大家還記得去年樓市的情況嗎

我們看到的是國央企和地方國資拿地越來越多

數(shù)據(jù)來源：克而瑞

(資料圖)

據(jù)統(tǒng)計2022年22城集中供地中，地方國資成為拿地主力，拿地金額占比達到42.0%，超過了央、國企的37.4%，而民企僅為15.8%

更夸張的，有些城市的土拍

直接就是被地方城投和國企央企包場

毫不夸張的說，去年我們幾乎看不見民企的身影

這背后其實代表著很多民企，他們選擇躺平，甚至很多人在放棄這些行業(yè)，離開這個行業(yè)

我發(fā)現(xiàn)最近越來越多的民企開始拿地

我看了看今年各大城市的首輪土拍，發(fā)現(xiàn)很多民企不僅是在積極參與拿地，甚至溢價拿地的也不在少數(shù)

為什么民企會突然轉(zhuǎn)變態(tài)度開始拿地，是去年的政策刺激起了作用？還是今年的樓市有什么新的不同？

走過最困難的時刻，民企們終于開始有行動了

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我們先來感受一下最近民企的兇猛

就目前已經(jīng)完成2023年首輪土拍的城市而言，可以看到包括杭州、蘇州、鄭州、昆明在內(nèi)的大部分城市都有民企的身影出現(xiàn)

更關鍵的是，真金白銀拿地的民企還真挺多，這里我們重點聊聊兩家不太一樣的民企

第一，很久沒有出現(xiàn)的新城控股也開始拿地了

在此之前，新城的拿地動作并不多，自2021年8月起新城就開始收縮土地投資，此后僅2022年5月在河南商丘以2800多萬元拿下一宗商業(yè)用地

而這次是繼2022年首次在集中供地中出手，新城控股的動作就挺有野心

首先，單地價就是此次民企拿地的前三，總價24.6億，溢價高達11.82%

再者，新城這次拿地，還是和龍湖在掰手腕

該地塊是位于崇賢核心區(qū)的大型TOD綜合體

包括20萬方的住宅+10多萬方的商業(yè)、辦公、文體設施等，總建面33.34平方米

加上這是板塊內(nèi)最大的一塊留白地，花海資源豐富，而杭州地鐵15號線終點站已官宣位于崇杭街上，也直接抬高了地塊的升值預期

于是新城、龍湖、招商蛇口都展開了激烈競爭

而在大家都以為是龍湖天街和花園城的較量時，地塊經(jīng)25輪競拍至封頂后，有8家房企參與搖號，最終拿下的是新城的吾悅廣場

此次杭州的拿地，其實也在一定程度上折射出新城的現(xiàn)金流有所好轉(zhuǎn)

在去年年底房企債劵拿到150億融資額度的新城，如今再次拿地，很可能是公司逐步走出現(xiàn)金流危機后的再次補倉

第二，是全國首例出險房企拿地的建業(yè)

為什么建業(yè)出來拿地了，要知道去年爆雷房企的名單上建業(yè)可是赫然在列的

其實這次建業(yè)拿地也真的有備而來

首先對于這塊地來說，在此之前建業(yè)已經(jīng)介入鄭州五龍口村城中村改造項目超7年，此時不拿地，也就意味著前期投入顆粒無收，因此必須拿地

那么，拿地的資金哪來呢，這就要說到作為出險房企的好處了

大家還記得去年端午一個很重要的新聞嗎

沒錯，暴雷后建業(yè)的第二大股東，早早就換成了河南省鐵投

國企入股，對化解房企自身的困境有不少好處，對于之后房企的拿地那也是一個絕對助力

這不，有消息稱，除了和廣州富力合作外，本次的拿地資金或許也多是由河南鐵建投提供

建業(yè)的拿地成功，其實也為其他爆雷民企的發(fā)展路徑探索出了一個新的方法

當然，除了這兩家重點企業(yè)外，還有不少民企也參與到了首次土拍的拿地中

最明顯的就是今年開年杭州市場的兩次土拍

首先是杭州第五次集中供地，杭州土地市場拿出了巨大的誠意，拿地的民企除新城控股之外，還有中天美好和興耀房地產(chǎn)兩家民企

5宗地塊有3宗都被民企拿下

緊接著就是剛剛結束的今年第一批次土拍，更是展現(xiàn)出了本土民企的持續(xù)戰(zhàn)斗力

先是濱江一口氣競得未來科技城、良渚、江東核心三宗地塊，然后還有偉星、浙江中豪、浙江中騰都分別拿下一宗地，且地價都上了10億

當然，鄭州也有2宗地由民企獲得，一個是建業(yè)集團，還有一個是上街區(qū)的本土民企鄭州順邦置業(yè)

此外，最近一些初來乍到的外地民企，在異地城市拿起地來也是毫不手軟

首入昆明的西安民企海榮地產(chǎn)，以1.17億元一口氣攬下2宗地，蘇州土拍上，山西萬信作為唯一拿地民企，斬獲了吳中光福地塊

甚至在不久前的北京土拍，龍湖也報名參與了朝陽小紅門地塊的爭奪，且還是獨立參與

可見，今年在土地市場敢于拿地的民企真的越來越多了

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其實并非今年，從去年下半年開始

民企拿地的欲望就已經(jīng)開始逐漸攀升

數(shù)據(jù)來源：中指院數(shù)據(jù)

如蘇州的民企，拿地金額占比由0%提升至第五批次的19%，無錫民企的拿地金額占比，由第一批次的8%提升至第四批次的32%

而其中民企參與度最高的，還是要數(shù)杭州

在2022年的第四次集中土拍中，杭州出讓的8宗地塊全部都是本土民企拿下

而除了杭州、蘇州之外的其他長三角城市，也出現(xiàn)了不少開始逐漸嶄露頭角的民企

拿上海來說，去年拿地最大的黑馬上海佳運置業(yè)

2022年，上海佳運置業(yè)曾4次報名土拍，花40億奪下上海一共3宗地塊

作為2022年上海第四批次中唯一拿地的民企，寶山區(qū)顧村鎮(zhèn)地塊吸引了多達12家競買人參與爭奪

頭部房企包括招商、保利、華發(fā)、越秀、建發(fā)和中鐵，央企國企則有金茂、象嶼、國貿(mào)、上海城投等

誰也沒想到的是，23輪出價后，最終一眾房企巨頭落敗，還是被上海佳運置業(yè)拔得頭籌

就整個長三角市場來說，除濱江外，成績最好的民企就是偉星房產(chǎn)了

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)

在2022年長三角拿地榜單上，偉星僅次于中國鐵建排在第八位

這家浙系房企，卻扎根安徽低調(diào)發(fā)展了20余年，拿地的喜好也很明顯，就是全程 all in 長三角

2022年偉星全年花152億元拿地長三角，地多了銷量自然也上去了

從安徽蕪湖第一個項目“中西友好花園”開始，如今的偉星已經(jīng)成為安徽省內(nèi)唯一一家在單城市銷售額超百億元的房企

和濱江一樣，都是深耕區(qū)域市場多年，且剛剛選擇走出去

這樣的發(fā)展模式也讓民企本身在一個區(qū)域積攢了相當?shù)慕?jīng)驗，從而有了更多向外擴張的底氣

無論是偉星、佳運，作為民企他們都是從去年就已經(jīng)開始較大力度的開始布局土地市場

但對于小眾民企敢于拿地，其實我們并不意外

這種區(qū)域型房企在市場調(diào)整期，憑借自身優(yōu)勢和對區(qū)域的熟悉程度，受影響的程度也自然更小一些

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那么，對于新城控股、建業(yè)這樣的大型房企呢

僅僅是由于去年下半年民企已經(jīng)開始有復蘇的趨勢嗎

我認為首先是，民企的整體融資額有所好轉(zhuǎn)

圖片來源：CRIC整理

自2020年8月“三條紅線”的出臺，房企降負債成為主基調(diào)，此后2021年則一直保持了同比下滑的趨勢

2021年的時候有出現(xiàn)大量房企違約爆雷的事件，尤其是2021年9月的恒大財富產(chǎn)品暴雷事件，更是對整個行業(yè)內(nèi)的一次重大信任打擊

直到2022年年底的“金融16條”、“三支箭”紓困，各大銀行的萬億授信，也讓民企有了喘息的機會

于是我們看見，從去年年底開始民營房企的融資表現(xiàn)有了不錯的回升

尤其是對于類似新城控股、龍湖這樣被交易商協(xié)會受理融資的民企

數(shù)據(jù)來源：CRIC整理（截止2022年11月18日）

一方面企業(yè)現(xiàn)金流有所好轉(zhuǎn)，另一方面也有了拿地補倉的需求

或許，今年的土拍市場上，我們會看見更多這種類型的民企參與拿地

當然，除了年底的融資扶持外，還有一個很重要的點就是市場在開始逐漸回暖

以今年擁有2家民企拿地的鄭州來說

在利率方面，1月29日鄭州部分銀行首套房貸利率下調(diào)，最低降至3.8%

接著，鄭州政府還進一步加大金融支持力度

1月30日，中國人民銀行鄭州中心支行、河南省住建廳聯(lián)合發(fā)布《關于印發(fā)河南省房地產(chǎn)行業(yè)省級白名單企業(yè)的通知》，篩選確定了100家房地產(chǎn)行業(yè)省級白名單企業(yè)

更重要的是，以往的利好大多是針對頭部較穩(wěn)健的房企，而這一次的關注重點居然是民企

包括建業(yè)、正弘在內(nèi)，進入名單的企業(yè)以本土中小型民營企業(yè)為主

于是，我們也看見自2023年開年以來，鄭州樓市正在逐漸好轉(zhuǎn)

數(shù)據(jù)來源：鄭州安居客

2023年第6周，鄭州全市商品房共計成交1516套，環(huán)比上漲802.38%

在年前，鄭州單日成交很少出現(xiàn)破百的時候，而進入2月以來，鄭州新房單日網(wǎng)簽量均在150套以上，2月8日更是達到峰值674套

市場銷售的回暖，也帶動了民企的復蘇

這次參與拿地的建業(yè)，就在2月7日發(fā)布公告稱，公司1月對應合同銷售建筑面積38.81萬平方米，同比增長54.6%

銷售業(yè)績的增長也給了民企不少長遠發(fā)展的信心

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我們可以看到，在這一輪民企的拿地中

有來自政策端的支持，還有不少地方政府、國企直接下場幫扶，舒緩了融資的壓力

而對于民企而言，自身有實力的民企，在市場的逐漸回暖下也有了好的銷售業(yè)績

如此的相輔相成之下，敢于拿地的民企也就多了

對比去年還有拿地意愿的民企真的鳳毛麟角，而今年開年，也讓我們看見了還有這么多的民企在拒絕躺平

他們并沒有放棄地產(chǎn)市場，并且還能依舊激情的參與到樓市的開發(fā)中

當然，對于市場本身而言，本來城投托底的欲望就在不斷減少，也確實需要有民企站出來承擔土地開發(fā)的任務

我們也希望這樣民企拿地的信號，不要短暫的停留在1月

以上為正文，來自Moon