在林昭遠的執(zhí)掌下，越秀地產(chǎn)的收入實現(xiàn)了快速增長，但凈利卻在下滑，與此同時，負債也在節(jié)節(jié)攀升，有人疑慮，越秀地產(chǎn)會是下一個恒大嗎？

近日，北京2022年第五批集中供地落幕，6宗地塊成交價132.09億元，越秀地產(chǎn)以59.11億的價格拿下兩塊熱門地塊。

越秀地產(chǎn)時隔兩年再度進擊北京土地市場，一出手就震驚四方，擊敗華潤、首開、中鐵、建發(fā)、招商等12家房企，一舉拿下石景山蘋果園地塊、昌平信息產(chǎn)業(yè)園地塊，耗資59.11億元。

(資料圖)

2月8日晚間，越秀地產(chǎn)公告，公司拿下石景山蘋果園地塊、昌平信息產(chǎn)業(yè)園地塊。2月9日晚間，越秀地產(chǎn)再度公告，附屬公司廣州市城市建設(shè)開發(fā)有限公司（下稱“廣州城建”）擬發(fā)行94億元公司債券。

越秀地產(chǎn)逆勢拿下熱門地塊，半年新增16幅土地

熱度最高的昌平信息園地塊，共吸引14家房企參與報名，包括華潤、首開、中鐵、越秀地產(chǎn)、建發(fā)、招商、中海聯(lián)合體等大型中央房企。最終，越秀地產(chǎn)以33.12億元和4.5萬平方米現(xiàn)房銷售面積的條件競得該地塊。除此之外，越秀地產(chǎn)還以25.99億元和現(xiàn)房銷售1.5萬平方米拿下石景山蘋果園地塊。

近年來，越秀地產(chǎn)一改往日保守狀態(tài)，發(fā)展勢頭頗有些勢不可擋的趨勢。據(jù)公告顯示，越秀地產(chǎn)2021年實現(xiàn)合同銷售額約1151.5億元人民幣，同比上升20.2%，逆勢突破千億元大關(guān)。2022年更是累計銷售額高達1250.3億元，同比增長8.6%?？硕鹧芯繖C構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2021年，越秀地產(chǎn)銷售金額排名31名；2022年則一舉闖進前20到達第15名。

越秀地產(chǎn)此次在北京激進拿地，與新上任高管雷厲風行的風格息息相關(guān)。此前不久，旭輝華北區(qū)域總裁董毅在告別旭輝后，加盟越秀地產(chǎn)，就職華北區(qū)域副總裁，其十分擅長投資并購?；蛟S董毅選擇加盟越秀地產(chǎn)，或許也是看中了其近年的擴張勢頭。

在成功奪地后的第一時間，越秀北方區(qū)域副總兼北京公司總經(jīng)理董毅第一時間分享了好消息，并表示：“拿地才是第一步，兌現(xiàn)投資承諾，給客戶交好房。”對于未來北方區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，董毅表示：會繼續(xù)拿地。

值得注意的是，這并不是越秀地產(chǎn)第一次進軍北京了，越秀地產(chǎn)首個進京項目為越秀天恒·懷山府，主打懷柔高端人居樣板項目，因為項目位于懷柔紅螺別墅區(qū)板塊，且周邊商超、交通、醫(yī)療、教育等配套都不佳。自2021年11月，越秀天恒·懷山府取得預(yù)售證，項目售賣不佳，據(jù)北京住建委官網(wǎng)，項目取證房源1000余套，已簽約套數(shù)僅為19套，成交均價3.66萬元/平方米，開盤1年去化率不到2%。

據(jù)了解，目前越秀地產(chǎn)在北方區(qū)域僅布局北京、青島、濟南、沈陽、煙臺5個城市，布局城市并不算多，且北方區(qū)域目前僅有24個樓盤。越秀地產(chǎn)目前實行的是“1+4”全國化戰(zhàn)略，以粵港澳大灣區(qū)為核心，并在華東、華中、北方和西部四大區(qū)域的高能級城市獲取優(yōu)質(zhì)資源。

值得注意的是，僅2022年上半年，越秀地產(chǎn)就充分運用“6+1”多元化、特色化增儲平臺，堅持“1+4”區(qū)域化投資布局，分別于廣州、佛山、中山、杭州、合肥、鄭州、長沙共7個城市以雷霆速度拿下了16幅土地，總建筑面積約為346萬平方米。其中，大灣區(qū)新增西部土地新增土儲163萬平方米，廣州新增5部土地，新增土儲126萬平方米，TOD、產(chǎn)業(yè)勾地、國企合作增儲模式分別占新增土儲的23.2%、4.4%、27.0%。

凈利潤不增反降、負債壓力大

越秀地產(chǎn)隸屬廣州市國資委旗下越秀集團，1983年在廣東成立，曾與萬科（000002.SZ）、招商蛇口（001979.SZ）、中海地產(chǎn)、金地（600383.SH）等并列為粵系五大主流地產(chǎn)商，公司曾多次高喊“走出去”，但一直未能真正走出去，而是立足廣州，深耕粵港澳大灣區(qū)?？梢哉f，公司長期偏安于華南一隅，與萬科等差距越拉越大。

2019年，越秀地產(chǎn)終于走出大灣區(qū)，沖向全國市場。2019年，公司進軍深圳、長沙、嘉興、鄭州和成都；2020年開拓重慶、南京等市場；2021年首踏北京、上海、寧波、東莞等8個城市；2022年殺入合肥、上海等地市場。不僅如此，越秀地產(chǎn)還與廣州地鐵成為搭檔，形成了獨特的TOD開發(fā)模式，在“軌道+物業(yè)”方面擁有絕對優(yōu)勢。

從越秀地產(chǎn)2022年半年報數(shù)據(jù)來看，雖然已經(jīng)進擊全國市場，但大灣區(qū)仍是越秀地產(chǎn)堅守的大本營，也是業(yè)績的重要貢獻地。上半年越秀地產(chǎn)實現(xiàn)合同銷售金額人民幣489.1億元，同比提升3.2%，其中，大灣區(qū)合同銷售金額人民幣317.5億元，占比65%。

盡管越秀地產(chǎn)上半年成為TOP30房企里唯一實現(xiàn)銷售額正增長的房企，但其仍處于增收不增利的狀態(tài)。

這種現(xiàn)象早在2021年就早有體現(xiàn)，據(jù)財報顯示，越秀地產(chǎn)2021年實現(xiàn)營業(yè)收入573.8億元，同比增長24.1%，凈利潤卻出現(xiàn)大幅縮水，同比下滑15.51%至35.89億元；2022年上半年，越秀地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入約312.9億元，同比上升29.1%，凈利潤約為25.83億元，同比下降4.34%，公司實現(xiàn)的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤16.89億元，同比降超26%。

除此之外，越秀地產(chǎn)的負債壓力也是逐漸增加。截至2022年6月底，公司資產(chǎn)負債率76.24%，半年的財務(wù)費用為5.52億元。值得注意的是，越秀地產(chǎn)的短債壓力不容忽視。2019年—2021年，公司總負債分別為2347億元、2632億元、3139億元，資產(chǎn)負債率為76.48%、75.58%、76.31%。短債規(guī)模從2019年的71.38億元增長至2021年的298.02億元。

根據(jù)2022年半年報，截至6月底，越秀地產(chǎn)短期借款269.59億元、長期借款576.16億元，合計為845.75億元，對應(yīng)的賬面上的貨幣資金為260.68億元。

越秀地產(chǎn)風光無限的背后也是一片心酸。2月8日越秀地產(chǎn)剛剛拍下北京市場兩塊地，2月9日晚間，越秀地產(chǎn)就披露，公司持股95%的附屬公司廣州城建已向上交所及證監(jiān)會申請公開發(fā)行本金總額最高為94億元的公司債券，用于償還到期及回售公司債券及償還其他有息債務(wù)。

這頗為急促的舉措也不難表明，在越秀地產(chǎn)大舉擴張戰(zhàn)略的背后，資金也開始捉襟見肘、債務(wù)的也已經(jīng)壘筑高臺了。