第二批兩只公募REITs于日前相繼閃亮上市，讓市場熱情追捧，引起對這類產(chǎn)品的關(guān)注。首批9只公募REITs上市即將滿半年，平均產(chǎn)品漲幅接近20%，甚至不少產(chǎn)品漲幅超過30%，表現(xiàn)出色。但資金追捧REITs的背后也蘊含風(fēng)險，建議投資者們不要盲目追新，需結(jié)合自身情況謹(jǐn)慎投資。

首批公募REITs

平均漲幅19.71%

截至12月17日，在運行即將滿半年時間后，首批9只公募REITs自上市以來平均漲幅為19.71%，全部取得正收益。

具體來看，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT上市首日至今漲幅最高，達(dá)37.45%，而中金普洛斯倉儲物流REIT、中航首鋼生物質(zhì)REIT以及華安張江光大園REIT上市以來漲幅均超過20%，東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園REIT和浙江證券滬杭甬高速REIT漲超10%。

對于首批公募REITs上市以來的亮眼表現(xiàn)，博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT基金經(jīng)理胡海濱直言，這是因為REITs項目基本面都比較好，二級市場有溢價空間。

紅土創(chuàng)新基金基礎(chǔ)設(shè)施投資部陳超則表示，公募REITs整體賺錢效應(yīng)良好，第一是首批公募REITs在選擇項目標(biāo)的時，對產(chǎn)權(quán)、現(xiàn)金流等條件提出了高要求的篩選，屬于較優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)。

“其二，首批REITs上市的投資者前期多持觀望態(tài)度，但隨著公募項目運營穩(wěn)定，市場走勢，分紅表現(xiàn)，隨著第二批產(chǎn)品的擴容，場外的增量資金也開始積極參與配置公募REITs產(chǎn)品，”陳超進(jìn)一步分析稱。

此外，陳超介紹，多數(shù)保險投資機構(gòu)已積極參與第二批公募REITs發(fā)行。

值得一提的是，目前已有2只REITs開始分紅。其中首鋼綠能每份分紅0.515元，收益率為3.85%。

陳超也表示，投資人應(yīng)正確理解“強制分紅”概念。公募REITs是具有強制分紅特征的產(chǎn)品，并在產(chǎn)品公告中披露了未來預(yù)測現(xiàn)金分派率，預(yù)測現(xiàn)金分派率并非保底收益率，是基金發(fā)行階段對應(yīng)發(fā)行評估值的預(yù)測值。未來基礎(chǔ)設(shè)施基金將以90%以上經(jīng)審計合并后基金年度可供分配金額以現(xiàn)金形式分配給投資者。

適合穩(wěn)健需求的長期投資者

在公募投資人士看來，公募REITs更適合長期持有型的價值投資者，可以分享優(yōu)質(zhì)項目的收益。

胡海濱表示，因為REITs分紅穩(wěn)定、與股票、債券相關(guān)性弱，適合將資產(chǎn)的穩(wěn)定增值作為投資目標(biāo)的長期持有型的價值投資者。投資者應(yīng)從區(qū)位優(yōu)勢、歷史經(jīng)營情況、資產(chǎn)附近可比資產(chǎn)的競爭情況、未來發(fā)展?jié)摿?、REITs管理人能力等方面考量。

紅土創(chuàng)新基金基礎(chǔ)設(shè)施投資部陳超表示，REITs目前表現(xiàn)與股債類關(guān)聯(lián)度較低，可以優(yōu)化資產(chǎn)配置、分散組合風(fēng)險。一般市場情況下，REITs基金的風(fēng)險收益高于貨幣市場基金和債券型基金，低于股票型基金、混合型基金。公募REITs相比債券有更長的存續(xù)期限和更高的派息率，更加契合穩(wěn)健收益需求的長期投資者。

陳超進(jìn)一步建議，在選擇REITs產(chǎn)品時，投資者應(yīng)關(guān)注不同產(chǎn)品底層現(xiàn)金流收入變化情況，收入的穩(wěn)定性、細(xì)分市場變化、整體利率情況、不動產(chǎn)市場價格波動等，并綜合具體資產(chǎn)屬性、二級市場價格、現(xiàn)金分派率等，對REITs產(chǎn)品進(jìn)行判斷。

據(jù)了解，目前多家基金公司都在積極籌備和推動REITs業(yè)務(wù)。胡海濱表示，據(jù)不完全統(tǒng)計，目前市場上正在推進(jìn)的REITs項目已經(jīng)有80余單，未來兩年REITs市場有望迎來大發(fā)展。

REITs投資風(fēng)險不可忽視

雖然REITs有眾多的優(yōu)點，但投資者也不能忽略其風(fēng)險。

陳超表示，在經(jīng)歷上市初的波動之后，REITs產(chǎn)品換手率穩(wěn)定。部分炒作資金進(jìn)場，可能引發(fā)公募REITs產(chǎn)品在場內(nèi)凈值表現(xiàn)大開大合。特別是應(yīng)關(guān)注上市初期的市場較大波動。

“從產(chǎn)品底層資產(chǎn)經(jīng)營情況來看，在選擇REITs產(chǎn)品時，投資者應(yīng)關(guān)注不同產(chǎn)品底層現(xiàn)金流收入變化情況，收入的穩(wěn)定性、細(xì)分市場變化、整體利率情況、不動產(chǎn)市場價格波動等，并綜合具體資產(chǎn)屬性、二級市場價格、現(xiàn)金分派率等，對REITs產(chǎn)品價值進(jìn)行判斷。”陳超說道。

胡海濱建議仔細(xì)研究REITs項目的基礎(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量，對于基礎(chǔ)資產(chǎn)的區(qū)位、歷史經(jīng)營情況、現(xiàn)金流預(yù)測情況、資產(chǎn)評估價值的合理性等因素有一個綜合判斷，再根據(jù)二級市場的價格是否偏離REITs基本面做出價值投資判斷。新的REITs項目剛上市往往有較大的價格波動，存在投資風(fēng)險，請投資者們結(jié)合自身情況謹(jǐn)慎投資。