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(資料圖)

近期，我看了許多房地產(chǎn)業(yè)資深專家提出一個主流觀點，說未來高層住宅將會面臨一定的挑戰(zhàn)（尤其是三、四線城市及大城市非核心區(qū)的高層住宅）。他們認為，這些房產(chǎn)在二十年后都有可能淪為“貧民窟”。

網(wǎng)友@麥迪洛洛表示自己買房貸款20年，首付是爸爸媽媽和自己上了10年的班才攢夠的，房子是那種超高層43層的，如果這種房子未來不值錢或者淪為“貧民窟”，那真是接受不了，畢竟全家血汗錢買的。那么高層住宅到底有沒有未來呢？

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如何避免成為“韭菜”?一定要了解政策

@圈小蒙：在一線城市工作5年后，在老家小城買了一套102㎡高層住宅，因為平時在外地工作，房子一直空著，如今很多城市房價都在往下走，這套房子現(xiàn)在想賣都有點難，接盤的人少了，超級后悔呀.....

如果你不想成為大韭菜，就一定要了解國家出臺的政策。例如，住建部公布了《關(guān)于加強超高層建筑規(guī)劃建設管理的通知（征求意見稿）》，其中明確規(guī)定：

1、對于人口超過300萬的城市，將嚴格限制新建高度超過250米的超高層建筑，并禁止新建高度超過500米的建筑；

2、對于人口不足300萬的城市，將嚴格控制新建高度超過150米的超高層建筑，并禁止新建高度超過250米的建筑。這些政策對于個人投資者來說，無疑是至關(guān)重要的信息。

此外，住房和城鄉(xiāng)建設部還公布了《關(guān)于加強縣城綠色低碳建設的意見》，針對縣城新建住宅做出了具體規(guī)定。根據(jù)意見，新建住宅的主體建筑以6層為宜，超過75%的住宅不得超過6層，最高建筑限制為18層，這一規(guī)定在根本上遏制了縣城高層住宅的建造。

這說明什么問題呢？中國樓市房產(chǎn)趨于飽和，人口流動的趨勢主要是從三四線城市流向一二線大城市，這一趨勢是不可逆轉(zhuǎn)的。

因此，如果你手上有小城市的高層偏遠住宅，一定要保持警惕，因為國家已經(jīng)發(fā)出了一系列信號，表明這種投資可能存在風險。

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越高的住宅安全隱患越發(fā)明顯

@杜拉：一線城市住在房齡超過30年的房子里，小區(qū)比較混亂，群租的也比較多，去年夏天一家住戶電動車充電著火，也慶幸不是半夜，及時疏散人群撲滅大火，想想都后怕，如果半夜著火，我家住在30層，想逃生都困難。

隨著房子建得越高，安全風險也呈指數(shù)級上升，自然災害和人為災害更是讓高層住戶倍感煩惱。特別是在發(fā)生火災時，高層住宅往往面臨著難以疏散和逃生的困境，同時撲救的難度也十分巨大。

不知道大家還記不記得2017年的報道，發(fā)生在倫敦的一場大火，震驚了全世界。火勢從4層迅速蔓延至24層，僅用了15分鐘時間，最終整棟大樓化作一片廢墟。

高層火災的撲救難度極大，樓層結(jié)構(gòu)復雜，人員密集，消防設備往往難以覆蓋15樓以上的區(qū)域。因此，如果你居住在30層以上的高層建筑，萬一發(fā)生火災，僅靠消防人員的救援恐怕不現(xiàn)實。此時，保持冷靜并自救可能是唯一的生存出路。

根據(jù)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，過去10年內(nèi)，全國已經(jīng)發(fā)生了超過3萬起高層建筑火災，直接及間接造成了大量財產(chǎn)損失。

雖然我們常常認為高層建筑面臨的風險僅限于火災、地震、停電等極端事件，但實際上，高層住宅還面臨著一項更加深刻的、無法解決的難題，那就是建筑老化和壽命問題。

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高層住宅老化舒適度差，解決難度大

很多人認為住高樓層的房子更加高大上、更有面子，而開發(fā)商也為了追求利潤不斷地將樓房建得越來越高。

然而，這些光鮮亮麗的高層住宅在未來卻可能被嫌棄、被拋棄，最終淪為貧民窟。為什么這么說呢？在房屋居住10年-15年以后，各種問題就會開始不斷地暴露出來。比如：

1、電梯老化已成為一個不容忽視的問題即使是經(jīng)過良好維護，電梯的壽命也只有15至20年。因此，電梯更換的問題不可回避。比如像網(wǎng)友@錄玉玉：我家住在一個比較大的小區(qū)，電梯有近60部，房子快25年了，電梯真是很破了，經(jīng)常無故失靈，要不是門關(guān)不上，要不就是半途卡著不動，不僅給生活造成不便，出現(xiàn)問題又很擔心。大家都清楚電梯是真不行了，但是換電梯又是一筆不小的數(shù)目，物業(yè)也不肯給換。

一部電梯的價格可能高達數(shù)十萬，而如何分攤這筆費用則成為了一個備受關(guān)注的話題。關(guān)于電梯更換費用的分攤，透明公正的分配方式是必不可少的，高樓層人多意見很難統(tǒng)一的。

2、管線管道老化問題已逐漸成為居民關(guān)注的焦點內(nèi)部管線管道的壽命通常只有30-50年，而且有些設施已經(jīng)無法維修，只能更換。但更換管線管道并不容易，不僅施工難度大，成本也十分高昂。此外，許多物業(yè)維修基金根本不足，導致很多80年代的老房子的維修狀況堪憂，居民的投訴也屢見不鮮。因此，如何解決管線管道老化問題，成為當前亟待解決的難題。

3、難貸款，難脫手未來20年內(nèi)，老式高層房產(chǎn)將面臨著不僅是老化問題，而且成為難以出售的“燙手山芋”，因為它們的價值將不斷下滑。即便有意向買家，銀行貸款也將非常難。

4、拆遷成本高，沒有未來

目前來看，北京、上海以及全國各地的棚戶區(qū)改造項目主要采用拆平房區(qū)的方式，而小規(guī)模的高層建筑則有“棚改”機會。相比之下，拆除高樓的比例非常小。這是因為拆除低矮房屋可以重建更高樓層，從而增加更多的住房和商業(yè)用途，政府和開發(fā)商也會因此獲得更多的利潤。

但是現(xiàn)在蓋的大廈已經(jīng)高聳入云，容積率也達到了極高的水平，這意味著再進行拆遷重建就沒有太多增值空間可言，誰愿意干沒有利潤的買賣呢？大城市尚且如此，小城市可想而知。

可以預計的是如果這些老舊的高層住宅無法通過拆遷來改善居住條件，那么這些業(yè)主們將會面臨更加惡劣的居住環(huán)境，高層住宅的價值也將會大幅貶值。

條件好的業(yè)主們可以另外購置房產(chǎn)，只有那些中底層收入的人們才會居住在這些老舊高層住宅里。隨著時間的推移，這些區(qū)域也將逐漸演變成“貧民窟”，很難再次改變。

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未來，普通人如何買房呢？

作為普通人，我們應該時刻保持警醒，尤其在置業(yè)方面更需要謹慎。如果手頭還有三四線縣城的高層房產(chǎn)，那么最好不要拖延時間，及早考慮進行置換。

因為當前房地產(chǎn)市場政策變化頻繁，未來走勢難以預測，錯失良機可能會讓我們付出更大的代價。所以，要提前做好規(guī)劃，避免不必要的風險和損失。

如果你已經(jīng)購買了一線或二線城市的房產(chǎn)，那么除了滿足當下居住需求，也要考慮將來的置換問題。每到5-10年的時間可以讓你的房產(chǎn)滾動起來，從小的房子換成大的，從老舊的房子換成新的，從高樓層的房子換成低樓層的房子。這樣一來，不僅可以提升你的居住體驗，還可以增加資產(chǎn)的價值，實現(xiàn)房產(chǎn)升值。

手上持有非核心區(qū)域或在三四線縣城擁有多套房的朋友們，看了是不是有些慌張呢？

這個時代變化太快，投資的形式和方式也隨之不斷更新。所以我們需要持續(xù)學習并適應變化，制定切實可行的投資計劃，不斷優(yōu)化和調(diào)整手中的資產(chǎn)，只有這樣，我們才能守住自己的不動財富。

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