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【資料圖】

· 黃凡 | 文 關(guān)注秦朔朋友圈 ID：qspyq2015 ·

一年前，本人在秦圈寫(xiě)過(guò)《》一文，文中根據(jù)國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)水平已經(jīng)很高、老百姓的錢(qián)包不再鼓脹、經(jīng)濟(jì)增速放緩成定局、居民收入前景并不樂(lè)觀等實(shí)際客觀因素，對(duì)國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)走勢(shì)作出了悲觀的判斷。

一年過(guò)去了，我們看看實(shí)際情況如何？是否真如文中所預(yù)判的走勢(shì)疲弱？

首先讓我們看國(guó)內(nèi)二手房?jī)r(jià)格數(shù)據(jù)：國(guó)內(nèi)城市2023年第一季度二手房?jī)r(jià)格變動(dòng)情況（數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局）

除了北京、上海這兩個(gè)“宇宙房?jī)r(jià)中心”及其他個(gè)別城市還有微漲外，其余各大城市房?jī)r(jià)與上年同比一律下跌。這應(yīng)該是十五年來(lái)國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)最疲弱的表現(xiàn)了，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的整體下跌已經(jīng)是不爭(zhēng)之實(shí)。

其次，本人上個(gè)周末到了上海郊區(qū)某樓盤(pán)轉(zhuǎn)了一圈，前來(lái)看房的潛在買(mǎi)家稀稀落落，總?cè)藬?shù)還比不上在場(chǎng)的中介經(jīng)紀(jì)人員以及售樓處工作人員多。這與過(guò)去售樓處熙熙攘攘的熱鬧場(chǎng)景有天壤之別，而連帶我們看房的中介也坦言：現(xiàn)在買(mǎi)房的目的就別指望會(huì)有好的升值回報(bào)，目標(biāo)只求保值……這與過(guò)去中介口若懸河地描繪一線城市房?jī)r(jià)的無(wú)限升值對(duì)比鮮明。

毫無(wú)疑問(wèn)，過(guò)去大家一直在喊“狼來(lái)了，狼來(lái)了……” ，而房?jī)r(jià)下跌的狼，這次終于是真來(lái)了！

那么房?jī)r(jià)下跌的總體趨勢(shì)是否會(huì)很快逆轉(zhuǎn)？

我們還是用國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)水平、老百姓負(fù)擔(dān)能力、宏觀經(jīng)濟(jì)增速、居民收入前景等決定性因素來(lái)分析吧。

我認(rèn)為：國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)水平依然很高，老百姓的負(fù)擔(dān)能力超負(fù)荷，宏觀經(jīng)濟(jì)增速依然繼續(xù)放緩，居民收入前景難言樂(lè)觀……這些都是明擺著的事實(shí)。而且，人口的增長(zhǎng)不再、社會(huì)的老齡化進(jìn)程持續(xù)等新現(xiàn)象又已經(jīng)導(dǎo)致房子的供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)，因此，真不能預(yù)期國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)疲弱走勢(shì)近期能有明顯改觀。

那么，各方面該如何應(yīng)對(duì)？

對(duì)于管理層的建議，“適應(yīng)常態(tài)”為正道?

我們都知道賣(mài)地收入以及與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收，一直是地方財(cái)政的重要收入來(lái)源，這就不難理解在過(guò)去的十幾年間，每當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)疲態(tài)，各級(jí)政府的刺激政策就會(huì)出臺(tái)，且各種措施持續(xù)推出直到房?jī)r(jià)大漲為止。其中上一輪的“大發(fā)明”就是“漲價(jià)去庫(kù)存”。

然而，用持續(xù)的刺激來(lái)維持房?jī)r(jià)高高在上并非沒(méi)有代價(jià)，地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、擁有房產(chǎn)的居民的債務(wù)水平無(wú)一例外地持續(xù)高升。目前，債務(wù)水平已經(jīng)相當(dāng)高，繼續(xù)加杠桿就加不動(dòng)了。

從2023年第一季度的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中我們看到：

反映整體貨幣供應(yīng)量的廣義貨幣（M2）3月末余額281.46萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)12.7%，流通中貨幣（M0）余額10.56萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)11%。

今年一季度凈投放現(xiàn)金961億元，同期人民幣貸款增加10.6萬(wàn)億元，外幣貸款增加171億美元。到3月末，本外幣貸款余額230.66萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)11.1%。月末人民幣貸款余額225.45萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)11.8%。

代表國(guó)內(nèi)實(shí)際利率水平的3月份同業(yè)拆借加權(quán)平均利率為1.7%，分別比上月和上年同期低0.22個(gè)和0.37個(gè)百分點(diǎn)；質(zhì)押式回購(gòu)加權(quán)平均利率為1.85%，分別比上月和上年同期低0.22個(gè)和0.23個(gè)百分點(diǎn)。

貨幣供應(yīng)增長(zhǎng)遠(yuǎn)大于實(shí)際GDP的增長(zhǎng)，同時(shí)實(shí)際利率水平持續(xù)走低。這樣的貨幣政策非常寬松背景下，本該出現(xiàn)過(guò)去的寬松周期中房?jī)r(jià)與物價(jià)齊漲的局面，然而我們到目前為止看不到通脹的出現(xiàn)。

如上圖，最新公布的國(guó)內(nèi)物價(jià)指數(shù)顯示同比已持續(xù)三個(gè)月下跌且接近0，而環(huán)比則連續(xù)3個(gè)月在負(fù)區(qū)間內(nèi)。

而且貨幣投放力度空前也拉不動(dòng)物價(jià)與房?jī)r(jià)上漲。在這個(gè)時(shí)候，如果繼續(xù)加大刺激的力度，只會(huì)進(jìn)一步極度透支未來(lái)，根本無(wú)助于把經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定在以合理速度增長(zhǎng)的軌道。

因此建議管理層適應(yīng)房?jī)r(jià)不再明顯上漲的常態(tài)，讓不漲的房?jī)r(jià)等一下居民收入增長(zhǎng)的腳步，從而讓房?jī)r(jià)回到大眾能負(fù)擔(dān)的水平。這種尊重規(guī)律、從善如流的“無(wú)為”，其實(shí)更有利于房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)期健康發(fā)展。

對(duì)于剛需一族而言，“能買(mǎi)則買(mǎi)”是原則

“能買(mǎi)則買(mǎi)”意味著買(mǎi)房以自用為導(dǎo)向，并堅(jiān)持不要因買(mǎi)房而負(fù)擔(dān)過(guò)高的債務(wù)而影響生活質(zhì)量。

本人一貫認(rèn)為：自住的房子只要買(mǎi)得起隨時(shí)可買(mǎi)，因?yàn)檫@是安居之本。無(wú)論是在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的過(guò)去，還是在房?jī)r(jià)低迷的當(dāng)下。這一原則依然適用。

無(wú)論房?jī)r(jià)今后是漲，還是跌，都不影響房子本身的使用價(jià)值。

而且，對(duì)于以自用為目的的買(mǎi)房人而言，房?jī)r(jià)不漲或者下跌，則無(wú)論是買(mǎi)首套房或者是買(mǎi)改善住房都會(huì)變得更容易負(fù)擔(dān)得起。

這難道不是好事嗎？

對(duì)于買(mǎi)房投資者，“性?xún)r(jià)比高”為硬道理

把房子作為投資品時(shí)，其價(jià)格雖受各種政策預(yù)期的影響，其最根本的價(jià)格中樞決定因素是其長(zhǎng)期的投資收益（也就是租金水平）。

目前，在國(guó)內(nèi)大城市按現(xiàn)價(jià)買(mǎi)房所得的租金回報(bào)率普遍不足2%，明顯低于當(dāng)前以及長(zhǎng)期的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率水平。這就說(shuō)明，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的總體水平依然遠(yuǎn)在其價(jià)值中樞之上。

如果能找到大城市中地段夠好、價(jià)格合理、租金回報(bào)高的房子，那買(mǎi)房投資也不失為有效的資產(chǎn)配置組成部分。不過(guò)，這樣的投資房目前市況下是很難找得到的。

找不到性?xún)r(jià)比高的投資房怎么辦？涼拌就好！

現(xiàn)實(shí)的狀況就是國(guó)內(nèi)投資人普遍已經(jīng)超配房地產(chǎn)投資，城市居民住戶(hù)有幾套房子在手是普遍現(xiàn)象。這種資產(chǎn)配置的失衡長(zhǎng)期而言是不利于財(cái)富平穩(wěn)實(shí)現(xiàn)保值增值的。

即使做不到把房地產(chǎn)這部分配置主動(dòng)降低下來(lái)，那么，對(duì)前景不明朗的房地產(chǎn)市場(chǎng)采取作壁上觀策略也是正確之舉。

隨著時(shí)間的推移，增加含優(yōu)質(zhì)股權(quán)投資、保障性保險(xiǎn)、海外投資等的其他資產(chǎn)的配置，整體的房地產(chǎn)資產(chǎn)的占比就會(huì)降下來(lái)讓資產(chǎn)配置變得更均衡，更能抵御未來(lái)的市場(chǎng)不確定性。

總而言之，房?jī)r(jià)目前的疲弱是經(jīng)濟(jì)周期規(guī)律的力量所致，是不以各方參與者的意志為轉(zhuǎn)移的。因此，參與各方應(yīng)順應(yīng)規(guī)律，順勢(shì)而為方為正道。

文中插圖由合作攝影師沈嘯崗提供。

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