(fā)展優(yōu)勢，在資本的運(yùn)作下如何解決高層建筑帶來的城市難題會是未來的一個恒久話題。