5月8日下午，住房和城鄉(xiāng)建設部、市場監(jiān)管總局聯(lián)合刊登重磅文件《關于規(guī)范房地產經紀服務的意見》（以下簡稱《意見》），因其涉及對經紀服務收費等具體問題的指導，文件引發(fā)市場重點關注。

不過，在系統(tǒng)性梳理文件內容與近期市場動態(tài)后，港股研究社認為其關注重點仍然是“規(guī)范”二字。

首先，這份文件的重點并不是降費，而是要繼續(xù)厘清行業(yè)秩序，尤其是解決交易中存在的一些老大難問題。其次，因為有讓市場更規(guī)范這個目的存在，從文件中的一些建議看，房地產經紀行業(yè)勢必將繼續(xù)增強專業(yè)化、品牌化勢頭，所謂的中介市場，將迎來質量的提升。

(資料圖)

控費并非降費，降費不是目的

文件一出，由于其發(fā)布主體為住建部和市場監(jiān)管總局，都具有實際影響市場發(fā)展的能力，所以其引發(fā)的第一道關心其實是，行業(yè)是否會在政策層面確定迎來監(jiān)管？無論是從文件建議的執(zhí)行舉措看，還是從“意見”這個發(fā)文形式看，手段和口吻都是相對柔和的。

事實上，文件十條內容出現(xiàn)了不少很細致的建議措施，涉及交易的底層環(huán)節(jié)。這代表官方高度關注行業(yè)的發(fā)展狀態(tài)，文件想傳達的核心價值，是“提質”而非“管理”，否則也不會將很多措施具體到從業(yè)機構和一線管理機構。

聯(lián)系到近期房地產市場的“帶押過戶”的重點變化，這份文件的核心議題呼之欲出。

3月30日，自然資源部、中國銀保監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關于協(xié)同做好不動產“帶押過戶”便民利企服務的通知》，在前期全國多個城市試點的基礎上開始全面推行帶押過戶。帶押過戶的核心就在于，優(yōu)化了交易過程中原本存在的債務交接流程，間接降低了中間成本，有利于買賣雙方的交易。“成本”二字，事實上也是這次房地產經紀服務規(guī)范的核心。

市場需要二手房的健康流通，“帶押過戶”是一大手段，但現(xiàn)實條件上，我國房地產經紀服務存在一些歷史習慣問題，還在影響著行業(yè)健康發(fā)展。

以中介費這個市場關注焦點為例，國內行業(yè)中介費率大多以2%為基準浮動，這在世界上處于低位水平（美國6%，日本5%）。不過，其他國家和地區(qū)的交易一般以賣方付中介費為主，中國卻是買方付費為主。這逐漸對市場流動性形成了一定限制：中介費成為交易的剛性成本，買家壓力無法釋放，市場循環(huán)放緩。

這項成本客觀存在，但壓在買方并不一定合理。且由于國內市場廣大，地區(qū)差異、地方習慣差異都可能影響成本的量化，從而給房地產交易帶來了不確定性，也影響著買賣雙方的實際權益。

因此，《意見》瞄準的，實際上是降低不動產流轉過程中不必要、不合理的那部分，例如下面這段表述：“市、縣住房和城鄉(xiāng)建設部門要全面推行經紀從業(yè)人員實名登記，加強經紀從業(yè)人員管理。”在下沉市場做如此細致的規(guī)劃，顯然正是為了消除市場里的不確定性。對費用的關注，也是關注在其中可能暗藏的不合理費用。

具體來講，最終的操作手法還有待商榷，例如合碩機構首席分析師郭毅就認為：“從未來發(fā)展趨勢來看，雙邊收費或許會成為未來行業(yè)保障服務質量和從業(yè)者服務收入平衡的解法，或帶動行業(yè)新格局形成。”

但毫無疑問，最終目的都是為了降低交易摩擦成本，保障市場透明、合理?！兑庖姟繁旧碇皇且蛔鶡羲龑袠I(yè)從房地產實際狀況出發(fā)，找到一條受認可的交易道路。

郭毅表示：“最終落地的政策，沒有對費率進行直接管制，對于中介這種復雜行業(yè)的處理提供了新思路，兼顧健康發(fā)展與底線管理，沒有一刀切，體現(xiàn)了政府智慧?！?/p>

規(guī)范仍是終局

值得一提的是，本次《意見》也并非一份單純的限制性文件，其中出現(xiàn)了諸多行業(yè)深度建議，進一步體現(xiàn)了其促進市場整體的規(guī)范和高質量發(fā)展的目的。

例如，《意見》指出：“房地產經紀機構提供的經紀服務由基本服務和延伸服務組成。”基本服務是交易的必選項，而延伸服務為代辦貸款等便利消費者的增值項，文件強調每項延伸服務可以單獨提供。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，這一表述“將利好中介行業(yè)探索服務的‘新菜單’，尤其是延伸服務將是未來值得探索的新領域”。

“延伸服務增值收入將是行業(yè)需要思考的新領域”，他說，“此類內容都值得房地產中介行業(yè)的思考和研究。”

所以，在理解了這一層意義之后，《意見》整體上有兩大思路。其一，明確了行業(yè)界限，例如在經紀服務收費方面，明確了服務內容、服務質量和供求關系這定價的三要素。其二，留下了市場的自主空間，讓合規(guī)、頭部企業(yè)有能力發(fā)揮示范引領作用，探索新趨勢下的行業(yè)發(fā)展。

清華大學恒隆房地產研究中心主任、長聘副教授、博士生導師吳璟指出，《意見》也寄希望于行業(yè)中的頭部企業(yè)，在提升行業(yè)的規(guī)范性、進行多樣化嘗試等方面，率先帶頭發(fā)揮更好的作用。

如《意見》所寫：“房地產經紀服務收費由交易各方根據服務內容、服務質量，結合市場供求關系等因素協(xié)商確定。鼓勵按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價?！敝黧w依然是市場，市場自己的調節(jié)機制才是最終影響交易的決定者。因此，在規(guī)范框架下開展業(yè)務的那些企業(yè)，反而迎來更有利的階段。

最后，《意見》中所提出的關于嚴格保護個人信息、提供規(guī)范交易合同、明碼標價等內容，早已成為部分企業(yè)發(fā)展的準則。當下將規(guī)范嚴格推進到一線市場，無疑將進一步助推房地產交易的專業(yè)化、品牌化、規(guī)模化，為更多缺乏交易經驗、不了解市場行情的交易人帶來信心和安全感。

《意見》落地不是一時的事情，最終要與市場實際情況相結合。相信市場秩序的規(guī)范，會解答當前的一切疑問。

來源：港股研究社