■制圖：廖木興

延期交付？合同套路深？房企正著力打造交付體系

(相關(guān)資料圖)

住房承載著人民群眾對美好生活的向往，是消費者最為關(guān)注的重點民生消費需求之一。商品房消費領(lǐng)域的問題盡管經(jīng)過多年整頓，消費亂象仍層出不窮：延遲交房、房屋質(zhì)量出問題、合同條款不公平、捆綁銷售車位、虛假宣傳等，各種買房套路防不勝防。根據(jù)中國消費者協(xié)會公布的2022年全國消協(xié)組織受理投訴情況分析，2022年全國房屋及建材類投訴達35513件，約占商品大類投訴的6%。房企的交付力已成為購房消費者的決策重點，為此，優(yōu)質(zhì)房企正著力打造相關(guān)的交付體系。

■采寫：新快報記者 何璐詩

消費痛點

延期交房，強行捆綁銷售

2022年不少購房者遭遇延遲交房或者不符條件強行交房的情況。部分開發(fā)商在合同約定交房日到來時，樓盤尚未全部完工且不具備交付條件情況下，為逃避違約責任強行交房。

2020年8月，周女士看中了佛山順德大良的一套公寓，與開發(fā)商北京鴻坤地產(chǎn)旗下的廣東銀桐科技投資管理有限公司簽訂了《商品房預售合同》，以共58萬余元的價格購買了其開發(fā)鴻坤創(chuàng)智天地（鴻坤財智大廈）的1號樓LOFT公寓單位。合同約定的交付日期是2021年12月30日前交付毛坯房，當時銷售人員承諾送的精裝修交付時間是2022年8月30日前。到了2022年11月15日，由于嚴重逾期交房，周女士故與開發(fā)商進行協(xié)商，希望開發(fā)商承擔違約責任，退房退款，并賠償利息與違約金。開發(fā)商向周女士表示，可以申請退房，但沒有任何賠償……

而根據(jù)中消協(xié)案例，2022年5月，消費者龍先生在曾都區(qū)某樓盤購買了一套房屋，合同約定2021年12月精裝修交房，由于疫情原因，項目延期三個月交房，也就是2022年3月31日交房。但2022年3月，開發(fā)商又在小區(qū)停車場入口貼了公告，要求業(yè)主先行認購小區(qū)車位，若不訂購車位就以現(xiàn)狀（毛坯）交付。對于此案例，中國消費者協(xié)會指出，消費者有權(quán)拒絕經(jīng)營者的強制交易行為。

交付時各種質(zhì)量問題浮現(xiàn)

交付問題是2022年購房消費的重中之重。收樓時，有購房者遇上墻面開裂、地面空鼓等“顯性”質(zhì)量問題，也有的遇上衛(wèi)生間滲漏、地暖破裂等后繼使用后才能暴露發(fā)現(xiàn)的“隱性”問題。

在佛山市消委會的2022年十大典型案例中，便警示了房屋保修期內(nèi)發(fā)生的質(zhì)量問題。陳女士與某房地產(chǎn)公司簽訂了房屋買賣合同，查驗房屋時，發(fā)現(xiàn)墻面多處空鼓、滲水，并且門窗出現(xiàn)松動跡象，要求公司盡快修復。陳女士再次上門驗收時，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題仍存在，公司承諾繼續(xù)修復。數(shù)月后，陳女士被告知房屋已經(jīng)修復完畢但忘記通知。陳女士認為房屋因修復時間過長導致空置，要求公司賠償修復期間的租金損失，但公司拒絕了陳女士的要求。

佛山市消委會經(jīng)調(diào)查后認為，該公司的房屋出現(xiàn)諸多質(zhì)量瑕疵，具有修復義務，修復完后應當及時通知陳女士驗收。但該公司修復時間超過半年，明顯超過質(zhì)量瑕疵通常的修復時間，導致陳女士無法正常使用房屋，公司應承擔一定的賠償責任。最終法院結(jié)合陳女士提供的微信聊天各個溝通時間節(jié)點及其他證據(jù)，判決公司賠償陳女士在修復期間無法正常使用房屋的損失。

要求購房者簽下不公平條款

近年，不少消費者反映，在商品房買賣、租賃、裝修、物業(yè)等相關(guān)領(lǐng)域都存在買賣合同以及協(xié)議內(nèi)出現(xiàn)不公平格式條款。例如合同內(nèi)條款指出，開發(fā)商對于樣板房、宣傳資料的內(nèi)容不作為交樓依據(jù)。類似的條款包括：“買受人在簽訂本合同時，經(jīng)現(xiàn)場查看、查閱相關(guān)文件手續(xù)等方式已作全面細致了解，出賣人不存在虛假、誤導性承諾、陳述，買受人自愿購買該物業(yè)。買受人在現(xiàn)場看到的樣板房、宣傳資料、樓盤廣告等僅作為要約邀請，不作為出賣人向買受人交付房屋的合同依據(jù)，概以本合同內(nèi)容為準?！?/p>

對此，中消協(xié)律師團的法律分析指出，消費者在售樓處選購商品房時，開發(fā)商精心制作的銷售手冊、樓盤模型、樣板房等銷售廣告和宣傳資料會對消費者的購買決策產(chǎn)生重大影響，開發(fā)商在銷售廣告和宣傳資料中對商品房及其附屬設施作出說明和允諾，吸引消費者簽約購買。根據(jù)法律規(guī)定，商業(yè)廣告和宣傳的內(nèi)容符合要約條件的，構(gòu)成要約，開發(fā)商無權(quán)單方在合同中規(guī)定廣告和宣傳資料等不構(gòu)成合同內(nèi)容。當售房廣告和宣傳資料構(gòu)成要約的，即使未寫入合同，開發(fā)商也應履行相關(guān)義務，如未按約履行，則構(gòu)成違約。

行業(yè)破局

扎實推進保交樓工作

去年以來，部分城市的項目交付風險加劇，非正常停工停貸嚴重影響了局部地區(qū)的銷售去化復蘇?！氨＝粯恰敝鸩匠蔀檎叩拙€，政府、房企、金融機構(gòu)三方正合力有序推進“保交付”專項工作。

今年以來，一系列圍繞“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”的舉措正加速推進，包括新增1500億元保交樓專項借款投放、設立2000億元保交樓貸款支持計劃、加大保交樓專項借款配套融資力度、強化保交樓司法保障等，并通過優(yōu)化政策激活合理需求，加大保交樓力度。

3月7日，住房和城鄉(xiāng)建設部部長倪虹表示：“保交樓的工作也在扎實推進，切實保障了購房人的合法權(quán)益，房企合理性融資也得到了改善。應該說市場主體信心正在恢復?！?/p>

在“保交樓”的大政策背景下，未來交付力或成為房企的重要硬實力之一，部分房企著力搭建“交付體系”。據(jù)中銀證券監(jiān)測，在已經(jīng)搭建交付體系的房企中，按體系的完整性和環(huán)節(jié)的偏重性可以分成三類：一是在集團層面搭建了全周期交付體系，并在品牌上形成了強交付力形象。例如龍湖2022年推出全新“龍湖智善交付”體系，以新交心，貫穿產(chǎn)品品質(zhì)、產(chǎn)品顏值、智慧科技、“一個龍湖”生態(tài)體系、交付體驗、宜居空間、溫度服務、常住常新、龍民尊享九大維度，全生命周期陪伴，跨越空間鏈接“一個龍湖”的多維場景服務。二是交付體系重點聚焦前端建造施工環(huán)節(jié)，重標準、強品質(zhì)。如中南建設打造“美好立方”服務體系進行工藝工法展示，實現(xiàn)從產(chǎn)品建造流程、材質(zhì)選擇、規(guī)范管理、服務落地到社區(qū)全觸點展示。三是交付體系重點優(yōu)化客戶交付體驗，搭建全流程服務體系。例如萬科在“客戶愿意埋單”的好服務行動基礎上，在集團范圍內(nèi)開啟“5+3+2”共10項好服務行動，新增交付服務升級、設交付標準樣板間、交房及交證、線上簽約服務四項行動，以提升萬科的產(chǎn)品和服務質(zhì)量。

現(xiàn)房銷售改革提速

此外，現(xiàn)房銷售改革提速，已從“鼓勵”升級為“試點”。今年1月17日召開的“全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議”曾明確，有條件的可以進行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實行預售的，必須把資金監(jiān)管責任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風險。2023年2月7日，河南省住房和城鄉(xiāng)建設工作會議明確，今年將進一步規(guī)范商品房預售資金監(jiān)管，逐步提高預售門檻，以鄭州、開封為試點，積極探索預售制度改革和現(xiàn)房銷售。上海易居房地產(chǎn)研究院認為，當前全國現(xiàn)房銷售規(guī)模占比約為14%，預計到2028年全國現(xiàn)房銷售規(guī)模占比有望達到20%，這也意味著后續(xù)購房市場中，5套住房有1套是屬于現(xiàn)房的。

數(shù)說行業(yè)

根據(jù)中國消費者協(xié)會公布的2022年全國消協(xié)組織受理投訴情況分析，2022年全國房屋及建材類投訴達35513件，約占商品大類投訴的6%。

上海易居房地產(chǎn)研究院認為，當前全國現(xiàn)房銷售規(guī)模占比約為14%，預計到2028年全國現(xiàn)房銷售規(guī)模占比有望達到20%，這也意味著后續(xù)購房市場中，5套住房有1套是屬于現(xiàn)房的。

行家支招

把關(guān)項目進度、資金流向，房企責任制需強化

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，防范爛尾樓或者延遲交房，預售門檻和預售資金監(jiān)管也至關(guān)重要。這就需要住建部門和金融監(jiān)管部門加強配合，一個管進度，一個管資金撥付，二者要齊心協(xié)力，各司其職，分工明確地對這個資金進行監(jiān)管。其中，住建部門一定要把關(guān)項目的進度，實際進度；銀行一定要對這個資金的流向進行監(jiān)管，是否真正流向支付工程款、材料款等。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，從內(nèi)部控制的角度看，責任制度確實需要強化。“例如開發(fā)商在營銷時，一些虛假宣傳問題會推脫是營銷人員說的；建筑問題也會有多方責任人。無論營銷還是建造，開發(fā)商的責任都需要得到進一步的強化，只有這樣購房中的各個環(huán)節(jié)才會逐漸規(guī)范?！?/p>