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前兩天，深圳市前海管理局發(fā)布公告，調(diào)整了媽灣14、15和16三個(gè)開發(fā)單元的部分土地性質(zhì)，這三個(gè)單元中有14個(gè)地塊，從原本的標(biāo)紅調(diào)整為標(biāo)黃。

(資料圖片僅供參考)

標(biāo)紅的地塊性質(zhì)是：以商業(yè)用途為主；標(biāo)黃的地塊性質(zhì)是：以商業(yè)、商務(wù)公寓、居住用途為主。

從商業(yè)變成了商業(yè)和居住，調(diào)整意圖一目了然，這14個(gè)地塊不再做商業(yè)和辦公了，要改住宅了。

調(diào)整之后，15單元增加了54.21萬(wàn)平米的住宅建筑面積，16單元增加了76.16萬(wàn)平米的住宅建筑面積，一共增加了130.37萬(wàn)平米的住宅供應(yīng)。

以每套住宅100平米計(jì)，新增供應(yīng)13037套。

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調(diào)整前的前海地塊性質(zhì)地圖，紅色的商業(yè)地塊最多，黃色的住宅地塊其次，公共管理服務(wù)設(shè)施和教育地塊再次。

圖片來(lái)自灣區(qū)之聲

桂灣、前灣和媽灣三個(gè)片區(qū)原本的土地性質(zhì)規(guī)劃，商業(yè)地塊占比都很高，住宅地塊則有所不同。

前灣最少，住宅用地只有三個(gè)，龍光天境、前海潤(rùn)峯府已經(jīng)賣完，壹灣瑧邸即將上市。

桂灣次之，有9個(gè)住宅地塊，除了早就賣完的前海時(shí)代一二期和龍海家園，還有近期賣完的天健悅桂府，在售的天健悅灣府，未開盤的深業(yè)云海灣和瓏灣公寓，還有兩個(gè)未拍的住宅地塊。

媽灣就厲害了，原本就有31個(gè)住宅地塊，已開盤的有頤城棲灣里，頤城瑧灣悅、頤灣府、招商領(lǐng)璽1、2期和前海灣花園，還有24個(gè)住宅地塊待建，現(xiàn)在又增加了14個(gè)，相當(dāng)于媽灣目前有38個(gè)住宅地塊可隨時(shí)拍賣，38個(gè)新盤蓄勢(shì)待發(fā)。

這說(shuō)明，前海以后推出的新盤，95%集中在媽灣！

未來(lái)的前海，產(chǎn)業(yè)在桂灣，配套在前灣，居住在媽灣，格局已經(jīng)很清晰了。

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為什么把媽灣的14個(gè)商業(yè)地塊改住宅，原因不難判斷，前海自貿(mào)區(qū)的商業(yè)和寫字樓嚴(yán)重過(guò)剩了。

桂灣已建起數(shù)十棟商業(yè)和寫字樓，包括卓越、華潤(rùn)、鴻榮源在內(nèi)的多棟寫字樓，空置率一直很高，前海深港青年夢(mèng)工場(chǎng)，前?；鹦℃?zhèn)也有大量空置。

現(xiàn)在不是增量年代，是存量年代，存量年代只能內(nèi)卷。

前海金融搶不過(guò)福田，互聯(lián)網(wǎng)搶不過(guò)科技園，總部搶不過(guò)后海和深圳灣，一直在夾縫中求生存。

做為前海產(chǎn)業(yè)基地，配套又最好的桂灣，寫字樓尚大量空置，媽灣再大建商業(yè)和寫字樓，必然是建完即空置，所以地塊調(diào)整勢(shì)在必行。

這次媽灣的地塊調(diào)整，很可能不是最后一次，后面還會(huì)有第二次，第三次，越來(lái)越多的媽灣地塊會(huì)被調(diào)整為住宅用地。

媽灣調(diào)整了，桂灣和前灣會(huì)不會(huì)調(diào)整？

不大可能，因?yàn)楣馂澈颓盀抽_發(fā)早，轄區(qū)內(nèi)地塊要么建設(shè)完成，要么正在建設(shè)，要么已明確為公園、醫(yī)院、學(xué)校、博物館或文創(chuàng)小鎮(zhèn)。

只有媽灣的大量地塊，既未明確歸屬，也未動(dòng)工建設(shè)，還有重新修訂的空間。

不出意外，未來(lái)的媽灣會(huì)建設(shè)大量住宅，成為前海自貿(mào)區(qū)的集中居住地。

修訂之后的媽灣，房?jī)r(jià)會(huì)更貴還是更便宜？

答案會(huì)讓在媽灣買房的人失望，會(huì)更便宜。

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決定房?jī)r(jià)的三個(gè)要素，一是位置和產(chǎn)業(yè)，二是數(shù)量是否稀缺，三是縱深和腹地。

表面看貴為前海自貿(mào)區(qū)的媽灣，板塊價(jià)值其實(shí)很弱，以上三要素全是減分項(xiàng)。

從縱深和腹地來(lái)看，媽灣向東被大南山阻隔；向南被小南山阻隔，越過(guò)小南山，是南山開發(fā)最弱的赤灣；向西是大海，只有向東北才有縱深。

媽灣東北是前灣，距離前海的產(chǎn)業(yè)高地桂灣，還有一段距離，而桂灣的產(chǎn)業(yè)能否做起來(lái)，還是未知數(shù)。

反觀表面上比媽灣弱了一個(gè)級(jí)別的寶中，向南是桂灣，向北是碧海，向東是南山，向西是企鵝島，四面八方都有發(fā)展空間和產(chǎn)業(yè)預(yù)期。

如果桂灣和企鵝島能做起來(lái)，寶中對(duì)比媽灣有距離優(yōu)勢(shì)；如果桂灣和企鵝島做不起來(lái)，前往科技園和后?？偛炕?，寶中比媽灣同樣有通勤優(yōu)勢(shì)。

所以，并不是掛個(gè)前海自貿(mào)區(qū)的名號(hào)，就可以大殺四方的。

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更重要的是，媽灣一旦變成新盤供應(yīng)基地，巨量的供應(yīng)，同質(zhì)化的產(chǎn)品，必然進(jìn)一步壓制媽灣的價(jià)格。

我之前寫過(guò)光明，光明的問(wèn)題就是：

1、源源不斷的新盤供應(yīng)；

2、新盤限價(jià)4-5萬(wàn)，導(dǎo)致二手很難破5萬(wàn)；

3、限價(jià)導(dǎo)致樓盤質(zhì)量一般，同質(zhì)化嚴(yán)重；

4、住宅和保障房同步供應(yīng)，導(dǎo)致片區(qū)不純粹，房?jī)r(jià)天花板更低；

5、缺少高端產(chǎn)業(yè)，支撐不了高房?jī)r(jià)；

6、投資客太多，三年限售期后會(huì)有大量拋盤，疊加政府的限價(jià)新盤，洗盤期會(huì)非常漫長(zhǎng)。

光明的六個(gè)問(wèn)題對(duì)應(yīng)媽灣，基本都能對(duì)的上。當(dāng)然媽灣的天花板比光明會(huì)高很多，但如果政府不放松限價(jià)，很可能多年徘徊在10-12萬(wàn)之間，無(wú)法突破。

反觀其他有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)和稀缺供應(yīng)的板塊，反而能無(wú)視政府限價(jià)，屢創(chuàng)新高。

到那時(shí)，前海的打新客會(huì)不會(huì)像今天光明的打新客一樣，叫一聲好苦。

深圳的樓市，給投資客挖的坑越來(lái)越多，越來(lái)越難鑒別，反而是剛需自住，跳坑的機(jī)會(huì)變少了。