封面圖 |《鈴芽之旅》劇照

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問：

(相關(guān)資料圖)

您覺得現(xiàn)在房地產(chǎn)好做還是90年代房地產(chǎn)好做？

馮叔：

我自己已經(jīng)做房地產(chǎn)開發(fā)30多年，從專業(yè)角度來看，我覺得現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)并不是太難，但是從規(guī)模、成本和速度來說，當(dāng)然是以前的房地產(chǎn)行業(yè)好做。因?yàn)橐郧暗牡禺a(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭主要在住宅領(lǐng)域，規(guī)模、成本、速度非常重要。大家只要拿塊地，然后快速把房子建起來，趕緊賣，快速回收成本，就完了。

但現(xiàn)在的情況已經(jīng)發(fā)生了變化，房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)變成了一門手藝?！鸽m然現(xiàn)在有7萬家房地產(chǎn)公司，但未來5到10年，預(yù)計(jì)只會(huì)剩下7000家?！惯@句話不是我說的，這是一個(gè)關(guān)于住宅市場(chǎng)的規(guī)律性問題。當(dāng)人均GDP超過1萬美元，住宅市場(chǎng)的發(fā)展速度將會(huì)放緩，這是一個(gè)全世界普遍的趨勢(shì)。與人的身高一樣，到一定程度就不再繼續(xù)增長。

因此，對(duì)于住宅市場(chǎng)，競(jìng)爭的關(guān)鍵已經(jīng)不再是成本、規(guī)模和速度，而是要轉(zhuǎn)向其他房地產(chǎn)領(lǐng)域，如物流、倉儲(chǔ)、數(shù)據(jù)中心和醫(yī)療健康等。

去年11月，普洛斯推出了一期規(guī)模超過70億人民幣的房地產(chǎn)基金，用于投資這些房地產(chǎn)領(lǐng)域。這些領(lǐng)域的機(jī)會(huì)非常好，因此這個(gè)基金很快就得到了資金支持，但是，如果你今天發(fā)一個(gè)傳統(tǒng)住宅的房地產(chǎn)基金，那可能情況就不是這樣。

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是一個(gè)不斷變化的過程。隨著時(shí)代的變遷和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，行業(yè)的需求也在不斷改變。因此，作為房地產(chǎn)企業(yè)家，需要有更好的認(rèn)知，適應(yīng)后開發(fā)時(shí)代的發(fā)展趨勢(shì)，關(guān)注除了住宅以外的其他房地產(chǎn)領(lǐng)域，如物流、倉儲(chǔ)、數(shù)據(jù)中心和醫(yī)療健康等。只有這樣，房企才能夠獲取未來的發(fā)展機(jī)會(huì)，可持續(xù)地發(fā)展下去。

目前，傳統(tǒng)住宅仍然是房地產(chǎn)行業(yè)的主要領(lǐng)域，但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，未來機(jī)會(huì)將更多出現(xiàn)在其他房地產(chǎn)領(lǐng)域。因此，房地產(chǎn)企業(yè)家需要不斷地改變自己的行為，適應(yīng)行業(yè)的變化，才能在行業(yè)中立于不敗之地。

2

問：

您覺得未來房地產(chǎn)有哪些細(xì)分市場(chǎng)值得關(guān)注？

馮叔：

我覺得房地產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域市場(chǎng)一直可以做。

如果你從事住宅開發(fā)，那么一定要注重細(xì)分市場(chǎng)。在細(xì)分市場(chǎng)中，有三個(gè)原則特別重要。

第一是無限可細(xì)分。即使你將市場(chǎng)細(xì)分得再詳細(xì)，也會(huì)有其他人可以進(jìn)一步細(xì)分，因此細(xì)分市場(chǎng)的潛力是無限的。

比如說，你可以將公寓市場(chǎng)分為單身不單居、單身單居，以及不同年齡段的人群，等等等等，細(xì)分市場(chǎng)的可能性是無限的。這是商業(yè)上競(jìng)爭的一個(gè)重要原則，需要特別清楚。

第二個(gè)原則是在細(xì)分市場(chǎng)中，要占據(jù)足夠大的份額，成為價(jià)格制定的主導(dǎo)者，擁有定價(jià)自主權(quán)。也就是說，你必須在該市場(chǎng)中擁有足夠的市場(chǎng)份額，比如占據(jù)40%或50%以上的份額，才能成為價(jià)格制定的主導(dǎo)者，并擁有定價(jià)自主權(quán)。這對(duì)于細(xì)分市場(chǎng)來說非常重要。

第三個(gè)原則就是如何保持你前兩個(gè)原則的優(yōu)勢(shì)。

所以對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)家來說，當(dāng)前有三件事很重要。

第一，無限可細(xì)分的市場(chǎng)是你戰(zhàn)略聚焦的關(guān)鍵點(diǎn)。其次，在無限可細(xì)分的市場(chǎng)中，你必須占據(jù)足夠大的市場(chǎng)份額，才能掌握價(jià)格定價(jià)的主導(dǎo)權(quán)，這也是非常重要的。第三，必須持續(xù)保持前兩個(gè)優(yōu)勢(shì)，才能在未來競(jìng)爭中保持優(yōu)勢(shì)。如果能清楚地了解這三件事，那么房地產(chǎn)開發(fā)并不是非常復(fù)雜的行業(yè)。

事實(shí)上，這一輪住宅房地產(chǎn)公司的轉(zhuǎn)型和改變并不難，只要企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者理解這三個(gè)原則即可。我相信地產(chǎn)企業(yè)家只要搞清楚這些基本原則，就能在市場(chǎng)上獲得成功。

主編｜王滔 編審｜陳潤江 顧問｜王淑琪