◎ 來源 | 地產(chǎn)密探（ID：real-estate-spy）

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近日，一款名為 “城市精選港龍1號集合資金信托計劃”的投資產(chǎn)品，在坊間火熱推售中，看似尋常卻有點意思。

該融資主體為貴州港華置業(yè)，間接控股股東就是江蘇港龍地產(chǎn)集團，也就是港龍中國地產(chǎn)的境內(nèi)實體。

上述信托計劃期限長達3年，預計投資收益率最 高7.9%，信托資金全部向貴州港華置業(yè)發(fā)放信托貸款，投向“港龍東湖桃源”項目。

為了這筆融資，港龍中國將提供連帶擔保， “東湖桃源”項目G3#、G5#未售現(xiàn)房抵押，貴州港華置業(yè)100%股權(quán)質(zhì)押擔保。

該信托計劃的發(fā)行方，為房企融資“好基友”的愛建信托。

愛建信托向第三方平臺推介稱，“港龍集團操盤經(jīng)驗豐富，為三條紅線下的綠碼房企，與我司已合作多個項目,期間配合度較好”。

港龍中國官網(wǎng)披露說，“東湖桃源”為公司在西南區(qū)域有代表性的大體量樓盤，占地500畝 ，位于貴州六盤水中心城區(qū)，毗鄰東湖公園和高鐵站， 本身自帶商業(yè)等。

該信托推介材料還透露，“東湖桃源” 項目為“四三二”開發(fā)貸項目，已開盤銷售，月均銷售30套，稱“銷售情況已得到市場驗證”。

去年底，央行推出針對房企融資的“金融16條”，其中就包括信托公司支持房企融資等利好政策。

當前市場行情下，金融機構(gòu)還敢給房企類似六盤水等四五線城市項目放貸，確實是需要些勇氣的，但反過來看，也不能對“四五線樓市”一概而論地都說差。

發(fā)跡于江蘇常州的港龍中國，早期以長三角為地產(chǎn)擴張的騰挪腹地，2020年7月中旬以“地產(chǎn)黑馬”狂飆赴港上市，IPO募資近14.7億港元，為全國化布局輸血。

整個2020年，港龍中國斬獲銷售額約313.2億元，創(chuàng)歷史新高，同比增幅20%，當年取得 營收入41.71億元，同比增111%；毛利15.17億元；歸母凈利9.61億元，同比增44%。

當時，港龍中國確實堪稱是中小房企逆襲向千億進發(fā)的“后起之秀”。2021年，樓市“前揚后抑”，港龍中國取得合同銷售金額約300.41億元，同比減少約4.1%，但結(jié)轉(zhuǎn)營收及盈利繼續(xù)高增長。

2022年，樓市持續(xù)下行，多數(shù)房企銷售嚴重承壓，港龍中國取得合同銷售額只有130.04億元，同比下滑56.7%，較同期百強房 企總銷售額同比下降41.3%，還是下滑幅度較大的。

這一年，港龍中國取得營收約118.92億元，同比增長約15%；歸母凈利1.22億元，同比下降74.66%。截至該年末，港龍手上70個項目，其中63個位于長三角，土儲753.11萬方。

從土儲規(guī)?？?，據(jù)克而瑞最新統(tǒng)計披露，2022年房企總貨值榜上，港龍中國排名第74位，總貨值近900億元，權(quán)益總貨值448.9億元，權(quán)益貨值率近50%，土儲貨值含金量較低。

去年11月，港龍中國曾完成一筆當年到期的年息率13.5%的本金1.45億美元債的交換要約，并發(fā)行等額及等息率的美元債，利息須在今年5月9日及11月8日支付。

也就是說，今日是港龍中國上述新發(fā)美元債的付息日。 截至去年底， 港龍中國 扣除合同負債后 的資產(chǎn)負債率 56%， 較前一年末 64 % 下降 8個百分點， 凈負債率 24%，總 現(xiàn)金短債 比 1.5倍， 較 上年末 2.5倍 明顯 下降 。

同期末，港龍中國可動用現(xiàn)金11.72億元，比上年末23億元直接減半，受限資金29.14億元，比上年末46.08億元減少近17億元，一年內(nèi)到期借款27.4億元，跟上年末幾乎持平，一年期以上借款40.25億元。

依此來看，港龍中國當前短債償付壓力還是非常大，到目前為止并未出險，難能可貴。今年前3個月 ，其取得合同銷售額32億元，較去年同期35.6億元略有下降。

按港龍中國2022年財報所表述的，該房企將緊抓銷售窗口期，實施高周轉(zhuǎn)策略，保持開工積極性，搶抓回款并達成銷售目標，加大潛力城市立足和產(chǎn)品創(chuàng)新的探索等，繼續(xù)尋求機會實現(xiàn)全國布局等。

編輯：密探君

文章來源：地產(chǎn)密探

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