2023-05-30 06:07:06 來源 : 觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)
觀點(diǎn)網(wǎng)5月29日晚間,居然之家、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、遠(yuǎn)洋服務(wù)三家公司相繼發(fā)布公告,有關(guān)一個(gè)北京物業(yè)項(xiàng)目交易。
據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解,居然之家全資子公司北京居然之家家居連鎖有限公司擬收購目標(biāo)物業(yè)遠(yuǎn)洋未來廣場,當(dāng)中包括主體物業(yè)、產(chǎn)權(quán)車位、人防工程及相關(guān)附屬設(shè)施。
(相關(guān)資料圖)
這宗位于北京市朝陽區(qū)的遠(yuǎn)洋未來廣場,業(yè)主為北京睿鴻商業(yè)管理有限公司,總土地面積約為3.59萬平方米,總建筑面積及總可出租面積分別約為6.24萬平方米及3.12萬平方米。
中遠(yuǎn)酒店物業(yè)管理持有坐落于北京市朝陽區(qū)北四環(huán)東路73號(hào)院1號(hào)樓地下二層及地下三層的53處車位所有權(quán),兩家公司正在使用坐落于北京市朝陽區(qū)北四環(huán)東路73號(hào)院1號(hào)樓的房屋地上及地下的人防工程及其配套設(shè)施。
截至2023年3月31日,睿鴻公司資產(chǎn)總額為16.78億元,負(fù)債總額為11.06億元,應(yīng)收款項(xiàng)總額為1383.32萬元,凈資產(chǎn)為5.71億元;2023年1-3月,睿鴻公司營業(yè)收入為2009.95萬元,營業(yè)利潤為-0.87萬元,凈利潤為-0.87萬元,經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為2119.52萬元。2022年12月31日,睿鴻公司市場價(jià)值評(píng)估結(jié)論為8.27億元。
登記于中遠(yuǎn)物業(yè)名下的53處產(chǎn)權(quán)車位交易對(duì)價(jià)為1033.5萬元,由家居連鎖根據(jù)協(xié)議約定向中遠(yuǎn)物業(yè)支付。
而睿鴻公司及主體物業(yè)的原始權(quán)益人為遠(yuǎn)洋集團(tuán),目前睿鴻公司及主體物業(yè)在類REITs結(jié)構(gòu)下并由私募基金直接持有。
中聯(lián)基金作為基金管理人管理并私募基金持有睿鴻公司100%股權(quán),并且對(duì)睿鴻公司享有本金金額為9.64億元的借款債權(quán),計(jì)劃管理人前海開源為中聯(lián)基金作為基金管理人管理的私募基金的唯一基金份額持有人。
透過遠(yuǎn)洋集團(tuán)和遠(yuǎn)洋服務(wù)的聯(lián)合公告更易理解到,遠(yuǎn)洋系與家居連鎖的交易僅為3.59億元,包括3.49億元優(yōu)先收購權(quán)和1033.5萬元停車位。根據(jù)協(xié)議約定,家居連鎖分三期向遠(yuǎn)洋集團(tuán)支付3.49億元。
而睿鴻公司目標(biāo)股權(quán)和目標(biāo)股權(quán)的對(duì)價(jià)16.04億元,實(shí)則是家居連鎖支付予基金管理,遠(yuǎn)洋集團(tuán)將不會(huì)收到有關(guān)款項(xiàng)。
基于3.59億的優(yōu)先收購權(quán),家居連鎖接受遠(yuǎn)洋集團(tuán)的指定,享有目標(biāo)股權(quán)和目標(biāo)債權(quán)的優(yōu)先收購權(quán)。
對(duì)于該出售事件,遠(yuǎn)洋集團(tuán)表示,預(yù)計(jì)確認(rèn)除稅前凈收益約3.16億元,產(chǎn)生的正現(xiàn)金流亦可補(bǔ)充集團(tuán)的營運(yùn)資金,從而增加控股股東的回報(bào)。
過去一年,遠(yuǎn)洋集團(tuán)資產(chǎn)出售的步伐有所加快,包括北京頤堤港一期、麗澤遠(yuǎn)洋銳中心、成都太古里股權(quán)等資產(chǎn),回籠資金超150億元。
這類項(xiàng)目以重資產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目為主,不僅能夠幫助遠(yuǎn)洋加速向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型,還能儲(chǔ)備現(xiàn)金以備不時(shí)之需。
但此次出售的睿鴻公司及主體物業(yè)北京遠(yuǎn)洋未來廣場,是在類REITs結(jié)構(gòu)下由私募基金直接持有,并不是重資產(chǎn)轉(zhuǎn)型一類。
遠(yuǎn)洋未來廣場在2013年開業(yè),坐落于北京東城區(qū),北靠亞奧、望京商圈,南鄰芍藥居太陽宮高端社區(qū)聚集地,現(xiàn)較遠(yuǎn)區(qū)域有伊藤洋華堂、北投購物公園、新奧購物中心以及華聯(lián)DT51。
開業(yè)之前,遠(yuǎn)洋集團(tuán)便已提出輕資產(chǎn)運(yùn)營的理念。
2018年12月,遠(yuǎn)洋以北京的遠(yuǎn)洋未來廣場、遠(yuǎn)洋山水未來匯以及位于天津的遠(yuǎn)洋未來廣場三個(gè)項(xiàng)目作底層資產(chǎn),發(fā)行規(guī)模為32.03億元的ABS產(chǎn)品,并以此發(fā)行的ABS優(yōu)先級(jí)分為A1、A2兩檔,其中,A1檔發(fā)行利率為5.5%、A2檔發(fā)行利率為6%。
遠(yuǎn)洋后續(xù)再把北京朝陽遠(yuǎn)洋光華國際這個(gè)商業(yè)綜合體裝進(jìn)一個(gè)基金里,通過物業(yè)基金、類REITs等金融手段,將旗下四個(gè)商業(yè)項(xiàng)目套現(xiàn)約達(dá)85.83億元。
遠(yuǎn)洋以股權(quán)方式進(jìn)行項(xiàng)目投資的“退出”,此次出售優(yōu)先收購權(quán),或是宣告徹底的退出。
交易的另一方居然之家則表示,本次交易將使公司在一線核心城市自持一處成熟物業(yè),該物業(yè)與公司北四環(huán)店僅隔百余米,形成強(qiáng)力互補(bǔ)關(guān)系,并且地處北京成熟商業(yè)片區(qū),對(duì)鞏固和提升公司在北京核心區(qū)域的經(jīng)營具有戰(zhàn)略意義,有助于進(jìn)一步改善公司經(jīng)營成果,提升公司未來整體財(cái)務(wù)表現(xiàn)。
居然之家采取直營和加盟模式開展賣場建設(shè)和擴(kuò)張,截至2022年12月31日,該公司直營家居賣場91家,門店多數(shù)以租賃物業(yè)為主,大部分位于直轄市、省會(huì)級(jí)城市等一二線城市的核心地段。
華創(chuàng)證券研報(bào)指出,隨著一二線城市家居裝修行業(yè)進(jìn)入存量階段,占據(jù)市內(nèi)核心商圈優(yōu)質(zhì)地段的直營門店數(shù)量維持穩(wěn)定,形成了獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢,行業(yè)內(nèi)其他競爭對(duì)手難以復(fù)制,雖然直營賣場收入占比逐年下降,從2019年的90%下降至2021年的86%,但仍貢獻(xiàn)主要業(yè)務(wù)收入。
相較于同行業(yè)的步步高一年閉店139家、紅星美凱龍出售股權(quán),居然之家顯得“闊綽”很多。
年報(bào)顯示,2022年末,居然之家現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額45.8億元,較上年末55.72億元減少9.92億元。
2022年,居然之家實(shí)現(xiàn)收入129.8億元,同比下降僅0.69%;同時(shí),數(shù)字化產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)洞窩逆勢發(fā)展,累計(jì)實(shí)現(xiàn)平臺(tái)交易357億元,還通過賣場數(shù)字化經(jīng)營系統(tǒng)、直播招商開放平臺(tái)、IP等商業(yè)化運(yùn)營,對(duì)產(chǎn)業(yè)全鏈路進(jìn)行全方位數(shù)字化賦能。