智通財經(jīng)APP獲悉，中信證券發(fā)布研究報告稱，結(jié)合中央層面的“保交樓”、“保需求”、“保主體”等表態(tài)，以及近期武漢等城市的限購政策調(diào)整，政策有望持續(xù)促進行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，部分企業(yè)資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)有望改善。目前房地產(chǎn)銷售仍處于逐步復蘇階段，二手房、新房依次復蘇，該行看到本次二手房復蘇中的結(jié)構(gòu)性差異明顯有異于以往，準一線城市內(nèi)優(yōu)質(zhì)住房的需求率先復蘇，二三線城市優(yōu)質(zhì)住房需求呈現(xiàn)回暖趨勢，優(yōu)質(zhì)住房需求的復蘇有望在后續(xù)帶動剛性住房需求，建議關(guān)注銷售持續(xù)復蘇會帶來的投資機遇。

【資料圖】

中信證券主要觀點如下：

政策持續(xù)發(fā)力，助力房地產(chǎn)市場復蘇

面對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的“信用”、“交付”、“銷售”三個維度所形成的惡性循環(huán)，2022年中央和地方政府先后以“保需求”、“保交樓”、“保主體”為核心化解市場風險。據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，2022年超200省市出臺超500次房地產(chǎn)松綁政策。2023年，截至2月20日，區(qū)域房地產(chǎn)政策以保需求為主，8城發(fā)布9個松綁政策，落地相關(guān)措施包括優(yōu)化限購措施、購房補貼、二手房帶押過戶等，8城中既有大型城市深圳、武漢，也有中小型城市。政策形成累計效應，持續(xù)促進房地產(chǎn)市場復蘇。

二手、新房銷售依次復蘇，優(yōu)質(zhì)住房需求成當前時點二手房復蘇核心動力，有望帶動觀望中的一居二居購房需求。

二手房快速回暖，商品房現(xiàn)回暖趨勢。二手房交易回暖明顯，2023年1月，據(jù)貝殼交易數(shù)據(jù)，近100樣本城市內(nèi)二手房成交量同比增長11%，分城市環(huán)線來看，準一線城市增速最高達到47%，二三線增長5%，一線下降20%。2月前十天準一線增速同樣最快。高頻數(shù)據(jù)看，9個重點城市二手房交易量在最近一周(2.20-2.26)同比提升65%。2023年1月，30大中城市商品房成交量同比為負(春節(jié)后三周數(shù)據(jù)同比去年春節(jié)后三周也為負)，最近一周(2.20-2.26)同比轉(zhuǎn)正，提升22%。

三居及以上住房回暖速度更快，三線城市內(nèi)一居二居住房需求仍處觀望中。據(jù)貝殼交易數(shù)據(jù)，2023年1月，一線城市內(nèi)，一居二居成交量同比下降21%，三居、三居以上同比下降19%、3%;準一線城市內(nèi)，一居二居、三居、三居以上同比提升31%、52%、45%;二三線城市內(nèi)一居二居同比下降12%，三居及以上同比提升超10%。綜合來看，3居及以上的改善性住房需求為當前時點銷售復蘇的核心動力，有望帶動觀望中的一居二居購房需求。

全國二手房的回暖到新房的回暖有望在一個季度內(nèi)完成傳導。回看2014至2022年9個重點城市，二手房與商品房的回暖多在1-2月內(nèi)完成，商品房的同比回暖幅度往往不低于二手房回暖幅度的50%。與當下有所區(qū)別的是，歷史周期二手房、商品房的交易量回暖往往伴隨著新建商品住宅價格的環(huán)比持續(xù)增加。

企業(yè)拿地依舊謹慎，住宅用地成交量量減質(zhì)升

企業(yè)拿地謹慎，土地成交量下降。2023年1月企業(yè)拿地謹慎，土地成交面積居于低位。2023年1月，100大中城市全年成交住宅用地規(guī)劃建筑面積達903萬平方米，較2022年同期下降57%，持續(xù)低迷的拿地市場有待在銷售復蘇后改善。土地樓面均價較低，溢價率保持低位。2023年1月，100大中城市成交住宅用地樓面均價2875元/平米，較2022年同期下降4%，溢價率較上月有所回升，仍居低位。

供給側(cè)土地市場發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化。根據(jù)中國土地市場網(wǎng)數(shù)據(jù)，2022年保障性住房土地成交面積提升，全國成交住宅用地中，保障性租房土地成交面積同比提升175%。

風險因素：該行根據(jù)貝殼平臺的數(shù)據(jù)進行研究，可能存在數(shù)據(jù)樣本不足、數(shù)據(jù)誤差及數(shù)據(jù)缺失問題;地產(chǎn)銷售不及預期;地產(chǎn)扶持政策執(zhí)行進度、效果不及預期。