觀點(diǎn)網(wǎng) 作為新基建七大觸角之一，數(shù)據(jù)中心近年來不斷成為房企投資的新寵。

不過，數(shù)據(jù)中心往往存在占地面廣、周期長、年折舊額高等特點(diǎn)，也因此對企業(yè)的資金要求非常高。

在現(xiàn)金為王的年代，企業(yè)只能不斷創(chuàng)新融資渠道，減少資金沉淀，縮短現(xiàn)金流的周期。

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2月27日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)發(fā)布公告稱，該公司非全資附屬公司廣東瑞和、南方云泰以其擁有的部分運(yùn)營設(shè)備作為租賃標(biāo)的物，與誠通融資租賃開展售后回租業(yè)務(wù)，融資額約為4.75億元，租賃期限為5年。

在遠(yuǎn)洋集團(tuán)看來，此舉不僅能夠擴(kuò)大集團(tuán)的融資渠道，更能進(jìn)一步優(yōu)化集團(tuán)的現(xiàn)金流，且能夠繼續(xù)租賃使用數(shù)據(jù)中心相關(guān)資產(chǎn)，保證項(xiàng)目正常經(jīng)營。

通常來說，銀行貸款、融資租賃都是數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目常見的融資方式，當(dāng)然，運(yùn)營企業(yè)也可以通過發(fā)行REITs等方式進(jìn)行資產(chǎn)證券化，實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步融資。

相比之下，融資租賃的籌資速度較快、資金使用不受限制，但是整體的資金成本卻比其他方式要高得多，通常適用于流動資金需求較大的企業(yè)。

為何遠(yuǎn)洋集團(tuán)選擇采用返還式租賃的方式進(jìn)行融資？企業(yè)端的資金壓力如何？數(shù)據(jù)中心運(yùn)營方面又存在那些難點(diǎn)？

4.75億融資租賃

2月27日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)發(fā)布公告稱，在2月24日，公司非全資附屬公司廣東瑞和、南方云泰與誠通融資租賃訂立相關(guān)協(xié)議。據(jù)此，誠通融資租賃分別向廣東瑞和、南方云泰購買租賃標(biāo)的物，并將標(biāo)的物返租給兩家公司。

資料顯示，廣東瑞和成立于2016年12月23日，主要從事經(jīng)營互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心業(yè)務(wù)，從其注冊地點(diǎn)來看，該公司或?yàn)閺V州瑞和路數(shù)據(jù)中心的運(yùn)營方。

而南方云泰則成立2015年12月2日，其注冊地點(diǎn)亦位于廣州市黃埔區(qū)中新廣州知識城億創(chuàng)街1號406房，該公司則為廣州觀達(dá)路數(shù)據(jù)中心的運(yùn)營方。

此外，公告明確，廣東瑞和、南方云泰此次出售的資產(chǎn)均為數(shù)據(jù)中心的若干柴油發(fā)電機(jī)組、外部電力設(shè)備等，資產(chǎn)估值共計(jì)4.95億元，而誠通融資租賃的購買價(jià)格4.75億元，較估值折價(jià)約4%。

也就是說，遠(yuǎn)洋集團(tuán)本次的融資金額共計(jì)4.75億元，融資期限為5年。

實(shí)際上，售后返租的融資租賃模式，類似于典當(dāng)業(yè)務(wù)或者銀行的抵押貸款，也類似于分期付款購買商品，遠(yuǎn)洋通過將資產(chǎn)抵押給融資租賃公司，從而獲得相應(yīng)的融資金額，同時(shí)，通過租金的方式，按季度將融資利息及本金分批次償還。

上述出售完成后，廣東瑞和、南方云泰再向誠通融資租賃返租上述資產(chǎn)，租期為五年，而本次租賃付款共計(jì)5.35億元，于租賃期內(nèi)分二十期每季度支付。

如此一來，遠(yuǎn)洋無需一次性償付本金和利息，能夠減少流動性壓力。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

據(jù)了解，融資租賃在實(shí)體企業(yè)當(dāng)中較為常見，比如電氣設(shè)備、醫(yī)療設(shè)備、航空飛行器、機(jī)械加工設(shè)備等。

分析人士還強(qiáng)調(diào)，返還式租賃下，企業(yè)對相關(guān)設(shè)備仍擁有使用權(quán)，但沒有所有權(quán)，承租企業(yè)通過回租，可以在改善財(cái)務(wù)狀況、盤活存量資產(chǎn)的同時(shí)，不影響對資產(chǎn)的使用，等于將物化資本轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿刨Y本。

遠(yuǎn)洋集團(tuán)同意上述觀點(diǎn)，該公司認(rèn)為，此舉不僅能夠擴(kuò)大集團(tuán)的融資渠道，更能進(jìn)一步優(yōu)化集團(tuán)的現(xiàn)金流，且能夠繼續(xù)租賃使用數(shù)據(jù)中心相關(guān)資產(chǎn)，保證項(xiàng)目正常經(jīng)營。

與此同時(shí)，融資雙方通常會約定回購條款，當(dāng)本金、利息支付完成之后，企業(yè)一般擁有優(yōu)先回購權(quán)。

回到遠(yuǎn)洋本次交易，該公司在公告中同樣明確，待承租人根據(jù)相關(guān)售后回租協(xié)議的條款向誠通融資租賃支付所有租賃付款及其他應(yīng)付款項(xiàng)后，承租人有權(quán)以人民幣1元的象征式代價(jià)回購相關(guān)售后回租協(xié)議項(xiàng)下的相關(guān)租賃資產(chǎn)。

IDC投資潮

一筆融資，讓遠(yuǎn)洋集團(tuán)在數(shù)據(jù)中心方面的投資計(jì)劃再度回歸大眾視野。

簡單來說，數(shù)據(jù)中心（IDC，internet data centre），即在一定建筑空間內(nèi)放置電機(jī)、空調(diào)等設(shè)備，以維持計(jì)算機(jī)系統(tǒng)（包括服務(wù)器、存儲和網(wǎng)絡(luò)設(shè)備等）安全穩(wěn)定持續(xù)運(yùn)行的特殊基礎(chǔ)設(shè)施。

作為一種高度專業(yè)化的物業(yè)類型，IDC主要通過向金融、運(yùn)營商、互聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)客戶租售機(jī)柜、提供運(yùn)維服務(wù)獲取租金回報(bào)。

而遠(yuǎn)洋數(shù)據(jù)的前身為創(chuàng)始于2011年的云泰數(shù)通，國內(nèi)領(lǐng)先的IDC基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營服務(wù)商。2017年12月，遠(yuǎn)洋資本宣布戰(zhàn)略性并購云泰數(shù)通，并于次年正式發(fā)布數(shù)字地產(chǎn)平臺--遠(yuǎn)洋數(shù)據(jù)。

由此，遠(yuǎn)洋集團(tuán)正式進(jìn)入數(shù)字地產(chǎn)領(lǐng)域。

緊隨其后，遠(yuǎn)洋集團(tuán)不斷通過增資、認(rèn)購股份的方式擴(kuò)大其在云泰數(shù)通的控制權(quán)，于2021年12月29日的一次認(rèn)購之后，該公司持有云泰數(shù)通母公司遠(yuǎn)洋云泰數(shù)據(jù)的股權(quán)增長至50.9%，進(jìn)一步鞏固控制地位。

據(jù)了解，收購之初，云泰數(shù)通僅在北京、廣州及常州經(jīng)營四個(gè)數(shù)據(jù)中心，其中包括最早投入運(yùn)行的北京馬駒橋綠色數(shù)據(jù)中心。

收購?fù)瓿珊蟮膸啄?，遠(yuǎn)洋集團(tuán)不斷通過收并購、與當(dāng)?shù)卣虍?dāng)?shù)爻峭堵?lián)合建設(shè)等方式，擴(kuò)充其數(shù)據(jù)中心業(yè)務(wù)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，遠(yuǎn)洋集團(tuán)共計(jì)擁有13座數(shù)據(jù)中心。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財(cái)報(bào)、企業(yè)官網(wǎng)、觀點(diǎn)指數(shù)整理

實(shí)際上，自2021年“十四五”規(guī)劃明確數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展路線圖后，數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展正式提速，而作為數(shù)字產(chǎn)業(yè)底層支撐的數(shù)據(jù)中心也迎來了發(fā)展的黃金時(shí)期。2022年2月，“東數(shù)西算”工程全面啟動，進(jìn)一步催生了數(shù)據(jù)中心的投資熱潮。

此前，凱德投資（中國）首席執(zhí)行官潘子翔在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)就曾強(qiáng)調(diào)，凱德非常關(guān)注數(shù)據(jù)中心領(lǐng)域，未來物流、數(shù)據(jù)中心等新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域都會繼續(xù)追加投資。

據(jù)了解，凱德投資于2020年10月設(shè)立了第一只數(shù)據(jù)中心基金，并于2021年5月設(shè)立了第二只數(shù)據(jù)中心基金，于2021年斥資36.6億元收購中航信托上海閔行數(shù)據(jù)中心園區(qū)，這是其在中國的首個(gè)數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目。

前不久前，該公司又宣布設(shè)立了中國數(shù)據(jù)中心發(fā)展基金--凱德中國數(shù)據(jù)中心合作伙伴(CDCP)。同時(shí)，CDCP已承諾在大北京投資兩個(gè)超大規(guī)模數(shù)據(jù)中心開發(fā)項(xiàng)目。

不止是凱德，黑石自2005年便已開始陸續(xù)收購數(shù)據(jù)中心，截至目前，其投資業(yè)務(wù)不減反增；而豐樹則在2017年開始加碼數(shù)據(jù)中心業(yè)務(wù)，前不久再度擲出29.1億美元收購總部位于佛羅里達(dá)州坦帕市的Sila Realty Trust Inc.全部32處物業(yè)數(shù)據(jù)中心組合。

除此之外，包括寶能、ESR等涉房企業(yè)，阿里巴巴、騰訊等互聯(lián)網(wǎng)巨頭，乃至英特爾、Meta、亞馬遜等全球科技企業(yè)，均紛紛加碼數(shù)據(jù)中心這一“新戰(zhàn)場”。

資金考量

從2018年新基建概念首次提出，到2022年“東數(shù)西算”工程正式啟動，過去幾年，在政策助推以及5G發(fā)展帶來互聯(lián)網(wǎng)滲透背景下，數(shù)據(jù)中心迎來了新一輪的投資熱潮。

第三方數(shù)據(jù)顯示，2017-2021年我國數(shù)據(jù)中心市場規(guī)模從512.8億元增長至1500.2億元，年均復(fù)合增長率為30.8%。

不過，數(shù)據(jù)中心往往存在占地面廣、周期長、年折舊額高等特點(diǎn)，也因此對企業(yè)的資金要求非常高。新賽道的布局不易，企業(yè)只能不斷尋求多種方式來籌集資金，以支撐項(xiàng)目的持續(xù)運(yùn)行。

以遠(yuǎn)洋集團(tuán)為例，除了前述提到的融資租賃方式外，該公司還通過ABS的方式進(jìn)行融資。

此前于2020年7月，遠(yuǎn)洋集團(tuán)聯(lián)合遠(yuǎn)洋資本成功發(fā)行全國首單IDC新型基礎(chǔ)設(shè)施ABS，彼時(shí)該ABS的儲架規(guī)模為32億元，首期產(chǎn)品規(guī)模11.06億元，產(chǎn)品期限最長為9年。

其中，優(yōu)先級01檔的發(fā)行成本僅為3.50%，各檔加權(quán)平均票面利率為4.03%，成本并不算高。

此外，該公司還通過發(fā)行雙創(chuàng)公司債的方式為數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目籌集資金。據(jù)了解，遠(yuǎn)洋資本接連發(fā)行“20遠(yuǎn)資 01”、“21 遠(yuǎn)資 01”兩筆債權(quán)，前者募集資金共計(jì)使用10億元，全部用于浙江湖州安吉數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目的股權(quán)投資當(dāng)中，后者募資金額8億元，其中2.6億元亦用于投資IDC項(xiàng)目。

上述兩筆債權(quán)的票面利率均為5.3%，較此前的ABS成本更高一些。

實(shí)際上，從當(dāng)前市場情況來看，銀行貸款、融資租賃、發(fā)債是國內(nèi)IDC企業(yè)常用的融資方式，不過對比來看，融資租賃的成本要比其他方式高得多。

“融資租賃不需要一次大量償還資金，只需定期支付租金即可，所以財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)小，但融資租賃的成本通常比銀行借款利息和債券利息要高，一般會高出30%左右”，分析人士強(qiáng)調(diào)。

從遠(yuǎn)洋此次的融資情況來看，公告提到，該公司根據(jù)售后回租安排所需支付的總額為租賃本金金額5.35億元加租賃利息之和，而租賃利息是指以當(dāng)時(shí)未償還租賃本金金額，按照五年期LPR加以固定溢價(jià)厘定。

粗略來看，即便將租賃利息忽略不計(jì)，本次租賃所需支付的總額亦達(dá)到5.35億元，較租賃資產(chǎn)的估值溢價(jià)8.08%，較此輪融資金額溢價(jià)12.63%，如果計(jì)算每年的租賃利息，其成本無疑要比發(fā)債等方式更高一些。

遠(yuǎn)洋集團(tuán)此番尋錢，為何選擇發(fā)債成本更高的融資租賃呢？

去年以來，遠(yuǎn)洋資本頻頻被傳流動性壓力等問題，即便是年末融資放寬，目前遠(yuǎn)洋資本仍未成功發(fā)行新債，至于遠(yuǎn)洋集團(tuán)，已成功發(fā)行了3.2億美元的綠色票據(jù)，但也僅限用于償還到期負(fù)債。

發(fā)債融資受阻，私募股權(quán)基金等其他融資方式亦較難實(shí)現(xiàn)，此前，凱德、黑石、鼎暉投資等，均曾通過這種方式來籌集資金，但遠(yuǎn)洋資本自去年爆雷之后，便鮮少涉足其中。

至于基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，目前新交所有3只REITs擁有大量數(shù)據(jù)中心業(yè)務(wù)，包括吉寶數(shù)據(jù)中心房地產(chǎn)投資信托、豐樹工業(yè)信托以及騰飛房產(chǎn)投資信托。

但國內(nèi)的情況暫無數(shù)據(jù)中心領(lǐng)域的產(chǎn)品上市，即便是2020年4月，我國正式啟動基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)工作，其中便包含了5G領(lǐng)域的鐵塔、數(shù)據(jù)中心等多重領(lǐng)域，但直至目前，已上市公募REITs產(chǎn)品當(dāng)中，暫無數(shù)據(jù)中心領(lǐng)域的產(chǎn)品。

分析人士提到：“由于項(xiàng)目成熟度、土地產(chǎn)權(quán)等問題，國內(nèi)未有IDC方面的REITs項(xiàng)目成功上市。”

以遠(yuǎn)洋集團(tuán)所持的13個(gè)項(xiàng)目為例，北京馬駒橋綠色數(shù)據(jù)中心于2015年投產(chǎn)，常州鐘樓數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目2016年投產(chǎn)，兩個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營相對成熟，其余投產(chǎn)時(shí)間均不超過兩三年，難以進(jìn)入成熟階段。

而本次涉足融資租賃的兩個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)于2018年投產(chǎn)，一個(gè)2020年投產(chǎn)。

上述人士提到，國內(nèi)第三方IDC企業(yè)整體仍處于發(fā)展的中前期，多數(shù)運(yùn)營項(xiàng)目較新，還需要幾年的時(shí)間才能進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)營的階段。而且國內(nèi)IDC企業(yè)大多通過租賃的方式運(yùn)營項(xiàng)目，也因此，難以形成運(yùn)營成熟的重資產(chǎn)打包上市。

無論是從項(xiàng)目本身運(yùn)營成熟度，還是從市場環(huán)境、企業(yè)融資狀況來看，售后回租的融資租賃模式或許是遠(yuǎn)洋數(shù)據(jù)中心當(dāng)前導(dǎo)入資金的最優(yōu)解。

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