代表克而瑞業(yè)務(wù)板塊廣佛團(tuán)隊(duì)觀點(diǎn)，僅供參考

果然，王者總是壓軸出場！

繼上周番禺迎賓路地塊“風(fēng)光大嫁”，今天，廣州土市迎來戲劇性更強(qiáng)的壓軸大戲！

【資料圖】

上午10點(diǎn)，番禺區(qū)漢溪大道北側(cè)兩宗宅地正式拉開競拍帷幕，地塊被華潤長隆聯(lián)合體、保利、華發(fā)、招商等一眾實(shí)力房企搶到觸頂，進(jìn)入搖號(hào)。

自掛牌以來就常駐熱搜前排的長隆宅地，實(shí)際上與另外兩宗商業(yè)用地“深度”捆綁，根據(jù)出讓條件，參與競拍宅地的房企，也必須參與商業(yè)用地的競投。

而且，商業(yè)用地的出讓條件有世界100強(qiáng)及頂級(jí)商業(yè)IP等諸多限制，此前很多人猜測本次土拍很可能底價(jià)定向出讓。因此，此番搖號(hào)成交，結(jié)果極富戲劇性。

同時(shí)，兩宗宅地+兩宗商地，起拍總價(jià)高達(dá)175億，在廣州歷史上僅次于亞運(yùn)城項(xiàng)目地塊，因此業(yè)內(nèi)對(duì)其一直關(guān)注度極高。

四宗地塊最終花落誰家？具體來看一下：

①番禺區(qū)漢溪大道北側(cè)BA0902011地塊，成交總價(jià)82.74億元，溢價(jià)率15%，折合樓面價(jià)32176元/㎡。競得房企：華潤+長隆聯(lián)合體。

②番禺區(qū)漢溪大道北側(cè)BA0902125地塊，成交總價(jià)84.15億元，溢價(jià)率15%，折合樓面價(jià)33434元/㎡。競得房企：華潤+長隆聯(lián)合體。

③番禺區(qū)漢溪大道北側(cè)BA0902010地塊，成交總價(jià)17.96億元，競得房企：華潤+長隆聯(lián)合體。

④番禺區(qū)漢溪大道北側(cè)BA0902116、BA0902118、BA0902121地塊，12.36億元，競得房企：華潤+長隆聯(lián)合體。

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能夠吸引一眾房企群雄逐鹿，漢溪大道北側(cè)兩宗宅地自然有其“過人之處”。

據(jù)了解，地塊位于番禺區(qū)西北部，長隆片區(qū)東南部，新光快速以東，漢溪大道以北，東側(cè)緊鄰萬博商務(wù)區(qū)。

換言之，兩宗地塊左擁長隆度假區(qū)，右抱萬博CBD，未來連片開發(fā)后即可打通兩者之間的“真空地帶”，位置極具戰(zhàn)略意義。

與此同時(shí)，由于地塊坐落在長隆-萬博之間，也意味著這里的配套早已發(fā)展成熟。從萬博近兩年騰飛的房價(jià)也不難判斷，這里未來蘊(yùn)藏可觀的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

據(jù)了解，截至目前，萬博CBD已經(jīng)聚集了39座甲級(jí)寫字樓，還有萬達(dá)、天河城等九大商業(yè)體，另外耀勝新世界廣場還將打造約8萬方K11 select，商業(yè)陣容強(qiáng)大。

軌道交通方面也十分通達(dá)，地塊位落漢溪長隆地鐵站及南村萬博站之間，兩者均屬于雙線換乘站，串聯(lián)佛山、廣州南、天河、白云等，出行便捷。

而此前被外界所詬病的教育配套方面，也將在地塊出讓后被補(bǔ)齊。根據(jù)地塊出讓條件及未來規(guī)劃，這里將配建72班小學(xué)+36班中學(xué)，填補(bǔ)片區(qū)的教育短板。

除此以外，目前地塊周邊競品有華發(fā)越秀·和樾府、新世界耀勝尊府等，售價(jià)在6-8萬/㎡。

根據(jù)兩宗宅地3字頭的成交樓面價(jià)，盡管剔除配建后凈樓面價(jià)要比明面上高出不少，但總的來看依然有較大的利潤空間。

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值得一提的是，原定明天出讓的增城派潭地塊已提前撤牌，隨著長隆兩宗宅地順利出讓，意味著廣州2023年首批集中供地也畫下句號(hào)。

最終，首輪集中供地成績是：

7宗成交，1宗撤牌/流拍

成交總建148.31萬平，總收金294.41億元。

4宗溢價(jià)15%，溢價(jià)地塊占比50%

央國企依然是拿地主力，南通亞倫是唯一入局的民企

由于今年首批宅地供應(yīng)的縮減，與前兩年廣州第一輪集中供地相比，成交規(guī)模明顯較小。

從各區(qū)域成交結(jié)果來看，番禺區(qū)斬獲大滿冠，首批集中供地成功出讓宅地3宗，成交總建60.54萬㎡，最終攬金190.12億。

對(duì)于2023年廣州第一批集中供地，專家點(diǎn)評(píng)如下：

【肖文曉】--克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師

整體來看，今年廣州首批出讓的地塊依然存在較為明顯的冷熱分化，比如增城外圍的派潭地塊延期出讓后終止出讓、配建人才住房較多的智慧城地塊底價(jià)出讓等，同時(shí)城市熱門片區(qū)有較好盈利預(yù)期的荔灣羊城食品廠地塊和番禺迎賓路地塊、漢溪大道地塊又觸頂搖號(hào)，反映當(dāng)前房企的拿地?zé)崆槭菐в羞x擇性的，不管是民企還是國央企，不管是外圍還是中心的土地，房企拿地的首要前提是能夠算得過賬，也就是銷售流速和利潤空間要有保障。

以增城派潭地塊為例，盡管起拍樓板價(jià)非常低，但是整個(gè)派潭鎮(zhèn)近年只有一個(gè)商品房項(xiàng)目，并且已經(jīng)在三年前基本售罄，人口產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱，本地的地緣需求挖掘空間非常有限，又缺乏承接外溢需求的必要條件，因此房企對(duì)此類項(xiàng)目態(tài)度非常審慎。相對(duì)而言，番禺的迎賓路地塊以及漢溪大道北側(cè)地塊，一個(gè)位于居住氛圍成熟的大石板塊，另一個(gè)位于萬博商圈附近，近年板塊周邊的樓盤項(xiàng)目都有良好的流量表現(xiàn)和溢價(jià)能力，給到了房企更多的信心，也是最終會(huì)封頂搖號(hào)的根本原因。