2021-02-22 08:40:23 來源 : 第一財經(jīng)
盡管消息顯示,蛋殼或有被接盤的可能,但市場的擔(dān)憂情緒并未化解。
此外,我愛我家旗下長租公寓品牌“相寓”已覆蓋國內(nèi)15座城市,住宅管理規(guī)模較大的城市主要集中在京津冀、長三角地區(qū),上半年該板塊收入7.3億元,同比下降15.05%,截至6月30日,全國在管房源規(guī)模25.3萬套。
“目前蛋殼肯定是在找接盤方,不然不會出現(xiàn)股價反彈的情況。”有業(yè)內(nèi)人士表示,但蛋殼業(yè)務(wù)涉及的城市、房源數(shù)量多,資金缺口較大,一旦接手也并不容易消化。
蛋殼公寓財報顯示,2017年、2018年、2019年和2020年第一季度,公司營收分別為6.57億元、26.75億元、71.29億元和19.4億元,虧損分別為2.72億元、13.7億元、34.47億元和12.34億元。2017年至今,三年時間已虧63.2億元。
“蛋殼事件影響太大了,如果一個頭部公司倒下,不僅代表它自身,而是牽連整個社會、政策、資本、市場、百姓。” 廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為。
今年,另一家長租企業(yè)青客同樣被曝出資金危機。彼時,青客公寓為了維護(hù)租賃市場穩(wěn)定,將部分房源轉(zhuǎn)交建行旗下建融家園重新簽訂租房協(xié)議。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,蛋殼被全面接盤較為復(fù)雜,后續(xù)或許會參考青客此前案例。
長租公寓渡劫
自2016年開始,長租公寓行業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展期,但目前仍未找到可持續(xù)的盈利模式。今年的疫情黑天鵝,使眾多長租公寓企業(yè)雪上加霜。據(jù)不完全統(tǒng)計,2020年至8月底,全國已有30余家長租公寓企業(yè)出現(xiàn)危機。
頭部玩家自如也難以獨善其身。據(jù)業(yè)主透露,自如近期在跟房東協(xié)商降房租,降低托管費用,降幅大約10%;如果房東不同意,自如就單方選擇違約,賠償房東兩個月房租,或者把裝修配備的電器送給后者。
疫情固然加重了企業(yè)承受的壓力,但這背后也反映出,長租行業(yè)目前的發(fā)展和盈利模式仍存隱患。“長租公寓的商業(yè)模式天然存在缺陷,表現(xiàn)為高進(jìn)低出、長收短付、短錢長投。”景暉智庫首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉認(rèn)為。
在他看來,很多長租企業(yè)默認(rèn)一線城市和強二線城市每年房租是兩位數(shù)上漲,但租客對租金的支付能力有限,存在租金天花板。一旦沒有新投資人提供資金,通過租金貸方式超付房租,企業(yè)現(xiàn)金流容易斷裂,進(jìn)而出現(xiàn)爆倉、跑路等問題。
空白研究院也認(rèn)為,長租公寓行業(yè)本質(zhì)上是資本密集型行業(yè),但是行業(yè)凈利潤率不足5%,投資回收期通常要在8年以上。這意味著, 一個長租公寓企業(yè)的規(guī)模擴張靠自身造血難以維系,難免走向金融化。
2019年底,住建部等六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》,明確指出“租金貸”收入占比不能超過租賃企業(yè)租金收入的30%,對長租公寓企業(yè)借助“租金貸”擴張的模式進(jìn)行遏制。
“如果任憑頭部長租品牌倒閉,會出現(xiàn)行業(yè)整體性的硬著陸,因此一定要靠政策穩(wěn)定市場預(yù)期。”李宇嘉告訴記者,蛋殼的問題在于擴張速度太快,杠桿太大,沒有持續(xù)認(rèn)真地做運營。目前,蛋殼事件已經(jīng)演化成一個公共性問題。
不過李宇嘉認(rèn)為,蛋殼危機背后,并不代表整個長租行業(yè)都會出現(xiàn)問題。對相關(guān)企業(yè)來說,首先要降低擴張速度,沉下心做公寓經(jīng)營?;ヂ?lián)網(wǎng)“唯快不破”的資本運作模式,并不適合長租公寓。今年受疫情沖擊,居民收入和出租率都出現(xiàn)下降,這對蛋殼此前的模式帶來巨大沖擊,需要整個行業(yè)去反思。(孫夢凡)