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4月初的深圳寶安，“代建第一股”綠城管理和本土房企勤誠(chéng)達(dá)談成了一樁大生意。

【資料圖】

勤誠(chéng)達(dá)將旗下所有房地產(chǎn)項(xiàng)目交由綠城管理開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，這也是綠城管理首個(gè)托管批量業(yè)務(wù)。

讓綠城管理下定決心的，除了能在深圳這個(gè)大市場(chǎng)提升品牌辨識(shí)度；還有一個(gè)重要幫手——基金公司【前海潤(rùn)禾】，它將負(fù)責(zé)融資和資金運(yùn)營(yíng)事宜。

過(guò)去一年多，代建賽道的火熱有目共睹。

不良資產(chǎn)處置、政府代建等需求擴(kuò)張，越來(lái)越多的傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商抱著“入股不虧”的想法涌入。

元素過(guò)多的市場(chǎng)，讓頭部代建商也充滿了危機(jī)感。

一是競(jìng)爭(zhēng)壓力變大，二是合作雷區(qū)變多。

賺小錢，也要小心。

等待解救的深圳土著

據(jù)了解，勤誠(chéng)達(dá)深耕深圳本土20余年，在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、城市更新等方面已有一定的經(jīng)驗(yàn)和知名度。

業(yè)內(nèi)猜測(cè)，勤誠(chéng)達(dá)可能并非追求綠城管理的代建和品牌輸出能力，更多是基于“紓困”需求。

各家房企開(kāi)始暴雷的2021年，勤誠(chéng)達(dá)屬于民企中的“一股清流”，一度逆勢(shì)拿下廣州幾個(gè)舊改項(xiàng)目。

但從去年底開(kāi)始，集團(tuán)負(fù)面消息不斷——包括總部有工人討薪、半年內(nèi)需要支付共計(jì)超30億元的借款和利息等。

而首個(gè)托管給綠城管理的項(xiàng)目之一【寶安勤誠(chéng)達(dá)云邸】，2022年末就已在政府公布的待入市項(xiàng)目?jī)?nèi)，且開(kāi)了展示中心，目前仍未開(kāi)盤。

有媒體透露，勤誠(chéng)達(dá)去年底就開(kāi)始接觸綠城管理，希望能實(shí)現(xiàn)合作；綠城管理方面也正在做業(yè)務(wù)創(chuàng)新，其中一項(xiàng)就是代建批量托管業(yè)務(wù)。

此次合作，雙方顯然都有意向推進(jìn)，但直接和民企打交道，不是綠城的菜。

這其中，前海潤(rùn)禾充當(dāng)起牽線搭橋的角色，這是一家以房地產(chǎn)投融資為主的基金管理公司，其背后有深圳國(guó)資背景。

據(jù)自媒體《苗頭》透露，勤誠(chéng)達(dá)與前海潤(rùn)禾的合作已有三四年，也有交情。

對(duì)于資方而言，目前更看中擁有主體信用、品牌效益、豐富開(kāi)發(fā)管理經(jīng)驗(yàn)的代建企業(yè)，綠城管理無(wú)疑是符合條件的。

站在綠城的角度，國(guó)企背景的資方將帶來(lái)穩(wěn)定的投資現(xiàn)金流，也為勤誠(chéng)達(dá)帶來(lái)“增信”光環(huán)。

金融機(jī)構(gòu)的作用在放大

遇困房企項(xiàng)目，加上金融機(jī)構(gòu)涉房不良資產(chǎn)，顯性規(guī)模就超3萬(wàn)億，這被綠城稱為風(fēng)口型業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。

今年3月的2022年度業(yè)績(jī)會(huì)上，綠城管理CEO李軍曾提到了一種理想狀態(tài)：

綠城的操盤能力和信用能力能夠形成一個(gè)更大的業(yè)務(wù)入口，通過(guò)與金融機(jī)構(gòu)的外部協(xié)同，幫助民營(yíng)企業(yè)或紓困項(xiàng)目快速提升到與國(guó)央企在同一水平、同一維度上的競(jìng)爭(zhēng)能力。

其現(xiàn)在推的商業(yè)模式，也是尋找外部的金融機(jī)構(gòu)或金融資源，搭建金融能力架構(gòu)，對(duì)遇困的企業(yè)提供金融支持，重新激活這個(gè)項(xiàng)目。

對(duì)于勤誠(chéng)達(dá)這類民企，綠城管理更愿意“搭上”各類具備房地產(chǎn)投資能力的金融機(jī)構(gòu)，再與融資需求的項(xiàng)目配合。

為了避免卷入債權(quán)風(fēng)險(xiǎn)，綠城表示要保持“輕資產(chǎn)”模式——不出資，而是通過(guò)輸出開(kāi)發(fā)管理能力和品牌背書(shū)以獲取服務(wù)費(fèi)用。

在這場(chǎng)合作中，綠城管理的心思也有體現(xiàn)：

當(dāng)日勤誠(chéng)達(dá)官宣：“三方進(jìn)行全面戰(zhàn)略合作、全面戰(zhàn)略入股、經(jīng)營(yíng)管理升級(jí)”；而在綠城管理的公眾號(hào)中，卻未見(jiàn)“全面戰(zhàn)略入股”內(nèi)容。

為國(guó)企代建也有坑

紓困需求之外，去年國(guó)央企及城投拿地比例急劇上升，與部分公司平臺(tái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)能力不足的矛盾，也為代建行業(yè)提供了多機(jī)遇。

相較于前者，為國(guó)央企城投客戶提供產(chǎn)品，代建方少了“找錢”這一繁瑣，但風(fēng)險(xiǎn)仍然存在。

綠城管理也踩過(guò)坑。前段時(shí)間，成都某一綠城管理代建小區(qū)爆出爛尾傳聞。

該項(xiàng)目本來(lái)由國(guó)企拿地，后引入央企成分的大股東增資，以及同是央企背景的綠城管理輸出品牌和代建，相當(dāng)于有了三根“定海神針”。

但綠城管理也沒(méi)想到，委托方公司會(huì)拖欠工程款，于是綠城管理將其告上法庭。

此時(shí)的綠城管理很被動(dòng)，如果這時(shí)選擇提早退出，會(huì)面臨巨大的品牌信用風(fēng)險(xiǎn)；加上“保交樓”的背景，官方也會(huì)對(duì)退出行為做出約束控制。

后來(lái)，當(dāng)?shù)毓俜浇槿氪耸拢M織開(kāi)發(fā)商、代建方、總承包單位開(kāi)會(huì)磋商，并承諾嚴(yán)格監(jiān)管預(yù)售資金，此鬧劇才告一段落，項(xiàng)目得以繼續(xù)推進(jìn)。

多數(shù)業(yè)主并不了解項(xiàng)目復(fù)雜的多方關(guān)系，“爛尾”的頭銜全扣在了品牌輸出方綠城管理頭上。

社交平臺(tái)上，只有綠城受傷的世界達(dá)成了。

爭(zhēng)當(dāng)乙方

機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)并存的代建賽道，頭部代建商都要小心避雷，但卻被眾多出險(xiǎn)房企視作“復(fù)活藥水”。

據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至2022年底，發(fā)展代建業(yè)務(wù)的房企已經(jīng)超過(guò)60家，其中不乏出險(xiǎn)房企身影。

旭輝新一輪的組織架構(gòu)調(diào)整中，代建平臺(tái)被單獨(dú)拎出來(lái)，由深受董事長(zhǎng)林中信任的陳東彪負(fù)責(zé)；

中梁控股票據(jù)違約后不久，就馬上成立了代建公司；

華夏幸福化債之余，成立了輕資產(chǎn)代建公司“幸福安基”，還接下了恒大的爛尾項(xiàng)目。

有分析認(rèn)為，這些房企一方面看到代建賽道蛋糕變大，希望分一口吃食。

另一方面，代建扛周期、輕資產(chǎn)、利潤(rùn)高的特點(diǎn)也吸引著它們前來(lái)補(bǔ)血。

出險(xiǎn)房企們，真的能“入股不虧”嗎？

門檻首先是個(gè)問(wèn)題。當(dāng)下能否接下紓困類項(xiàng)目，代建方自身健康才是金標(biāo)準(zhǔn)，已有違約記錄、資金緊缺的房企相當(dāng)于失去了品牌力，難以得到委托方的信任。

畢竟稍不留意，就會(huì)有二次暴雷的風(fēng)險(xiǎn)。

如上海浦東一項(xiàng)目爛尾后，好不容易盼來(lái)某一民企代建，沒(méi)過(guò)多久，該企業(yè)出現(xiàn)資金短缺情況，能否按時(shí)交房，現(xiàn)在還是個(gè)未知數(shù)。

而國(guó)央企城投項(xiàng)目，更喜歡找自家人和純粹的老牌代建商。

比如，在代建領(lǐng)域初出茅廬的中交代建，去年開(kāi)始和信達(dá)地產(chǎn)聯(lián)手紓困地產(chǎn)；無(wú)錫城投更是在拿地階段就開(kāi)始和綠城管理搭檔了。

退一步講，即使獲得了入場(chǎng)資格，在行業(yè)不確定的當(dāng)下，部分項(xiàng)目可能會(huì)面臨資金需求，代建方要幫助項(xiàng)目進(jìn)行融資。

也可能會(huì)有委托方資金中斷的情況出現(xiàn)，進(jìn)而拖欠代建方的代建費(fèi)用，這會(huì)讓本不富裕的家庭雪上加霜。

滿打滿算，想做個(gè)乙方，都不容易。