隨著城市進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，老舊小區(qū)原有的各類配套設(shè)施已無(wú)法滿足現(xiàn)代化的生活需求。

【資料圖】

為促進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造可持續(xù)發(fā)展，持續(xù)完善社區(qū)公共服務(wù)、激發(fā)市場(chǎng)活力，2月16日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局聯(lián)合市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《廣州市老舊小區(qū)既有建筑活化利用實(shí)施辦法的通知》（下稱《通知》），《通知》允許對(duì)符合條件的老舊小區(qū)內(nèi)既有建筑進(jìn)行活化利用，并以功能業(yè)態(tài)正面清單引導(dǎo)活化利用方向和內(nèi)容。

《通知》結(jié)合廣州市空間特點(diǎn)和居民需求，以打造公共服務(wù)設(shè)施健全的完整社區(qū)為目標(biāo)，補(bǔ)齊老舊小區(qū)民生短板、增強(qiáng)社區(qū)自我“造血”能力，促進(jìn)小區(qū)治理模式創(chuàng)新?！锻ㄖ纷杂“l(fā)之日起施行，有效期3年。

民生優(yōu)先

活化率先補(bǔ)齊公共服務(wù)短板

既有建筑功能活化利用是盤活老舊小區(qū)閑置資源，吸引社會(huì)力量投資參與改造的重要抓手。近年來(lái)，廣州市積極利用民間資本和社會(huì)機(jī)構(gòu)、企業(yè)等力量，助力老舊小區(qū)邁入一次改造、長(zhǎng)效管養(yǎng)的可持續(xù)發(fā)展路徑。

既有建筑活化利用是指城鎮(zhèn)用地上具有合法權(quán)屬證明或合法報(bào)批手續(xù)、可利用的地上或地下建筑物按規(guī)定調(diào)整使用功能或業(yè)態(tài)，適用于全市納入年度改造計(jì)劃的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)。

《通知》提出，既有建筑活化利用以民生優(yōu)先、品質(zhì)提升、共治共享為原則和目標(biāo)：

民生優(yōu)先，補(bǔ)齊短板。在保障建筑結(jié)構(gòu)及消防安全、嚴(yán)格控制對(duì)周邊環(huán)境影響的前提下，既有建筑可活化利用為公共服務(wù)、市政公用設(shè)施等，補(bǔ)齊民生短板。

品質(zhì)提升、完善功能。通過引入多元社會(huì)力量參與，鼓勵(lì)科學(xué)合理利用和調(diào)配老舊小區(qū)既有建筑，引進(jìn)優(yōu)質(zhì)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，豐富社區(qū)服務(wù)供給，提升文化功能，激發(fā)街區(qū)產(chǎn)業(yè)活力，增強(qiáng)社區(qū)自我“造血”功能。

共治共享，有機(jī)更新。在傳承歷史、保護(hù)生態(tài)的基礎(chǔ)上，廣泛征求居民意見，充分尊重物業(yè)權(quán)利人權(quán)利，堅(jiān)持建管并重，嚴(yán)格落實(shí)社區(qū)管養(yǎng)責(zé)任，同步提升社區(qū)建設(shè)質(zhì)量、服務(wù)水平和治理能力，促進(jìn)小區(qū)治理模式創(chuàng)新。

廣州市鼓勵(lì)和引導(dǎo)既有建筑按正面清單進(jìn)行活化利用，優(yōu)先增加公共服務(wù)及市政公用設(shè)施，適當(dāng)增加便民商業(yè)設(shè)施?！锻ㄖ访鞔_了改造原則和目標(biāo)，應(yīng)在保障建筑結(jié)構(gòu)及消防安全、嚴(yán)格控制對(duì)周邊環(huán)境影響的前提下實(shí)施。

老舊小區(qū)改造功能業(yè)態(tài)正面清單主要指有利于老舊小區(qū)補(bǔ)齊設(shè)施短板、消除安全隱患、提升街區(qū)活力、打造“完整社區(qū)”，且不易污染環(huán)境、不擾民、不影響公共安全、不屬于其他法律法規(guī)明確規(guī)定禁止的功能業(yè)態(tài)。具體可參見下文。

可組建聯(lián)合體

活化利用既有建筑

從具體實(shí)施層面來(lái)看，《通知》明確了老舊小區(qū)既有建筑活化利用主體，政府可結(jié)合實(shí)際確定改造項(xiàng)目的實(shí)施主體，包括區(qū)政府及其相關(guān)單位、屬地街（鎮(zhèn)）、社區(qū)居委會(huì)以及按照法律程序委托的各類主體。同時(shí)規(guī)定實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)摸清老舊小區(qū)內(nèi)既有建筑現(xiàn)狀，擬活化利用既有建筑的，應(yīng)當(dāng)在老舊小區(qū)改造實(shí)施方案中增加相應(yīng)專章，明確活化利用的建筑范圍、功能業(yè)態(tài)導(dǎo)向、設(shè)計(jì)指引、相關(guān)消防設(shè)計(jì)安全評(píng)估、環(huán)境條件相符性分析、周邊交通及市政設(shè)施承載力分析等內(nèi)容。

此外，在符合老舊小區(qū)改造實(shí)施方案的前提下，既有建筑活化利用主體可以包括物業(yè)權(quán)利人及其委托的市場(chǎng)主體、政府相關(guān)單位，以及前述主體的聯(lián)合體。

考慮到既有建筑活化利用可能增加人流量和建筑荷載，本次《通知》的發(fā)布進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)結(jié)構(gòu)、消防安全，嚴(yán)格把控既有建筑活化利用風(fēng)險(xiǎn)?！锻ㄖ芬蠹扔薪ㄖ凑崭脑旌蟮氖褂霉δ?，根據(jù)相關(guān)規(guī)定進(jìn)行房屋使用安全鑒定，建筑結(jié)構(gòu)安全方可開展活化利用，且改造和使用過程中不得影響房屋結(jié)構(gòu)安全、不得危害公共安全。

在滿足使用安全的前提下，廣州市住建局進(jìn)一步優(yōu)化對(duì)老舊小區(qū)既有建筑活化利用的審批流程。首先，對(duì)于在符合老舊小區(qū)改造實(shí)施方案的前提下，既有建筑活化利用不改變建筑面積、總高度、層數(shù)、外立面，且不影響建筑安全的，可免于辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證；此外，既有建筑活化利用不增加污染物排放種類和數(shù)量，且基本不產(chǎn)生生態(tài)環(huán)境影響的，可無(wú)需辦理環(huán)評(píng)手續(xù)。

針對(duì)老舊小區(qū)消防審批難通過、改造后消防條件更好卻不合法的情況，《通知》提出在符合老舊小區(qū)改造實(shí)施方案的前提下，可根據(jù)《廣東省公安廳關(guān)于進(jìn)一步明確建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)審核和備案辦理有關(guān)事項(xiàng)的通知》等省、市有關(guān)規(guī)定辦理消防備案。

老舊小區(qū)改造功能業(yè)態(tài)正面清單

（一）增加公共服務(wù)設(shè)施及市政設(shè)施，包括：

①行政管理設(shè)施：社區(qū)居委會(huì)、黨群服務(wù)站、社區(qū)議事廳、社區(qū)服務(wù)站、司法所（公共法律服務(wù)工作站）、物業(yè)管理處、家庭綜合服務(wù)中心等；

②養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施：綜合養(yǎng)老服務(wù)中心（頤康中心）、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)（頤康服務(wù)站）、社區(qū)日間照料中心、星光老年之家、老年大學(xué)教學(xué)點(diǎn)、長(zhǎng)者飯?zhí)玫龋?/p>

③醫(yī)療服務(wù)設(shè)施：社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、護(hù)理站等；

④教育設(shè)施：托兒所（日托中心）、幼兒園等；

⑤文化設(shè)施：社區(qū)文化活動(dòng)中心、文化站（室）、社區(qū)少年宮、社區(qū)學(xué)校、社區(qū)圖書館、社區(qū)博物館等；

⑥體育健身設(shè)施：社區(qū)體育中心、社區(qū)全民健身中心、群眾性體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地、居民健身場(chǎng)所等；

⑦市政公用設(shè)施：停車及充電設(shè)施、智慧服務(wù)設(shè)施、安防設(shè)施、垃圾收集點(diǎn)、可回收物便民回收點(diǎn)、公共廁所等。

（二）增加便民商業(yè)設(shè)施，包括：

教育機(jī)構(gòu)、藥店、理療中心、便利店、雜貨店、家電及生活用具維修點(diǎn)、超市、輕餐飲（指不使用天然氣和煤氣的餐飲商鋪，如咖啡館、茶室等）、洗衣店、家政服務(wù)點(diǎn)、快遞送達(dá)設(shè)施、書店、理發(fā)店、電信營(yíng)業(yè)場(chǎng)所、銀行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等。

（三）調(diào)整既有商業(yè)建筑內(nèi)部業(yè)態(tài)或調(diào)整辦公建筑內(nèi)部業(yè)態(tài)。

（四）《廣州市城鄉(xiāng)規(guī)劃技術(shù)規(guī)定》規(guī)定的舊城區(qū)（54平方公里）范圍內(nèi)商業(yè)和辦公（行政辦公除外）建筑進(jìn)行功能互換。如：商店、辦公、人才公寓、酒店、旅館、超市、手工藝品制作、教育機(jī)構(gòu)、健身房、金融保險(xiǎn)服務(wù)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、餐飲等的互換。

（五）利用住宅建筑增加不產(chǎn)生光、電、音等干擾的創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)功能業(yè)態(tài)，包括：文化創(chuàng)意、咨詢?cè)O(shè)計(jì)、創(chuàng)客空間、電子商務(wù)、小型民宿（≤14間房）等。

（六）利用非居住存量房屋改為保障性租賃住房。

住宅建筑改為非住宅功能的（公寓除外），宜面向開敞空間、生活性主次干道、主要步行道路布局。

【南方日?qǐng)?bào)記者】郎慧

【作者】 郎慧

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