封面圖 |《嘿，老頭！》劇照

01

問：

(資料圖)

近日，廣西南寧中信銀行將住房按揭貸款年齡期限延長至80歲的消息引發(fā)關(guān)注。隨后，北京、杭州、成都等各地銀行也相繼出臺了調(diào)整購房貸款年齡上限的政策。

全國各地銀行延長房貸年齡期限，能刺激購房需求嗎？可能會遇到哪些問題？

馮叔：

我也注意到一些地方銀行或者一些商業(yè)銀行最近出臺了調(diào)整購房貸款年齡上限的政策。

我覺得這個政策主要有兩方面的效果。

一方面是擴大了房地產(chǎn)住宅市場的需求。比如說，我今年64 歲，按照以前的銀行政策，我現(xiàn)在不能貸款買房，銀行不會給我辦按揭?，F(xiàn)在地方銀行出臺了這個政策，那我就可以貸款買房了，甚至還可以貸10年甚至15年。所以，這個政策一定擴大了房地產(chǎn)住宅市場需求。

另一方面，我覺得這個政策可能會緩解一些年輕人的供房壓力。比如說，他可以把60歲以上的老人拉來一起還房貸。這樣的話，年輕人的房貸壓力會緩解，銀行的壞賬率也會減少。我覺得這也是銀行出臺這個政策的原因。

總之，這些政策，一方面能夠刺激購房需求，銀行的商業(yè)貸款能放得出去。另一方面，又降低了銀行存量貸款的壞賬比例。從這兩方面來說，我覺得銀行出臺這樣一個政策是有道理的，而且會有一定的效果。

02

問：

前一段時間召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議明確提出，有條件的省份可以進行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實行預(yù)售的省份，必須要把資金監(jiān)管責(zé)任落實到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險。緊接著，河南、安徽、山東等地召開會議提出，將進一步推進現(xiàn)房銷售試點。

多地推行現(xiàn)房銷售試點，釋放了什么信號？現(xiàn)房銷售就能解決爛尾樓難題？

馮叔：

我覺得一個政策的出臺動機總是好的。但為什么有時候結(jié)果未必達到預(yù)期？

就拿現(xiàn)房銷售這件事來說，政策出臺的動機肯定是好的，為了減少爛尾樓，對買房人負責(zé)，等等，所以要試點現(xiàn)房銷售，這都沒有毛病。

但現(xiàn)房銷售這個事，不是今天才有的。事實上，十幾年前，建設(shè)部就發(fā)過一些文件，比如，封頂了才算現(xiàn)房，封頂了才可以賣樓，等等。

所以我覺得，現(xiàn)房銷售和爛尾樓這兩件事情并不是百分之百直接對應(yīng)的。

比如說，爛尾樓有兩種爛法?，F(xiàn)在出臺的政策只是保證在工程建筑上不爛尾，也就是客戶買房的時候，這個房是能住的。從這個角度來說，現(xiàn)房銷售保交樓不爛尾，這是對的。

但還有一種爛尾。比如說，我們采取了現(xiàn)房銷售，企業(yè)拿完地，蓋完房之后才能賣，就會導(dǎo)致企業(yè)資金周轉(zhuǎn)壓力比較大。但很多企業(yè)都沒有這個資金能力，特別是一些民營地產(chǎn)商，那么他們就不買地了。因為買地必須做現(xiàn)房，他們沒有資金能力就主動退出了。

這樣的話，整個住宅市場的供應(yīng)量就會減少。市場供應(yīng)量減少以后，房價就會上漲。房價上漲了，對購房者一樣有困擾。

另外，現(xiàn)房銷售把民營房企擠出去了，剩下的都是國企。但由于房價上漲，購房人可能變少，那又會出現(xiàn)另一種爛尾——房子蓋好了，賣不出去，就成剩樓了。

剩樓算不算一種爛尾？比如一棟樓有100戶，結(jié)果賣出去50戶，還有50戶，長期空著，算不算爛尾？這個資金成本最后基本上都是國企和地方政府承擔(dān)了。這樣的話，房地產(chǎn)市場到底會怎么樣？

事實上，要想解決爛尾樓，最好的辦法就是我之前講過的一套標準的市場解決方法：主要是由信托、銀行和建筑經(jīng)理公司作為第三方在工程營建過程中起到資金監(jiān)管的作用。

第一，信托與傳統(tǒng)的預(yù)售屋履約保證機制結(jié)合起來，形成預(yù)售屋產(chǎn)權(quán)信托和預(yù)售屋價金信托兩種交易模式?；谛磐胸敭a(chǎn)獨立性原則，在不動產(chǎn)清理處分環(huán)節(jié)，不受其他債權(quán)干預(yù)。

第二，建筑經(jīng)理公司可以接受銀行委托，對開發(fā)商進行審計評估，比如開發(fā)商的財務(wù)計劃、營銷計劃、建設(shè)計劃，以及征信調(diào)查等。

第三，購房者的期款依照雙方簽署的履約保證書交由建筑經(jīng)理公司來發(fā)放，銀行根據(jù)建筑經(jīng)理公司的進度報告來審批工程款的發(fā)放。

總之，獨立第三方就可以用商業(yè)方法解決預(yù)售資金監(jiān)管問題。比如說之前，住建委把所有的銷售資金放在他那兒，這是最簡單粗暴的辦法，但這個辦法又會導(dǎo)致開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)問題，無法保證交樓。

所以，我覺得現(xiàn)房銷售這個政策單一看是合理的，動機是好的。但政策實施以后，房地產(chǎn)市場整體的效果和對政府的負擔(dān)，以及客戶的滿意度方面來看，我覺得政策可能達不到出臺的初衷，還有可能會引起更多連鎖困難。