第二批兩只公募REITs于日前相繼閃亮上市，讓市場(chǎng)熱情追捧，引起對(duì)這類產(chǎn)品的關(guān)注。首批9只公募REITs上市即將滿半年，平均產(chǎn)品漲幅接近20%，甚至不少產(chǎn)品漲幅超過(guò)30%，表現(xiàn)出色。但資金追捧REITs的背后也蘊(yùn)含風(fēng)險(xiǎn)，建議投資者們不要盲目追新，需結(jié)合自身情況謹(jǐn)慎投資。

首批公募REITs

平均漲幅19.71%

截至12月17日，在運(yùn)行即將滿半年時(shí)間后，首批9只公募REITs自上市以來(lái)平均漲幅為19.71%，全部取得正收益。

具體來(lái)看，富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT上市首日至今漲幅最高，達(dá)37.45%，而中金普洛斯倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT、中航首鋼生物質(zhì)REIT以及華安張江光大園REIT上市以來(lái)漲幅均超過(guò)20%，東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園REIT和浙江證券滬杭甬高速REIT漲超10%。

對(duì)于首批公募REITs上市以來(lái)的亮眼表現(xiàn)，博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT基金經(jīng)理胡海濱直言，這是因?yàn)镽EITs項(xiàng)目基本面都比較好，二級(jí)市場(chǎng)有溢價(jià)空間。

紅土創(chuàng)新基金基礎(chǔ)設(shè)施投資部陳超則表示，公募REITs整體賺錢效應(yīng)良好，第一是首批公募REITs在選擇項(xiàng)目標(biāo)的時(shí)，對(duì)產(chǎn)權(quán)、現(xiàn)金流等條件提出了高要求的篩選，屬于較優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)。

“其二，首批REITs上市的投資者前期多持觀望態(tài)度，但隨著公募項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定，市場(chǎng)走勢(shì)，分紅表現(xiàn)，隨著第二批產(chǎn)品的擴(kuò)容，場(chǎng)外的增量資金也開(kāi)始積極參與配置公募REITs產(chǎn)品，”陳超進(jìn)一步分析稱。

此外，陳超介紹，多數(shù)保險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)已積極參與第二批公募REITs發(fā)行。

值得一提的是，目前已有2只REITs開(kāi)始分紅。其中首鋼綠能每份分紅0.515元，收益率為3.85%。

陳超也表示，投資人應(yīng)正確理解“強(qiáng)制分紅”概念。公募REITs是具有強(qiáng)制分紅特征的產(chǎn)品，并在產(chǎn)品公告中披露了未來(lái)預(yù)測(cè)現(xiàn)金分派率，預(yù)測(cè)現(xiàn)金分派率并非保底收益率，是基金發(fā)行階段對(duì)應(yīng)發(fā)行評(píng)估值的預(yù)測(cè)值。未來(lái)基礎(chǔ)設(shè)施基金將以90%以上經(jīng)審計(jì)合并后基金年度可供分配金額以現(xiàn)金形式分配給投資者。

適合穩(wěn)健需求的長(zhǎng)期投資者

在公募投資人士看來(lái)，公募REITs更適合長(zhǎng)期持有型的價(jià)值投資者，可以分享優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的收益。

胡海濱表示，因?yàn)镽EITs分紅穩(wěn)定、與股票、債券相關(guān)性弱，適合將資產(chǎn)的穩(wěn)定增值作為投資目標(biāo)的長(zhǎng)期持有型的價(jià)值投資者。投資者應(yīng)從區(qū)位優(yōu)勢(shì)、歷史經(jīng)營(yíng)情況、資產(chǎn)附近可比資產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)情況、未來(lái)發(fā)展?jié)摿?、REITs管理人能力等方面考量。

紅土創(chuàng)新基金基礎(chǔ)設(shè)施投資部陳超表示，REITs目前表現(xiàn)與股債類關(guān)聯(lián)度較低，可以優(yōu)化資產(chǎn)配置、分散組合風(fēng)險(xiǎn)。一般市場(chǎng)情況下，REITs基金的風(fēng)險(xiǎn)收益高于貨幣市場(chǎng)基金和債券型基金，低于股票型基金、混合型基金。公募REITs相比債券有更長(zhǎng)的存續(xù)期限和更高的派息率，更加契合穩(wěn)健收益需求的長(zhǎng)期投資者。

陳超進(jìn)一步建議，在選擇REITs產(chǎn)品時(shí)，投資者應(yīng)關(guān)注不同產(chǎn)品底層現(xiàn)金流收入變化情況，收入的穩(wěn)定性、細(xì)分市場(chǎng)變化、整體利率情況、不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)等，并綜合具體資產(chǎn)屬性、二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格、現(xiàn)金分派率等，對(duì)REITs產(chǎn)品進(jìn)行判斷。

據(jù)了解，目前多家基金公司都在積極籌備和推動(dòng)REITs業(yè)務(wù)。胡海濱表示，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前市場(chǎng)上正在推進(jìn)的REITs項(xiàng)目已經(jīng)有80余單，未來(lái)兩年REITs市場(chǎng)有望迎來(lái)大發(fā)展。

REITs投資風(fēng)險(xiǎn)不可忽視

雖然REITs有眾多的優(yōu)點(diǎn)，但投資者也不能忽略其風(fēng)險(xiǎn)。

陳超表示，在經(jīng)歷上市初的波動(dòng)之后，REITs產(chǎn)品換手率穩(wěn)定。部分炒作資金進(jìn)場(chǎng)，可能引發(fā)公募REITs產(chǎn)品在場(chǎng)內(nèi)凈值表現(xiàn)大開(kāi)大合。特別是應(yīng)關(guān)注上市初期的市場(chǎng)較大波動(dòng)。

“從產(chǎn)品底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看，在選擇REITs產(chǎn)品時(shí)，投資者應(yīng)關(guān)注不同產(chǎn)品底層現(xiàn)金流收入變化情況，收入的穩(wěn)定性、細(xì)分市場(chǎng)變化、整體利率情況、不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)等，并綜合具體資產(chǎn)屬性、二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格、現(xiàn)金分派率等，對(duì)REITs產(chǎn)品價(jià)值進(jìn)行判斷。”陳超說(shuō)道。

胡海濱建議仔細(xì)研究REITs項(xiàng)目的基礎(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量，對(duì)于基礎(chǔ)資產(chǎn)的區(qū)位、歷史經(jīng)營(yíng)情況、現(xiàn)金流預(yù)測(cè)情況、資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的合理性等因素有一個(gè)綜合判斷，再根據(jù)二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格是否偏離REITs基本面做出價(jià)值投資判斷。新的REITs項(xiàng)目剛上市往往有較大的價(jià)格波動(dòng)，存在投資風(fēng)險(xiǎn)，請(qǐng)投資者們結(jié)合自身情況謹(jǐn)慎投資。