從今年樓市的表現(xiàn)來(lái)看，2023年南京樓市的開局非常不錯(cuò)，接下來(lái)6月份就要來(lái)了， 業(yè)內(nèi) 很多人都不 是特別看好，大家對(duì)于接下來(lái)樓市的走向也有很多不同的看法 。

實(shí)際上，談?wù)撃暇鞘械淖呦蛴泻芏嗑S度，但是對(duì)于現(xiàn)階段，我覺得必須要著重關(guān)注這三個(gè)核心點(diǎn)：

1、南京樓市的調(diào)控政策走向；

(相關(guān)資料圖)

2、南京樓市的庫(kù)存走向；

3、買房人對(duì)于房?jī)r(jià)的預(yù)期是怎樣的。

一、短期看政策、中期看土地、長(zhǎng)期看人口

所以，我們討論接下來(lái)南京樓市的走勢(shì)，首先就要對(duì)樓市調(diào)控政策有個(gè)方向上的判斷。

5月份以來(lái)南京一直在放松樓市調(diào)控政策。

就在5月16日，南京松綁了限購(gòu)政策：不管你在南京主城區(qū)幾套房，只要是南京戶口，都可以開一張產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)購(gòu)房證明，離婚兩人都能開，不追溯(普通號(hào)追溯家庭兩年房產(chǎn))。

這也意味著南京主城江心洲、南部新城、紅山新城、幕府創(chuàng)新區(qū)四個(gè)所謂的產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)限購(gòu)政策再次松綁。

前兩天南京公積金也出臺(tái)利好政策

公積金新政對(duì)于買房人來(lái)說(shuō)，有三個(gè)方面的利好：

1、公積金代扣剩下的可還商貸

2、取消二套房限制，120平的限制

3、額度個(gè)人最高60萬(wàn)，夫妻120萬(wàn)（只針對(duì)多孩家庭首次使用公積金購(gòu)買首套房）

我們?cè)俜治鲆幌?023年1-4月南京二手房的成交數(shù)據(jù)，年后樓市肯定是回暖了，但是如今又有變冷的趨勢(shì)。

這也就說(shuō)明了，南京樓市的寬松政策還將延續(xù)，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)還將有更多利好政策出臺(tái)。

用政策穩(wěn)定樓市是肯定，但不是毫無(wú)底線的。 就比如去年南京全面取消限購(gòu)的烏龍事件 。

對(duì)于江蘇的省會(huì)南京，樓市政策即使會(huì)放松，但也不會(huì)太離譜。

接下來(lái)，南京的樓市刺激政策會(huì)向“需求端”上傾斜，比如有限度的松綁限購(gòu)、限貸、限售、利率、稅費(fèi)、貸款等多方面，以達(dá)到刺激購(gòu)房需求入市的目的。

第二件事，南京樓市的庫(kù)存量究竟會(huì)漲到多高，這也是很多人關(guān)心的。

如今南京樓市面臨很大的賣房壓力，根據(jù)貝殼的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，南京有174122套二手房正在掛牌出售。

就在剛剛，南京網(wǎng)上房地產(chǎn)給出的數(shù)據(jù)，南京現(xiàn)有73179套新房庫(kù)存。

這兩者相加，南京樓市的庫(kù)存數(shù)量超過(guò)了24.7萬(wàn)套，這也是南京樓市歷史上最高的庫(kù)存數(shù)據(jù)了。

當(dāng)前這種樓市高位庫(kù)存，對(duì)于南京樓市的供需關(guān)系產(chǎn)生了明顯的影響。

首先來(lái)討論一件事情，南京樓市走勢(shì)，還得看市場(chǎng)關(guān)系。如果肉眼可見的供大于求，房?jī)r(jià)自然會(huì)出現(xiàn)長(zhǎng)期的下跌趨勢(shì)。

從目前的情況看，除了個(gè)別的豪宅和部分頂級(jí)學(xué)區(qū)房之外，毫無(wú)疑問(wèn)多數(shù)買房人對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)都不是非常樂觀。

道理很簡(jiǎn)單，因?yàn)橐坏┵u的房子太多，就會(huì)出現(xiàn)房東降價(jià)偷跑的情況，后面自然會(huì)有更多的房東跟跑，這也是為啥最近很多小區(qū)業(yè)主出倡議書要穩(wěn)定房?jī)r(jià)的原因。

大家關(guān)心的還有一點(diǎn)，當(dāng)前24.7萬(wàn)套庫(kù)存并沒有到達(dá)終點(diǎn)，南京樓市庫(kù)存量能刷新到什么數(shù)字？

有一些業(yè)內(nèi)人士討論，6月底南京二手房掛牌量有望突破18萬(wàn)套。

所以我們可以看到，盡管政府想要救市，但政府改變不了供求關(guān)系，接下來(lái)還有大批量的次新房進(jìn)入市場(chǎng)。

南京未來(lái)房東想要賣房還得“以價(jià)換量”，這將是一個(gè)長(zhǎng)期的趨勢(shì)。

最后一個(gè)，關(guān)于房?jī)r(jià)的預(yù)期。

我們先來(lái)復(fù)盤一個(gè)事，就是南京在3月份一二手住宅成交均突破1.3萬(wàn)套大關(guān)也創(chuàng)了近2年的新高，但是只持續(xù)了一個(gè)月，4月份又慢慢跌下來(lái)了。

年后大家都感覺小陽(yáng)春要來(lái)了，樓市回暖跡象明顯，怎么突然不行了。

這是為什么？

背后的原因有很多，主要是疫情三年突然放開，一些剛需和剛改的買房人紛紛入場(chǎng)，大家對(duì)于疫情后房?jī)r(jià)還是抱著會(huì)上漲的預(yù)期的。

隨著這波購(gòu)買力的逐漸消化，南京樓市需求不足的缺點(diǎn)也被暴露出來(lái)。

買得起房的人大部分已經(jīng)買了，在還貸；買不起的人他始終買不起，這不是降降首付、降降利息就能解決的。

而大家關(guān)心的外來(lái)人口的增長(zhǎng)也少得可憐，去年只有6.8萬(wàn)人。

所以，你說(shuō)南京房?jī)r(jià)沒下跌嗎？像河西南海峽城從5萬(wàn)降到現(xiàn)在的4萬(wàn)，但去化反而更慢了。

為什么南京很多區(qū)提出要開始實(shí)行拆遷房票安置政策，因?yàn)樾路咳セ?，市?chǎng)的需求不足，沒有需求，那就創(chuàng)造需求！

因?yàn)槟暇┎豢赡茏尫績(jī)r(jià)一直跌，想方設(shè)法的轉(zhuǎn)變買房人對(duì)于房?jī)r(jià)的預(yù)期。