今天，隨著新區(qū)和吳江5宗地塊成功出讓，2023年蘇州首批次集中土拍圓滿落幕。

5宗地塊分別位于新區(qū)獅山、橫塘和吳江盛澤，總成交價格為140億元，總出讓面積18.5萬㎡，最高成交樓面價為獅山永和村西地塊30475元/㎡，新區(qū)獅山樓面地價再創(chuàng)新高！最低成交樓面價為吳江盛澤地塊6789元/㎡。

(資料圖片僅供參考)

蘇地網(wǎng)掛【2023】1號公告土拍成交結(jié)果如下：

11宗涉宅地塊總出讓面積為39.26萬㎡，共吸金140億元，3宗觸頂搖號，5宗產(chǎn)生溢價，最高溢價率為15%，6宗底價成交。

2.23地塊成交詳情

獅山永和村地塊競價14輪后，進入搖號環(huán)節(jié)， 成交總價57840萬元，成交樓面價30475元/㎡，溢價率15%。

向陽路地塊經(jīng)過81輪報價， 進入搖號環(huán)節(jié) ，成交總價為315828萬元，成交樓面價為27025元/㎡，溢價率15%。

獅山橫塘吳越路西地塊經(jīng)過1輪報價，被蘇高新股份競得，成交總價為53728萬元，成交樓面價為17000元/㎡，溢價率0%。

獅山橫塘吳越路東地塊經(jīng)過2輪報價，被保利發(fā)展競得，成交總價為42807萬元，成交樓面價為17201元/㎡，溢價率1.18%。

吳江盛澤地塊經(jīng)過1輪報價，被盛澤投資競得，成交總價為90956萬元，成交樓面價為6789元/㎡，溢價率0%。

2.16地塊成交詳情

園區(qū)湖西原三星地塊競價65輪后，共31家房企將集中搖號，被華潤置地搖號競得， 成交總價364268萬元，成交樓面價?35650?元/㎡，溢價率15%。

園區(qū)青劍湖悅云庭北地塊經(jīng)過2輪報價，被建發(fā)房產(chǎn)競得，成交總價為76854 萬元，成交樓面價為20131元/㎡，溢價率0.65%。

園區(qū)婁葑星翠瀾庭北地塊經(jīng)過1輪報價，被招商蛇口競得，成交總價為91910 萬元，成交樓面價為20000元/㎡，溢價率0%。

吳中太湖新城龍翔路東側(cè)地塊經(jīng)過1輪報價，被中建三局競得，成交總價為153678萬元，成交樓面價為17500元/㎡，溢價率0%。

吳中太湖新城龍翔路西側(cè)地塊經(jīng)過1輪報價，被中建三局競得，成交總價為139368萬元，成交樓面價為17500元/㎡，溢價率0%。

吳中光福地塊經(jīng)過1輪報價，被山西萬信競得，成交總價為12929萬元，成交樓面價為6500元/㎡，溢價率0%。

經(jīng)歷了2月16日的開門紅后，此番5宗地的熱度延續(xù)，主要原因在于：

1、春節(jié)后蘇州樓市回暖跡象明顯，房企投資信心逐步恢復(fù)。

2、相比2月16日出讓的6宗地塊，此次5宗地塊素質(zhì)仍舊優(yōu)秀，尤其是獅山核心區(qū)地塊，熱度僅次于湖西，皆進入搖號階段。

從地塊熱度來看：

11宗涉宅用地中有3宗觸頂搖號，分別為園區(qū)湖西三星地塊和新區(qū)獅山永和村西地塊和向陽路地塊。

3宗宅地經(jīng)過激烈的加價后進入搖號環(huán)節(jié)，其中園區(qū)湖西三星地塊經(jīng)過65輪競價，共31家房企進入搖號環(huán)節(jié)，獅山永和村西地塊經(jīng)過14輪競價，向陽路地塊更是經(jīng)過81輪拉鋸戰(zhàn)沖破最高限價進入搖號。

這和2月21日剛落幕的杭州2023年首批次土拍很相似，杭州地市持續(xù)高熱，離不開優(yōu)質(zhì)地塊的助推，杭州本次土拍有七成地塊位于熱點區(qū)域，優(yōu)質(zhì)地塊加持下杭州本次土拍延續(xù)了月初的高熱。

可見，對于房企來說，投資仍然集中在優(yōu)質(zhì)地塊的“刀刃”上，即使是重點城市，也要條件足夠優(yōu)質(zhì)的地塊才有投資價值。

從園區(qū)湖西三星地塊、新區(qū)獅山永和村西地塊的觸頂搖號可以看出，目前開發(fā)商對于蘇州市場信心較高，只要地塊質(zhì)量上佳，就有房企愿意“買單”。

從拿地房企來看：

招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)、中建三局、華潤置地、保利發(fā)展等，均是資金實力較強的央國企，并且在去年集中土拍中都積極出手，且部分房企成功布局，可見其對蘇州市場的深度看好。

值得一提的是，本次土拍中外來房企的身影眾多，且吳中光福地塊被山西萬信競得。一方面反應(yīng)了房企對蘇州樓市的看好，另一方面反應(yīng)了房企投資信心逐步恢復(fù)。

本次土拍過程解讀

本場土拍不出意料地未開先火，截止開拍前一天（2月22日）下午五點，6宗地塊均有一輪報價。

新區(qū)獅山永和村西地塊

截止至今天十點正式開拍前，新區(qū)獅山永和村地塊已報價3輪，經(jīng)過14輪激烈的競價后，該地塊超過最高限價進入了搖號環(huán)節(jié)。

成交總價為57840萬元，成交樓面價為30475元/㎡，溢價率為15%，搖號時間、地點將在網(wǎng)上出讓系統(tǒng)另行公示。

該地塊未開先火、毫無意外地進入了搖號環(huán)節(jié)，樓面單價刷新新區(qū)獅山天花板！

向陽路南地塊

向陽路南地塊 經(jīng)過了81輪競價后，該地塊進入搖號環(huán)節(jié)，成交總價為316133萬元，成交樓面價為27051元/㎡，溢價率為15%。

橫塘吳越路西地塊

橫塘吳越路西地塊經(jīng)過了1輪競價后，該地塊被蘇高新股份競得，成交總價為53728 萬元，成交樓面價為17000元/㎡，溢價率為0%。

橫塘吳越路東地塊

橫塘吳越路東地塊經(jīng)過了2輪競價后，該地塊被保利發(fā)展競得，成交總價為42807 萬元，成交樓面價為17201元/㎡，溢價率為1.18%。

吳江盛澤地塊

吳江盛澤地塊經(jīng)過了1輪競價后，該地塊被江蘇盛澤投資有限公司競得，成交總價為90956萬元，成交樓面價為6789元/㎡，溢價率為0%。

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園區(qū)湖西原三星地塊

湖西蘇園土掛（2023）01號地塊經(jīng)過65輪激烈的競價后，該地塊超過最高限價進入了搖號環(huán)節(jié)，共有31家房企參與現(xiàn)場搖號。

成交總價為364268萬元，成交樓面價為35650元/㎡，溢價率為15%，最終被華潤置地搖號競得。

該地塊未開先火、毫無意外地進入了搖號環(huán)節(jié)，樓面單價刷新園區(qū)天花板，湖西地塊打響了蘇州土拍市場開門紅的第一槍！

園區(qū)青劍湖悅云庭北地塊

園區(qū)青劍湖悅云庭北地塊 經(jīng)過了2輪競價后，該地塊被建發(fā)競得，成交總價為76854萬元，成交樓面價為20131元/㎡，溢價率為0.65%。

園區(qū)婁葑星翠瀾庭北地塊

園區(qū)婁葑星翠瀾庭北地塊經(jīng)過了1輪競價后，該地塊被招商蛇口競得，成交總價為91910 萬元，成交樓面價為20000元/㎡，溢價率為0%。

吳中太湖新城龍翔路東地塊

吳中太湖新城龍翔路東側(cè)、霆威街北側(cè)1號地塊經(jīng)過了1輪競價后，該地塊被中建三局競得，成交總價為153678 萬元，成交樓面價為17500元/㎡，溢價率為0%。

吳中太湖新城龍翔路西地塊

吳中太湖新城景周街南側(cè)、龍翔路西側(cè)2號地

塊經(jīng)過了1輪競價后，該地塊被中建三局競得，成交總價為139368萬元，成交樓面價為17500元/㎡，溢價率為0%。

吳中光福地塊

吳中區(qū)光福鎮(zhèn)蘇福路北側(cè)、福錦路西側(cè)地塊經(jīng)過了1輪競價后，該地塊被山西萬信房地產(chǎn)競得，成交總價為12929萬元，成交樓面價為6500元/㎡，溢價率為0%。

以下為地塊詳情：

獅山永和村西地塊

蘇地2023-WG-6號位于高新區(qū)獅山商務(wù)創(chuàng)新區(qū)名尚花園東、吳前港綠化地南，占地面積10544.3㎡，容積率1.8，起拍樓面價為26500元/㎡，靠近大悅風(fēng)華苑和金新城金獅印象苑。

周邊配套方面，項目近紅唐購物中心、淮海街、龍湖天街等大型商業(yè)體，距離軌交3號線獅山路站點也不遠，生活配套豐富。地塊周邊集合了新區(qū)實驗小學(xué)濱河路校區(qū)、新區(qū)實驗初中金山路校區(qū)等優(yōu)質(zhì)的教育資源。

這塊地的東邊就是 大悅風(fēng)華苑 ，備案均價4.65萬元/㎡，目前已經(jīng)清盤，南邊是 金新城金獅印象苑， 規(guī)劃打造6棟14-17F的小高層住宅 ，僅184戶，容積率1.8，有建面約188㎡和218㎡兩個大平層戶型，預(yù)計將在4月左右開盤，價格可參考大悅風(fēng)華苑的備案價（均價4.65萬/㎡），甚至可能更高。

地塊周邊二手房均價在3.5-5.4萬元/㎡，存在一定的倒掛。

地塊要求：裝標不低于3000/平，不高于6000/平，總戶數(shù)不超過105戶，戶型面積不小于160平。

今年的獅山核心板塊新房供應(yīng)量豐富，且清一色的大平層豪宅，高端改善置業(yè)者的選擇面大為增加，同時板塊競爭更為激烈。

從規(guī)劃條件來看，該地塊未來將打造高端大平層豪宅，且入市價格或?qū)⒃?.65萬元/㎡以上，高于大悅風(fēng)華苑。

向陽路地塊

蘇地2023-WG-9號位于高新區(qū)獅山商務(wù)創(chuàng)新區(qū)向陽路南、汾湖路東，占地面積48693.8㎡，容積率2.4，起拍樓面價為23500元/㎡。

地塊距離上瑞閣不遠，距離地鐵5號線石城站、汾湖路站也很近，出行便利。

商業(yè)配套上，乘坐地鐵1號線從汾湖路站出發(fā)，兩站可達金鷹國際購物中心，1號線轉(zhuǎn)3號線，三站可達獅山龍湖天街。

除了地塊旁側(cè)的幼兒園用地，周邊還有獅山實驗小學(xué)（竹園路小學(xué)）、蘇州高新區(qū)第一中學(xué)、蘇州外國語學(xué)校等，未來業(yè)主孩子的教育完全不用愁。

醫(yī)療配套上，距離明基醫(yī)院也非常近。

自2020年上瑞閣售罄后，向陽路片區(qū)就進入了斷供狀態(tài)，上瑞閣備案均價為3.2萬元/㎡，而當(dāng)時獅山的新房價格普遍在3.8-3.9萬元/㎡，如今獅山核心備案均價已經(jīng)達到4.65萬元/㎡，該片區(qū)的房價或?qū)⒅匦露x。

地塊要求：裝標不低于2000/平，不高于4000/平，總戶數(shù)不超過860戶，面積不小于120平。

這塊地原是一宗研發(fā)辦公樓地塊，就在去年12月初，該地塊被調(diào)整為居住用地。

獅山橫塘吳越路東西雙地塊

蘇地2023-WG-7號地位于高新區(qū)獅山商務(wù)創(chuàng)新區(qū)昌普路南、規(guī)劃吳越路東，占地面積13825.9㎡，容積率1.8，起拍樓面價為17000元/㎡。

蘇地2023-WG-8號地位于高新區(qū)獅山商務(wù)創(chuàng)新區(qū)昌普路南、規(guī)劃吳越路西，占地面積15802.4㎡，容積率2，起拍樓面價為17000元/㎡。

從位置上看，兩宗地塊與蘇福快速路、軌交3號線橫塘站相距不遠，未來出行便捷。周邊有高新區(qū)成大實驗小學(xué)校、新區(qū)第一初級中學(xué)校（濱河路校區(qū)）等教育資源分布。

西北側(cè)不遠處是星河盛世新著（成交樓面地價16742元/㎡），戶型建面約113-184㎡，目前在售均價3.6萬元/㎡。

橫塘這兩年正處于老鎮(zhèn)舊改進程中，未來城市界面將有所提升。

地塊要求：7號地塊裝標不低于2000元/平，戶型建筑面積不小于120平

8號地塊裝標不低于2000元/平，戶型建筑面積不小于110平。

兩塊地都對戶型有要求，戶型面積不小于120㎡，東側(cè)地塊不超過175戶，西側(cè)地塊不超過240戶。也就是說，加起來最多也就415戶。

吳江盛澤地塊

WJ-J-2023-001地塊位于吳江高新區(qū)（盛澤鎮(zhèn)）盛澤大道東側(cè)東方中路北側(cè)，占地面積95699.4㎡，容積率1.4，起拍樓面價為6789元/㎡。

地塊要求：裝標不低于1000一平。

園區(qū)湖西原三星地塊

斷供近2年后，園區(qū)湖西板塊終于再次迎來供地。蘇園土掛（2023）01號地塊在規(guī)劃調(diào)整之初就備受市場關(guān)注。

地塊位于工業(yè)園區(qū)中新大道南、星港街西，是原本的三星電子廠所在地。經(jīng)實探發(fā)現(xiàn)，地塊目前內(nèi)部較為平整，為凈地狀態(tài)。

地塊體量適中，占地面積約5.68萬㎡，容積率1.8，起拍樓面價31000元/㎡，最高限價樓面價35650元/㎡。

根據(jù)規(guī)劃，地塊限高80米，要求不低于6層，裝修標準不低于3000元/㎡且不高于6000元/㎡。

同時160平以下房源占總數(shù)的20%，未來可能會打造高層或小高層產(chǎn)品。

湖西板塊作為園區(qū)較早開發(fā)和較為成熟板塊之一，城市配套完善。

交通上，地塊緊鄰軌交3號線與6號線（在建）換乘站——李公堤西站，周邊還有已經(jīng)通車的軌交1號線、5號線與在建的7號線。通過金雞湖隧道到園區(qū)湖東也僅需3分鐘車程，交通十分便利。

商業(yè)上，周邊有水坊路鄰里中心、李公堤等，通過3號線1站即可直達蘇州中心等湖西CBD商圈。

教育上，除了西南側(cè)緊鄰的金雞湖學(xué)校，周邊還有星海小學(xué)和星海實驗中學(xué)等優(yōu)質(zhì)教育資源。

湖西板塊斷供已久，目前地塊周邊二手房掛牌均價基本在5.3萬-13萬元/㎡。

地塊旁邊的晉合水巷鄰里二手房掛牌均價已經(jīng)高達11.1萬元/㎡。倘若這宗宅地未來新房售價賣到5萬元/㎡以上，那么依舊和周邊二手房存在一定的倒掛。

近年來園區(qū)湖東、奧體各大紅盤接連創(chuàng)造了“千人搖號”、“首開即罄”的景象，霸占了蘇州樓市“熱搜”，而“老牌流量”湖西板塊一直沒有強烈的發(fā)聲。

去年年末，板塊內(nèi)70年產(chǎn)權(quán)公寓萬科左岸中心開盤，均價達4.62萬元/㎡，首開即罄。待原三星地塊入市，湖西板塊新房價格或?qū)⒈恢匦露x，市場表現(xiàn)值得期待。

青劍湖悅云庭北地塊

青劍湖板塊上次拍地還是2021年初，目前板塊內(nèi)部基本處于斷供狀態(tài)。本次悅云庭北地塊的出讓，補倉板塊的新房市場。

蘇地2023-WG-4號地塊位于科智路西、夷浜路北，占地面積2.54萬㎡，容積率1.5，起拍樓面價為20000元/㎡。

地塊此前調(diào)整過規(guī)劃，分為東西兩塊住宅用地，并增加了支路。本次出讓為東側(cè)地塊。

根據(jù)規(guī)劃，地塊裝標不低于2000元/平，不高于4000元/平，160平以下房源占總數(shù)的20%。并且要求限高60米，不低于6層，封閉陽臺，綠色二星，未來或?qū)⒋蛟斓兔苎蠓慨a(chǎn)品。

地塊所處區(qū)域內(nèi)有青劍湖、陽澄湖等優(yōu)越的生態(tài)資源，同時周邊配套也較為成熟。

商業(yè)方面，地塊2公里范圍內(nèi)有星湖龍湖天街、比斯特購物村、陽澄湖鄰里中心等商業(yè)，能夠滿足日常生活購物需求；

教育方面，地塊東側(cè)就是星澄學(xué)校，周邊還有園區(qū)第三實驗小學(xué)、南京航空航天大學(xué)蘇州附屬中學(xué)等；

交通方面，地塊緊挨中環(huán)北線，出行也較為便利。不過，地塊北部樓棟未來或許會因此存在噪音影響。

由于產(chǎn)品、房齡等差異，目前青劍湖板塊的二手房價格梯度較大，地塊周邊二手小區(qū)掛牌均價約3.5萬元/㎡，而板塊內(nèi)房齡較新的次新房如龍湖熙上、中海上園灣等項目成交均價則達到了5.3-5.8萬元/㎡。

斷供1年有余，板塊積壓了眾多的改善需求。

婁葑星翠瀾庭北地塊

婁葑板塊本次出讓的蘇地2023-WG-5號地塊位于工業(yè)園區(qū)宏業(yè)路西、群力路北。

地塊整體體量不大，占地面積約2.55萬㎡，容積率1.8。

與地塊一路之隔是建屋朗詩7號項目，由朗詩操盤，擬建8棟14-17F的小高層住宅，預(yù)計今年入市。

該地塊起拍樓面價為20000元/㎡，裝標不低于2000元/平，不高于4000元/平，160平以下房源占總數(shù)的20%，意味著有人才房。

地塊處于婁葑南部居住片區(qū)，生活氛圍較為濃厚。

地塊北面就是文萃小學(xué)，未來就學(xué)方便；

東側(cè)約400m就是在建中的軌交7號線東興路西站，周邊還有獨墅湖大道等交通干道，出行也較為便捷。西側(cè)為常臺高速，靠近的樓棟未來或有噪音影響；

商業(yè)方面略有欠缺，地塊南面的商業(yè)綜合體正在規(guī)劃中。

作為園區(qū)核心外溢區(qū)域，板塊近年來不斷推進婁葑南部片區(qū)發(fā)展，打造獨墅湖西岸新城。未來，婁葑板塊的城市界面或有大幅提升，板塊資源配套或?qū)⒅饾u兌現(xiàn)落地。

目前，地塊周邊暫無新房在售。此前板塊內(nèi)新希望芳華雅苑、和風(fēng)熙華雅苑備案均價都是3.25萬元/㎡，周邊二手房掛牌均價在2.3-4.1萬元/㎡。

隨著本宗地塊與建屋朗詩項目的入市，或帶動板塊產(chǎn)品力的迭代提升，加上限價的放松，今年婁葑板塊的均價或?qū)黄?.25萬元/㎡。

吳中太湖新城龍翔路東、西地塊

作為吳中“王牌”的太湖新城板塊，本次出讓的2宗地塊為雙子地塊，位于龍翔路東西兩側(cè)。

蘇地2023-WG-1號地位于吳中太湖新城龍翔路東側(cè)、霆威街北側(cè)，占地面積約4.39萬㎡，容積率2，起拍樓面價為17500元/㎡。

蘇地2023-WG-2號地位于吳中太湖新城景周街南側(cè)、龍翔路西側(cè)，占地面積約3.98萬㎡，容積率2，起拍樓面價為17500元/㎡。

這2宗地塊于2022年5月底的蘇州二批次集中掛地中曾有掛出，后被撤牌。如今重新掛出，對比前次參數(shù)來看，起拍樓面價沒有變動。

根據(jù)規(guī)劃要求，裝修成本不低于3000元/㎡。相較前一次掛牌，裝修標準上調(diào)了1000元/㎡。

不同于其他新城板塊，吳中太湖新城前期投入了大量時間用來建設(shè)和兌現(xiàn)板塊配套，如今板塊資源配套和城市界面都能滿足大部分改善客群的需求。

龍翔路東、西地塊毗鄰天鵝港，南面離湖僅隔了一宗體育用地，可享受太湖景觀資源。周邊配套齊全，距軌交4號線木里站約1公里，蘇州灣隧道在建中，未來交通便利度將再上一個層級。

教育方面，華中師大蘇州實驗中學(xué)、蘇州北美國際高級中學(xué)等學(xué)校具有優(yōu)秀口碑。

商業(yè)方面，全國首家360劇場已竣工、蘇州灣·橙天里也在同步招商中，還有歌林小鎮(zhèn)、悠方商業(yè)、永旺夢樂城等繁華商業(yè)。

醫(yī)療方面，周邊有蘇州市立醫(yī)院總部、蘇州太湖新城醫(yī)院、復(fù)旦大學(xué)附屬兒童醫(yī)院等優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源。

板塊內(nèi)的在售新房主力為中建太澤之星、大家東望兩個項目，目前成交價格在3.2-3.4萬元/㎡。

同時今年也將會是太湖新城板塊的供應(yīng)大年，有4個純新盤待入市。

仁恒天鴻偉業(yè)60號地塊規(guī)劃6棟小高層+11棟高層，將打造160-230㎡戶型的大平層，預(yù)計下半年入市。

天鴻偉業(yè)62號地塊、蘇州軌交55號地塊、恒邦置業(yè)23號地塊則暫無最新規(guī)劃。

若是算上龍翔路東、西地塊，則吳中太湖新城板塊今年預(yù)計入市與在售項目將多達10個，樓盤競爭將會十分激烈。

光福地塊

蘇地2023-WG-3號地位于吳中區(qū)光福鎮(zhèn)蘇福路北側(cè)、福錦路西側(cè)，占地面積16576.2㎡，容積率1.2，起拍樓面價為6500元/㎡。

后期或打造為低密洋房項目，地塊要求：裝標不低于2000元/平。

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引用數(shù)據(jù)及觀點請注明來源：克而瑞蘇州房產(chǎn)測評（cricfjsz）

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