在經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年的準(zhǔn)備后，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記終于要來(lái)了。

【資料圖】

4月25日，自然資源部部長(zhǎng)王廣華在全國(guó)自然資源和不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記工作會(huì)議上宣布，將全面實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。

新華社也指出，這意味著經(jīng)過(guò)十年努力，從分散到統(tǒng)一，從城市房屋到農(nóng)村宅基地，從不動(dòng)產(chǎn)到自然資源，覆蓋所有國(guó)土空間，涵蓋所有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度全面建立。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)，這一政策是房地產(chǎn)調(diào)控從之前的交易環(huán)節(jié)調(diào)控向存量環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)變的重要標(biāo)志性事件，將會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響。

而許多人也普遍認(rèn)為，實(shí)現(xiàn)全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記意味著離后續(xù)房地產(chǎn)稅的全面落地更進(jìn)一步。

當(dāng)“薛定諤的貓”即將被打開(kāi)，這又會(huì)引發(fā)怎樣的多米諾骨牌效應(yīng)？

其實(shí)關(guān)于房地產(chǎn)稅的問(wèn)題，早在很多年前就已經(jīng)被討論過(guò)，加之別的國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)稅的開(kāi)征其實(shí)只是時(shí)間問(wèn)題，但時(shí)間問(wèn)題又同樣非常重要。

過(guò)去我也談過(guò)房地產(chǎn)稅的問(wèn)題，言簡(jiǎn)意賅，房地產(chǎn)稅當(dāng)然應(yīng)該征收，這對(duì)于“房?jī)r(jià)市場(chǎng)化”非常重要，房地產(chǎn)稅一旦開(kāi)征，也能夠減輕普通購(gòu)房者的壓力，從而間接提高了“炒房客”的持有成本，讓房地產(chǎn)交易市場(chǎng)更為理性和市場(chǎng)化。

但房地產(chǎn)稅數(shù)十年來(lái)之所以沒(méi)有征收的原因也非常明顯，那就是房地產(chǎn)對(duì)于國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)而言，早已經(jīng)不能用“重要”二字來(lái)形容了，房地產(chǎn)和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)幾乎已經(jīng)是融入一體，一榮俱榮、一損俱損的存在。

被房地產(chǎn)“套牢”的不僅僅是那些首付購(gòu)房者，包括整個(gè)宏觀環(huán)境和地方，幾乎都已經(jīng)被房地產(chǎn)稅所“套牢”，因此眼下去全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記，將會(huì)引發(fā)怎樣的蝴蝶效應(yīng)我們還不得而知，但可以確定的是，這無(wú)疑會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生消極影響。

對(duì)我們個(gè)人來(lái)說(shuō)，這個(gè)消息無(wú)疑是喜聞樂(lè)見(jiàn)的，但從整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)看，眼下征收房地產(chǎn)稅，顯然還不是最好的時(shí)候。

因此，我個(gè)人認(rèn)為，全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記，更像是向市場(chǎng)放風(fēng)，試探市場(chǎng)的反應(yīng)，房地產(chǎn)稅的征收，至少目前不會(huì)真正落地。

之所以這么說(shuō)，原因有三點(diǎn)。

第一點(diǎn)很多人都知道，房地產(chǎn)行業(yè)一向被譽(yù)為支柱型產(chǎn)業(yè)，曾經(jīng)房地產(chǎn)占據(jù)國(guó)內(nèi)GDP總量近四分之一的位置，25%左右的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)，這是任何單一的產(chǎn)業(yè)都做不到的，因此在眼下經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩乏力的情況下，不太可能征收房地產(chǎn)稅“自斷后路”。

第二點(diǎn)在于，地方的收入過(guò)于依賴于賣地，一些個(gè)別地方甚至賣地收入占財(cái)政收入高達(dá)一半，這也就導(dǎo)致了，一旦征收房地產(chǎn)稅，房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷，這又會(huì)對(duì)地方收入造成極大的影響，在眼下地方債務(wù)高居不下的時(shí)刻，征收房地產(chǎn)稅顯然不利于地方收入和債務(wù)的平衡。

最后也是最重要的一點(diǎn)，那就是房地產(chǎn)不僅僅是支柱型產(chǎn)業(yè)和地方收入重要來(lái)源之一，房地產(chǎn)還承擔(dān)了貨幣的蓄水池作用，從2008年的4萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)刺激以來(lái)，歷年的M2增量都是非常高的，今年的增速還達(dá)到了10%以上，貨幣這么多，但我們的收入?yún)s沒(méi)有增加，物價(jià)漲幅總體也比較平穩(wěn)，那印出來(lái)的錢(qián)都去哪兒了呢？

答案就是房地產(chǎn)行業(yè)。

大量的錢(qián)被融入到了房地產(chǎn)行業(yè)，承裁了貨幣的蓄水池，一旦房地產(chǎn)稅開(kāi)征，勢(shì)必首先導(dǎo)致四五線城市的房?jī)r(jià)下跌，賣房的人一多，貨幣自然就會(huì)流入到市場(chǎng)中，亦或是被蒸發(fā)掉，這無(wú)形之中會(huì)導(dǎo)致更大的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

基于以上這三點(diǎn)，房地產(chǎn)稅短期內(nèi)是不太可能全面落地的。

但我們也要知道，造成今天這一局面的上面的三點(diǎn)原因，都和我們個(gè)人沒(méi)有太大的關(guān)系，對(duì)更多的普通人來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)稅的出臺(tái)可以有效抑制房?jī)r(jià)，這當(dāng)然是喜聞樂(lè)見(jiàn)的，讓更多的人買(mǎi)得起房，這當(dāng)然是一件好事情。

但房地產(chǎn)稅的出臺(tái)顯然也是困難重重的，哪怕就是不動(dòng)產(chǎn)全國(guó)統(tǒng)一登記這一點(diǎn)，也是非常困難的。

國(guó)內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)登記由來(lái)已久，早在2007年，頒布的《物權(quán)法》中就正式提出了不動(dòng)產(chǎn)登記制，2013年不動(dòng)產(chǎn)登記制建設(shè)正式啟動(dòng)，2016年《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》公布并實(shí)施，標(biāo)志著該政策的全面落地，到了2018年，不動(dòng)產(chǎn)信息管理平臺(tái)實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)。

從提出聯(lián)網(wǎng)再到今天的落實(shí)，時(shí)間跨度數(shù)十年，這也預(yù)示著，這期間實(shí)施起來(lái)的難度之大，阻力之大，但好在我們成功克服了其中的阻力。

至于阻力和難度，當(dāng)然是觸碰到了某些既得利益者的利益，我們都知道房產(chǎn)統(tǒng)一登記，在某種意義上就相當(dāng)于財(cái)產(chǎn)公示是一樣的，因此這可能也讓一些人心有余悸，這就是今天不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記才落地的一個(gè)重要原因。

過(guò)去我們看新聞，看到一些人坐擁上百套房產(chǎn)，今天不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記，其實(shí)就能夠杜絕這一現(xiàn)象的發(fā)生，同時(shí)也能夠增加他們持有房產(chǎn)的成本，從而降低房?jī)r(jià)。

當(dāng)然了，也不排除房地產(chǎn)稅短期內(nèi)就出臺(tái)的可能性。

考慮到國(guó)內(nèi)人口已經(jīng)開(kāi)始下降，這也意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)從增量轉(zhuǎn)向存量，對(duì)地方稅收來(lái)說(shuō)，當(dāng)然也需要做出變化和適應(yīng)，不再依賴于賣地收入，對(duì)我們普通人來(lái)說(shuō)也是好事情。

根據(jù)光大證券的研究預(yù)測(cè)，最遲2040年，國(guó)內(nèi)對(duì)新增住房的剛性需求就會(huì)變成負(fù)數(shù)，這意味著什么呢？

意味著到了2040年，幾乎就不再會(huì)有剛需房了，大家都有房住，這個(gè)時(shí)候房地產(chǎn)價(jià)格怎么可能不下跌呢？怎么可能還會(huì)有大量的人去買(mǎi)新房呢？

因此，房地產(chǎn)稅完全可以替代地方的土地出讓金，填補(bǔ)地方收入的空白。

上個(gè)月，財(cái)政部原部長(zhǎng)樓繼偉在《比較》雜志上發(fā)表了一篇文章，他在文章中也指出，房地產(chǎn)稅是最適合作為地方稅的稅種，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)為正常增長(zhǎng)后應(yīng)盡快開(kāi)展試點(diǎn)。

考慮到過(guò)去的三年時(shí)間里，經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，各地方收入銳減，導(dǎo)致地方財(cái)政陷入窘境，而此時(shí)如果開(kāi)征房地產(chǎn)稅，就能夠有效填補(bǔ)地方收入的缺口。

但同樣的，正如“薛定諤的貓”那樣，在我們不打開(kāi)“房地產(chǎn)稅”這個(gè)盒子之前，我們永遠(yuǎn)不知道盒子里是什么情況，“貓”是死還是活。

客觀來(lái)看，房地產(chǎn)稅當(dāng)然可以填補(bǔ)地方收入的缺口，但房地產(chǎn)稅一旦開(kāi)征，是否會(huì)引發(fā)多米諾骨牌效應(yīng)呢？例如市場(chǎng)恐慌性拋售，引發(fā)資產(chǎn)價(jià)格下跌，從而釀成更大的危機(jī)。

另一個(gè)原因也在于，在許多四五線城市，許多人其實(shí)也就一套房自住是剛需，在這樣的情況下，房地產(chǎn)稅的征收可能也“收效甚微”，收不到多少錢(qián)。

人們都集中在一二線城市購(gòu)房，這恐怕會(huì)加劇二八分化，從房地產(chǎn)稅的征收來(lái)看，一二線城市的人均收入不僅更高，持有多套房的家庭也更多，在這樣的情況下，一二線城市地方收入獲利較大，四五線城市可能依然難以填補(bǔ)缺口。

與此同時(shí)，房?jī)r(jià)的下跌，恐怕也會(huì)加劇市場(chǎng)的不確定性，在股市、基金理財(cái)依然缺乏一定透明度和吸引力的時(shí)候，多出來(lái)的錢(qián)可能又只能繼續(xù)存在銀行里，長(zhǎng)期來(lái)看，通縮的可能性依然存在。

房地產(chǎn)稅的征收不能說(shuō)不重要，畢竟一個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)就幾乎可以買(mǎi)下大半個(gè)美國(guó)了，這其中的資產(chǎn)價(jià)格泡沫、資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)和債務(wù)都是值得我們關(guān)注的，而這些“定時(shí)炸彈”，都極有可能因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅的出現(xiàn)，而導(dǎo)致更多的不確定性。

這一點(diǎn)，是需要值得我們?nèi)プ⒁夂头婪兜娘L(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)然，對(duì)更多的普通人來(lái)說(shuō)，這無(wú)疑是一個(gè)好消息，讓房?jī)r(jià)回歸均值、回歸市場(chǎng)，這當(dāng)然是利好更多人的，從這個(gè)角度來(lái)看，房地產(chǎn)稅是遲早都會(huì)征收的。

但眼下的時(shí)刻是否真的合適，尤其是在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)升級(jí)還未完成的當(dāng)下，房地產(chǎn)稅出臺(tái)的時(shí)間點(diǎn)，可能至關(guān)重要。

不過(guò)可以確信的是，它，終于要來(lái)了。

end.

作者：羅sir，新青年的職場(chǎng)內(nèi)參。關(guān)心事物發(fā)展背后的邏輯，樂(lè)觀的悲觀主義者。關(guān)注我，把知識(shí)磨碎了給你看