昨天南京第二批次地塊結(jié)果出爐！土拍結(jié)果明顯分化！熱門地塊需要搖號(hào)觸頂爭(zhēng)搶，熱度一般區(qū)域，基本保底成交！

【資料圖】

從拿地的結(jié)果來(lái)看：房企參與土拍更加謹(jǐn)慎！更多的是考慮地塊所在板塊的實(shí)際銷售情況，來(lái)分析是否參與報(bào)名和出價(jià)多寡！

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今天簡(jiǎn)單聊一些房教授的觀察：僅供交流之用，如有觀點(diǎn)不同，請(qǐng)包容見(jiàn)諒！

①現(xiàn)在多數(shù)房企已不敢大撒網(wǎng)式的拿地！

②部分板塊，房企包圓現(xiàn)象明顯，持續(xù)深耕某些板塊。有項(xiàng)目在售、依然接著儲(chǔ)備。有些大概率是集團(tuán)大方向的問(wèn)題。

比如中能建城發(fā)長(zhǎng)期深耕鼓北；保利也是多子布局大校場(chǎng)；金地也是深耕棲霞，這是金地二進(jìn)興智。當(dāng)然也可以預(yù)計(jì)，長(zhǎng)期深耕固定板塊，Z企關(guān)系到位。地塊所屬的一線操盤單位給予的支持力度肯定也不小，能給房企解決的肯定會(huì)用心解決。這里面甚至包括某些直屬學(xué)區(qū)，都能紅頭確認(rèn)。

③對(duì)于一些板塊現(xiàn)狀售賣情況良好，周邊有去化理想項(xiàng)目的地塊，基本都是沖頂格觸頂去搶地！現(xiàn)在拿地的先決條件是，板塊究竟好不好賣？？只要好賣，能賣掉，流速可以，即便動(dòng)分銷也能走的項(xiàng)目。這就是拿地代表心中的好項(xiàng)目！最怕的就是使出渾身解數(shù)，動(dòng)中介也跑不掉，流速過(guò)慢的項(xiàng)目！

這里要特別舉例祿口板塊，雖然說(shuō)祿口是底價(jià)拿的，但坊間都認(rèn)為祿口怎么也有房企有膽拿，哎對(duì)！正因?yàn)榫G洲在祿口的首盤云湖悅府銷售取得大成功。那綠洲自然有膽量接著再戰(zhàn)！講到骨子里，還是能不能賣的動(dòng)的問(wèn)題！

所以，正如我開(kāi)頭所說(shuō)的，房企拍地，都在看板塊內(nèi)的帶頭大哥，大哥你千萬(wàn)不能“涼”，你要“涼”了，我可不敢再進(jìn)......

大哥，如果活得滋潤(rùn)！哎呀，那我跟進(jìn)嘗點(diǎn)甜頭。長(zhǎng)江后浪推前浪，前浪不能死在沙灘上，前浪死了，就沒(méi)后浪了.....

至于，負(fù)責(zé)招商引資的南京各大一級(jí)操盤單位來(lái)說(shuō)，壓力山大！以前只管賣地，做好配套城建服務(wù)就行。現(xiàn)在可不行了，得從項(xiàng)目一開(kāi)始就得熱心服務(wù)，得指望項(xiàng)目熱賣大賣.......一個(gè)項(xiàng)目不打響頭炮，可能就沒(méi)二炮和三炮了，必須做好每炮必響。

④實(shí)在沒(méi)人要，城投還是得做好保底！

當(dāng)然根據(jù)規(guī)定，旺季的時(shí)候純宅地是不好定向勾地出讓，但是對(duì)于有商業(yè)、商辦配比的綜合體地塊，某些指標(biāo)那是好聊的！順帶不管是合作還是代建，定向個(gè)品質(zhì)能打的房企......比如仁恒這般的，哎呦去化都是容易的。至于現(xiàn)在，某些板塊招商艱難，也就不存在不好勾了，現(xiàn)在則是有沒(méi)有人要的問(wèn)題.....實(shí)在沒(méi)人要，城投也得做好保底工作！??！

但說(shuō)實(shí)在的，板塊的輿論態(tài)勢(shì)，熱銷與否并不是完全抵定的！只要板塊有地緣支撐性、周邊有自住客群，不過(guò)于TZ客占比過(guò)大，還是有機(jī)會(huì)聲勢(shì)異位的！

這里可以舉個(gè)例：匯通路之前地鐵自己保底的這幅地——美都型嶼熹。當(dāng)時(shí)也是市場(chǎng)原因，沒(méi)有其他房企愿意拿下，最后地鐵自己保底。但是人家自己通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的合理分析，產(chǎn)品定位整體梳理，愣是搞出了小面積純地鐵盤，把產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)放到最大！

據(jù)我與美都操盤的負(fù)責(zé)人交流，目前美都星嶼熹首開(kāi)基本是要確定搖號(hào)的，意向客戶數(shù)量相當(dāng)多。如果美都首開(kāi)爆了！那其實(shí)不僅對(duì)于仙林中這個(gè)板塊，其實(shí)對(duì)于周邊靈山+青龍地塊出讓都有很大的聯(lián)動(dòng)性。 房企會(huì)重新評(píng)估板塊價(jià)值性 ， 賣的還不錯(cuò)，有需求支撐，只要產(chǎn)品定位對(duì)，產(chǎn)品力有競(jìng)爭(zhēng)力，又會(huì)進(jìn)來(lái)拿地，形成正向循環(huán)！

所以說(shuō)，都要最后保底了，城投自己的表現(xiàn)，不說(shuō)一定要在90分以上，也要維持在80分以上！如果自己都不能讓板塊大起色，常規(guī)房企更是逐利的，更不敢輕易來(lái)投資了！

說(shuō)實(shí)話，這次人居森林寧南公司的表現(xiàn)，估計(jì)會(huì)讓地產(chǎn)圈密切關(guān)注。不管是自己操盤或是未來(lái)找代建操盤，這個(gè)項(xiàng)目對(duì)于未來(lái)人居森林的未來(lái)走勢(shì)至關(guān)重要！

最后再聊下，品質(zhì)房企對(duì)于一些板塊的引領(lǐng)作用！

先聊下麒麟科創(chuàng)園，其實(shí)各位現(xiàn)在都知道，科創(chuàng)園目前在整個(gè)次級(jí)板塊市場(chǎng)關(guān)注 中，熱度是比較高的。當(dāng)然麒麟科創(chuàng)園的輿論聲勢(shì)也不是一直都如現(xiàn)今這般，在仁恒城市星徽進(jìn)駐前，此前的多個(gè)樓盤基本都是長(zhǎng)期續(xù)銷的狀態(tài)，也經(jīng)歷過(guò)坊間不看好的階段。

但，隨著科創(chuàng)園通過(guò)五星項(xiàng)目引入仁恒，一炮打響！全城大搖號(hào)！而后帶動(dòng)了時(shí)光璟宸和馬上要推出的高科紫麟景院，其實(shí)說(shuō)直白點(diǎn)或多或少都受到仁恒熱銷之勢(shì)的帶動(dòng)！

當(dāng)然這兩年，麒麟科創(chuàng)園管委會(huì)的作用居功至偉！引入華能能谷、中科院組團(tuán)持續(xù)推進(jìn)......也讓坊間看到了產(chǎn)業(yè)逐步落地的展望。但你絕對(duì)不能忽視，當(dāng)年品質(zhì)房企對(duì)于板塊輿論聲勢(shì)的拉動(dòng)！

如果，不是當(dāng)年有仁恒這個(gè)項(xiàng)目打頭，科創(chuàng)園現(xiàn)在的聲勢(shì)你敢想么？

回到本質(zhì)，房企如果從長(zhǎng)期戰(zhàn)略角度出發(fā)，目前市場(chǎng)行情已經(jīng)大變！考慮長(zhǎng)期深耕開(kāi)發(fā)，只有一條品質(zhì)之路可走！只有堅(jiān)定品質(zhì)發(fā)展之路的房企，路才能走的更好、走的更廣。

當(dāng)然以上，肯定還是建立在沒(méi)有大動(dòng)作的情況下。當(dāng)然未來(lái)也不能排除，某些板塊出現(xiàn)了諸如區(qū)劃調(diào)整等超大動(dòng)作，猛烈提振市場(chǎng)信心的可能！但靠天吃飯之前，先把自己的內(nèi)功修煉到位，到時(shí)候豈不是事半功倍......

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