行情竟然好到如此程度了？

昨天，網(wǎng)傳鄭州房貸利率要上調(diào)了，今天早上，實錘來了。

【資料圖】

渤海銀行鄭州方面表示，目前已經(jīng)接到通知，首套房貸已開始執(zhí)行利率4.3%。

沒想到，樓市一回暖，銀行比開發(fā)商變臉得更快。

目前鄭州多數(shù)銀行執(zhí)行的利率只有3.8%，現(xiàn)在渤海銀行直接拉到4.3%，高出同行50個基點。

這到底作的什么妖？

更令人擔(dān)心的是，這波房貸利率上調(diào)會不會蔓延？

眾所周知，當(dāng)前房貸利率=LPR+銀行加點。

LPR是會浮動變化的，但銀行加點是從你簽約之日起就不變的，加點可以是正數(shù)也可以是負(fù)數(shù)，但會跟著你30年的還貸周期。

當(dāng)前5年期的LPR利率是4.3%，但去年政策全國統(tǒng)一版首套房可以有額外20個bp的優(yōu)惠。

也就是說最低是可以做到4.1%，那為什么很多城市可以做到4%以下？

這源于1月5日央行出臺的“特別”政策。

對于評估期內(nèi)新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比 連續(xù)3個月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。

所以滿足這個條件的城市，可以自主由本地決定首套房貸利率的下限。

換言之，這個加點，變成了負(fù)數(shù)。

鄭州當(dāng)前主流首套房貸利率3.8%=4.3%-50個bp，這個-50個bp是會固定下來的。

那渤海銀行為什么可以回調(diào)到4.3%呢？

央行給到的政策中，說了是暫時的：

后續(xù)評估期內(nèi)新建商品住宅銷售價格 環(huán)比和同比連續(xù)3個月均上漲，應(yīng)自下一個季度起，恢復(fù)執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。

那么，渤海銀行敢上調(diào)利率，是因為鄭州房價已經(jīng)漲了？

我查了一下70城的數(shù)據(jù)，倒推前3個月：

2023年1月，鄭州新房環(huán)比上漲0.2%，同比下跌3%

2022年12月，鄭州新房環(huán)比下跌0.6%，同比下跌3.4%

2022年11月，鄭州新房環(huán)比下跌0.4%，同比下跌3.6%

也就是說，至少從房價數(shù)據(jù)上看，鄭州的樓市行情并沒有回暖。

再看回市場：

1月份，鄭州二手房成交5711套，環(huán)比2022年12月份增長36.5%，同比2022年1月份增長54%。

春節(jié)過后，這熱度也還在持續(xù)：

1月29-2月4日成交419套，2月5-2月11日飆升到1069套，2月12-2月18日達(dá)到1341套。

雖然新房價格依然還在跌，但二手房市場在好轉(zhuǎn)，這點是確定的。

可鄭州市場此前低迷了5年之久，現(xiàn)在這點小表現(xiàn)也沒有火到讓銀行出來作妖的資本啊。

就目前看來，還只是渤海銀行單家的做法，其他銀行并沒有表示跟進(jìn)。

另外，據(jù)本地自媒體的推測，更多是渤海銀行本身的問題，因為不打算接商品房房貸業(yè)務(wù)了，故意弄出來的說辭，用來勸退購房者在這做商貸業(yè)務(wù)。

至于內(nèi)部更詳細(xì)的原因，我就不知道了。

我認(rèn)為大家也沒必要糾結(jié)，更沒必要焦慮。

我認(rèn)為鄭州不可能全面上調(diào)房貸利率的，至少這3個月是。

利率優(yōu)惠是有詳細(xì)政策的，鄭州當(dāng)前樓市條件根本達(dá)不到上調(diào)利率的要求。

何況渤海銀行也只是一個小銀行，沒有太多的風(fēng)向性代表，對市場變化沒有決定性作用。

但不可否認(rèn)，鄭州第一個上調(diào)房貸利率的銀行出現(xiàn)了。

我還是那句話，市場變化是很快的，對于剛需來說，與其去追不確定的東西，不如鎖定當(dāng)下的利率優(yōu)惠，-50bp的機會，可不是常有的。

利率一旦上浮，對每月的月供和總得利息成本影響是很大的，誰的錢不是辛苦賺的呢，誰也不愿意用來還利息。

此前還有很多人因為存量利率高的問題，在提前還房貸，我認(rèn)為提前還房貸不適合所有人，尤其是之前利率5%以下完全沒必要。

如果你無法判斷自己是不是應(yīng)該要提前還房貸，又不確定自己城市有沒有上調(diào)房貸利率的可能，這些細(xì)節(jié)問題，文章說不清楚，掃碼加我微信再來聊吧。

鄭州是個案例，渤海銀行更是個特例。

但更多人擔(dān)心的是，樓市一旦回暖，房貸利率會不會馬上上調(diào)。

上面我給大家解釋清楚了，房貸利率=LPR+銀行加點。

能肯定的是LPR利率，下調(diào)是大趨勢，至少今年都是。

但銀行加點，是會變化的。

而且變化不需要等到一月一調(diào)，會隨時變動。

畢竟要做到4%以下利率的，更多是要銀行讓利的。

商業(yè)銀行利潤的一大頭，也就是利息差。

放貸的利息越低，他們利潤也會受到影響，只要樓市回暖，他們自然更著急收回這個優(yōu)惠。

所以現(xiàn)在4.1%以下利率的城市，是有可能上調(diào)的。

截至目前，首套利率低于房貸利率下限（4.1%）的城市增加一共有34個。

下方是2月份新增房貸利率低于4.1%的城市。（去年還有一批）

這批城市是可以隨時收回優(yōu)惠的。

說白了，現(xiàn)在央行給出的優(yōu)惠，首套最低是4.1%，低于4.1%以下的是各地自主決定的，是4%、3.9%、3.8%，這些是本地銀行決定的。

他們可以從3.7%漲到3.9%，如果房價達(dá)到連續(xù)3個月環(huán)比同比上漲，就可以回歸到優(yōu)惠下限的4.1%。

當(dāng)然了，會不會上調(diào)，最后看的還是市場。

不過，近期市場確實火熱：

廣州2月1日到2月19日，新房網(wǎng)簽了3342套，二手房成交了6500套。短短19天時間，廣州就賣出了近萬套房。

成都2023年截止2月19日，一二手成交量突破3.6萬套。

蘇州這2周每日日成交基本都在300套以上，最高達(dá)到了423套。

南京年后三周二手房成交量三連漲，2月份南京二手房成交量有望達(dá)到7000-8000套的高水平。

還有更多城市的案例，我不一一列舉。

市場成交端的火熱，我說了你可能不信，建議你還是自己去現(xiàn)場看一看。

我們每周都有線下考察團(tuán)，本周是武漢，有興趣的可以報名，當(dāng)然我們對全國樓市也非常熟悉，想知道哪個城市到了入手機會沒有的，也可以掃碼加我微信，我給你做個免費診斷。

最后，揭曉答案：

房貸利率會不會上調(diào)？會。

關(guān)鍵盯緊市場變化，該出手時就出手。

-end-

我是大胡子李俊懷。深耕樓市10余年，投資買賣過10幾套房，最高漲幅14倍。我從不煽動“高價買房”，不吹噓“穩(wěn)漲不跌”。10余年買房路上，用實踐總結(jié)方法，用腳步丈量城市，已成功幫助2萬余家庭實現(xiàn)財富升值。

關(guān)注我，買房路上不孤單！

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