央廣網(wǎng)北京2月25日消息（總臺(tái)記者錢(qián)成 王利 安徽臺(tái)孫玲娟）近期，銀保監(jiān)會(huì)再次召開(kāi)專(zhuān)題會(huì)議，要求銀行加快處理積壓申請(qǐng)，做好提前還款服務(wù)。同時(shí)，將繼續(xù)加大對(duì)違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)用途貸款、消費(fèi)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的監(jiān)管。

但房貸5%到6%的利息與經(jīng)營(yíng)貸等3.7%左右的利差，讓不少中介機(jī)構(gòu)頂風(fēng)違規(guī)操作。網(wǎng)上也出現(xiàn)了不少號(hào)稱(chēng)能降低房貸利率的“實(shí)用貼”，包括熟人交易、轉(zhuǎn)貸降息以及商貸轉(zhuǎn)公積金等。有文章稱(chēng)，親屬間房產(chǎn)過(guò)戶(hù)后，房貸利息少了20萬(wàn)，事實(shí)真的如此嗎？這些方法可行嗎？

由于目前的經(jīng)營(yíng)貸款利率整體低于個(gè)人住房貸款利率，特別是低于二套房貸款利率，讓一些中介嗅到了價(jià)差的“商機(jī)”。部分中介主動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)，試圖為那些想節(jié)約利息支出的人提供所謂的“轉(zhuǎn)貸”服務(wù)。

(資料圖片)

家住安徽的張先生最近就遇到了類(lèi)似的情況，當(dāng)?shù)匾患曳慨a(chǎn)中介公司的員工告訴他，可以將住房按揭轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等，但需要辦理一份營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

“說(shuō)只要注冊(cè)了以后基本上都能辦下來(lái)，他們（銀行）也不會(huì)去現(xiàn)場(chǎng)檢查什么的。如果說(shuō)你有一個(gè)確實(shí)在經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，有實(shí)體的話，銀行可能還會(huì)給你更多的優(yōu)惠折扣?！睆埾壬嬖V記者。

同時(shí)，房產(chǎn)中介銷(xiāo)售員告訴張先生，他們不僅能幫忙辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，如果還貸款的錢(qián)不夠，他們也可以墊付。

“他從中扣一點(diǎn)服務(wù)費(fèi)，跟我說(shuō)他墊付的資金相對(duì)比較高，但是一般來(lái)講，申請(qǐng)貸款7到10個(gè)工作日就能下來(lái)。除了辦營(yíng)業(yè)執(zhí)照以外，還有消費(fèi)貸，就是以個(gè)人的形式貸款，但是消費(fèi)貸有一個(gè)不好，消費(fèi)貸款的年限太短了，有的消費(fèi)貸是每年要過(guò)一次本金，第二年再能貸出來(lái)，有的消費(fèi)貸是三年過(guò)一次本金，但是都不是很長(zhǎng)?！睆埾壬f(shuō)。

記者聯(lián)系到其中一個(gè)中介咨詢(xún)相關(guān)業(yè)務(wù)，該中介告訴記者，相關(guān)的材料都可以辦妥，但需要支付手續(xù)費(fèi)。

安徽蕪湖某中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人溫程遠(yuǎn)表示，辦理經(jīng)營(yíng)貸需要有一定的申請(qǐng)條件，如果通過(guò)包裝隱瞞的方式，即使貸了款，后續(xù)的隱患也很大?！笆紫龋阋袑?shí)際性的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；第二，你的營(yíng)業(yè)執(zhí)照要滿(mǎn)一年，或者半年；第三，要有進(jìn)貨渠道、進(jìn)貨清單、進(jìn)貨明細(xì)，如果所有東西你都沒(méi)有，包裝的話通過(guò)銀行的經(jīng)營(yíng)貸，比如你的經(jīng)營(yíng)貸做的是一年一周轉(zhuǎn)，一年期到了之后，會(huì)再一次對(duì)你公司做相應(yīng)的核查，如果核查到你這邊，情況各方面不屬實(shí)，他有可能就會(huì)把你這個(gè)經(jīng)營(yíng)貸給停掉。我貸100萬(wàn)出來(lái)了，一年之后，他要我把100萬(wàn)還掉，哪有錢(qián)還？就這樣的一個(gè)問(wèn)題，是隱患非常大的。”

除了轉(zhuǎn)貸，網(wǎng)絡(luò)上也流傳著不少關(guān)于通過(guò)親友之間交易的方式來(lái)減少還貸數(shù)額的方案，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是通過(guò)熟人之間進(jìn)行房屋過(guò)戶(hù)，過(guò)戶(hù)之后房屋仍在“自己人”手里，同時(shí)，買(mǎi)方還可以以最新的利率申請(qǐng)按揭貸款。

對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，親友之間過(guò)戶(hù)同樣需要繳納相關(guān)的稅費(fèi)，如契稅、增值稅、個(gè)稅、貸款手續(xù)費(fèi)、過(guò)戶(hù)手續(xù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，這些費(fèi)用與節(jié)省下來(lái)的利息相比孰多孰少還需要審慎考量。

“短期來(lái)說(shuō)，這種親屬之間或者說(shuō)是朋友之間過(guò)戶(hù)，看似能夠獲得利差，但是忽視了一個(gè)交易的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)檫@個(gè)交易不是一次交易，比如甲過(guò)戶(hù)給乙，有可能是雙方都能夠信任，但是其中也有可能產(chǎn)生一些其他的糾紛；另外，在未來(lái)的某一個(gè)時(shí)間點(diǎn)，這套房子肯定還要再過(guò)戶(hù)一次，它就產(chǎn)生了很長(zhǎng)周期的契稅等一系列的交易?！睆埓髠フf(shuō)。

張大偉指出，房子即便過(guò)戶(hù)給親友，日后也有可能出現(xiàn)所有權(quán)糾紛。“主要風(fēng)險(xiǎn)是按揭時(shí)間周期比較長(zhǎng)，不是說(shuō)一年兩年就可以還清的，在這期間，如果你過(guò)戶(hù)給其他人，只要不是你的直系親屬，就有可能出現(xiàn)（糾紛），比如對(duì)方有一些特殊情況的變動(dòng)，這種變動(dòng)有可能是大家不太愿意見(jiàn)到的，但是對(duì)于大宗資產(chǎn)來(lái)說(shuō)，帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)就遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于所謂的這些利息變化帶來(lái)的收益?！?/p>

此外，還有不少網(wǎng)友提到了商貸轉(zhuǎn)公積金的辦法，該方案也是在眾多房貸惠及政策中呼聲最高的，去年9月份，曾有多個(gè)城市密集發(fā)布“商轉(zhuǎn)公”政策，目前開(kāi)放“商轉(zhuǎn)公”的城市依舊在持續(xù)增加。統(tǒng)計(jì)顯示，目前有20多個(gè)城市推行“商轉(zhuǎn)公”，除此以外，大部分城市并未開(kāi)通。上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，由于公積金貸款額度有限，在推行“商轉(zhuǎn)公”的地區(qū)，業(yè)務(wù)惠及人群或相對(duì)有限。

嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)：“商貸轉(zhuǎn)公積金各地也有一些政策，但是類(lèi)似政策背后有一些小的問(wèn)題，比如，你可以去轉(zhuǎn)為公積金，它的利息比較低，但是在轉(zhuǎn)公積金之前要把商業(yè)貸款的部分先償還掉，這就相當(dāng)于首先得去墊付一部分資金，這個(gè)對(duì)一些購(gòu)房者而言，不可能有這部分資金的?！?/p>

嚴(yán)躍進(jìn)表示，實(shí)際上，消費(fèi)者可以通過(guò)抵扣個(gè)稅、申請(qǐng)推遲還款等方式緩解資金的壓力?！叭绻f(shuō)確實(shí)有一些房貸方面的壓力，利息比較高，可以適當(dāng)咨詢(xún)一下銀行是否有下降的可能，但是不建議找其他一些中介公司，找一些不是很清晰的、背后有貓膩的這樣一種操作，或者說(shuō)這種操作有一些潛在的成本，并不鼓勵(lì)購(gòu)房者去采用。”

北京市京師（深圳）律師事務(wù)所律師吳鐵成提示，部分轉(zhuǎn)貸等行為，涉及虛構(gòu)材料申報(bào)貸款，涉嫌違反相關(guān)的法律法規(guī)?！叭绻獙⒎抠J轉(zhuǎn)換成經(jīng)營(yíng)貸款、消費(fèi)貸款，可能需要編造甚至是偽造一些材料，或者注冊(cè)虛假的公司來(lái)獲取貸款，實(shí)際上是騙取貸款，嚴(yán)重一點(diǎn)就涉及刑事責(zé)任，說(shuō)得輕一點(diǎn)，至少是不誠(chéng)信的行為。銀行如果發(fā)現(xiàn)是可以上報(bào)征信系統(tǒng)的?！?/p>

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