南方財(cái)經(jīng)全媒體記者 翁榕濤 廣州報(bào)道

【資料圖】

近日，珠海萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司(下稱“珠海萬達(dá)商管”)正在按照中國證監(jiān)會(huì)新規(guī)定準(zhǔn)備IPO文件。

萬達(dá)集團(tuán)相關(guān)人士表示，珠海萬達(dá)商管上市進(jìn)程一直在推進(jìn)中。

今年2月，中國證監(jiān)會(huì)發(fā)布境外上市備案管理相關(guān)制度規(guī)則。這也意味著企業(yè)赴境外IPO面臨新的標(biāo)準(zhǔn)要求。

值得注意的是，珠海萬達(dá)商管自2021年10月以來已經(jīng)三次遞表，前兩次都未能通過聆訊，而第三次遞表可能在4月底失效，作為頭部物管公司，上市之路堪稱一波三折。

上市之路一波三折

目前國內(nèi)規(guī)模排名前十的物管公司，僅剩下珠海萬達(dá)商管和龍湖智創(chuàng)生活兩家仍在排隊(duì)等待IPO，但并不順利。

珠海萬達(dá)商管此前分別于2021年10月21日、2022年4月22日、2022年10月25日先后三次遞表港交所。根據(jù)港交所聆訊流程，遞交IPO資料后超過6個(gè)月未完成聆訊過程，招股書將失效。

由于需要按照新規(guī)準(zhǔn)備IPO材料，珠海萬達(dá)商管第三次遞表或?qū)⑹　?/p>

中國證監(jiān)會(huì)此次企業(yè)境外上市新規(guī)包括《境內(nèi)企業(yè)境外發(fā)行證券和上市管理試行辦法》（下稱《管理試行辦法》）和5項(xiàng)配套指引，是在1994年和1997年發(fā)布的相關(guān)規(guī)則的進(jìn)一步系統(tǒng)性優(yōu)化，主要內(nèi)容包括完善監(jiān)管制度、明確備案要求、加強(qiáng)監(jiān)管協(xié)同等方面。

據(jù)《管理試行辦法》，2023年3月31日起，境內(nèi)企業(yè)直接和間接境外發(fā)行上市均被納入備案監(jiān)管。主要包括境內(nèi)登記設(shè)立的股份有限公司境外發(fā)行上市(“H股上市”)，和主要經(jīng)營活動(dòng)在境內(nèi)的企業(yè)，以在境外注冊(cè)的企業(yè)的名義，基于境內(nèi)企業(yè)的股權(quán)、資產(chǎn)、收益或其他類似權(quán)益境外發(fā)行上市(“紅籌上市”)兩種情況。

“在原監(jiān)管框架下，境內(nèi)企業(yè)直接H股上市要經(jīng)過中國證監(jiān)會(huì)審批，而采取紅籌架構(gòu)的企業(yè)則無需經(jīng)申請(qǐng)中國證監(jiān)會(huì)審批。”一位從事港股上市業(yè)務(wù)的律師表示。

這也意味著，珠海萬達(dá)商管需要向中國證監(jiān)會(huì)備案并獲得審批后，才能繼續(xù)赴港上市。

對(duì)于珠海萬達(dá)商管而言，一方面是上市進(jìn)程可能要繼續(xù)往后延遲，另一方面則是母公司大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司（下稱“大連萬達(dá)”）存在一定短期償債壓力，子公司珠海萬達(dá)商管若無法順利上市，將觸發(fā)回購條款。

今年3月21日，中國證監(jiān)會(huì)對(duì)大連萬達(dá)發(fā)行公司債下發(fā)了問詢函，根據(jù)申報(bào)材料披露，萬達(dá)商管集團(tuán)子公司珠海萬達(dá)目前正申請(qǐng)?jiān)诟劢凰鲜校舨荒苡?023年底成功上市，萬達(dá)商管集團(tuán)需向上市前投資者支付約300億元股權(quán)回購款。要求發(fā)行人進(jìn)一步補(bǔ)充說明子公司珠海萬達(dá)上市進(jìn)展情況，并評(píng)估上述事項(xiàng)對(duì)發(fā)行人短期償債能力的影響。

此外，根據(jù)申報(bào)材料披露，近三年及一期，發(fā)行人籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~分別為-245億元、-320億元、-113億元和-182億元。要求發(fā)行人補(bǔ)充說明籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~持續(xù)大額為負(fù)的原因及合理性，并評(píng)估對(duì)本次債券償付的影響。

據(jù)相關(guān)規(guī)定，大連萬達(dá)需逐項(xiàng)落實(shí)并在3個(gè)月內(nèi)向上海證券交易所提交書面回復(fù)意見及電子文檔。不能按期回復(fù)的，中國證監(jiān)會(huì)可依法作出終止審查的決定。

珠海萬達(dá)商管招股書顯示，2021年7月、8月大連萬達(dá)向碧桂園物業(yè)、中信資本、螞蟻、騰訊、PAG太盟投資集團(tuán)等機(jī)構(gòu)投資人轉(zhuǎn)讓股份并設(shè)有對(duì)賭協(xié)議，以轉(zhuǎn)讓前公司估值1800億元計(jì)算，每股轉(zhuǎn)讓價(jià)格為24.84元，Pre-IPO投資者們共持有15.33億股，即外部機(jī)構(gòu)人總投資額為380億元。

大連萬達(dá)和外部投資者在IPO方面存在對(duì)賭協(xié)議。2021年披露的招股書顯示，若投資者持有的股份未能在2023年12月底前轉(zhuǎn)換為上市股份，投資者可要求控股股東大連萬達(dá)回購尚未轉(zhuǎn)換的全部或部分股份。   

在最新披露的招股書中，則將上市期限要求2023年12月底隱去，但明確指出外部投資者仍有撤資權(quán)。

近年來，大連萬達(dá)營業(yè)收入波動(dòng)較大，凈利潤逐年降低，在2019年至2021年的營收分別為786億元、391億元、471億元，同期錄得歸母凈利潤分別為243億元、135億元、132億元。

2022年業(yè)績(jī)快報(bào)顯示，大連萬達(dá)收入553.1億元，完成年計(jì)劃的 99.6%，同比增長7.4%；租金收入508.5 億元，同比增長8%；商鋪出租率98.7%；租金收繳率100%；開業(yè)55個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)，累計(jì)開業(yè)473個(gè)項(xiàng)目，管理商業(yè)面積6556萬平方米；可比萬達(dá)廣場(chǎng)客流為2019年的79%，可比廣場(chǎng)銷售收入為2019年的103%。

大公國際近期的評(píng)級(jí)報(bào)告指出，大連萬達(dá)2022年到期或行權(quán)債券規(guī)模較大，存在一定短期償債壓力，子公司珠海萬達(dá)商管若無法順利上市，將觸發(fā)回購條款。

港股物管板塊持續(xù)低迷

實(shí)際上，珠海萬達(dá)商管上市之旅一波三折的另一面，與整個(gè)港股物業(yè)板塊遇冷不無關(guān)系。作為曾經(jīng)超過萬億元的熱門板塊，物管股過去兩年在資本市場(chǎng)的表現(xiàn)可以用“慘淡”二字形容。

南方財(cái)經(jīng)全媒體記者根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年剔除掉新上市的6家物企，港股46家上市物企總的市值從2022年初的5530億元下降至3650億元，一年蒸發(fā)近2000億元市值。

截至2022年底，全年僅3家物企遞表，6家成功上市，6家尚在排隊(duì)，且除第一次遞表剛過期的中湘美好，其他五家都?xì)v經(jīng)多次遞表，上市之路頗為坎坷。

據(jù)記者觀察發(fā)現(xiàn)，物企2022年業(yè)績(jī)表現(xiàn)仍較穩(wěn)健，房地產(chǎn)下行拖累以及商業(yè)模式缺乏想象空間成為物業(yè)股在資本市場(chǎng)遇冷的主要原因。

值得注意的是，2021年上半年是港股物業(yè)板塊的高光時(shí)刻，珠海萬達(dá)商管的外部投資者們也是在此期間突擊入股，以每股24.84元計(jì)算，估值為1800億元。

以2021年珠海萬達(dá)商管凈利潤34.82億元計(jì)算，Pre-IPO融資估值1800億元對(duì)應(yīng)的PE約為51倍。而據(jù)Wind數(shù)據(jù)，截至2022年底，上市物企PE均值為10倍左右。

截至4月20日，港股物業(yè)板塊市盈率最高的為華潤萬象生活（01209.HK）達(dá)到38倍；此外僅有8家物企的市盈率超過20倍，去年成功登陸港股的另一頭部物企——萬物云（02602.HK）每股價(jià)格為35港元/股，市盈率也僅有24倍。在2021年底萬物云提出上市計(jì)劃的時(shí)候，彼時(shí)外部投資者們的購買價(jià)格為99.8元/股，然而正式發(fā)行價(jià)為45港元/股，隨后更是直接破發(fā)。

亦有金融機(jī)構(gòu)人士向記者分析，“對(duì)于頭部物企而言，目前首要目的是確立上市地位，短期的估值并不代表企業(yè)真正的價(jià)值，長期來看，具有獨(dú)立經(jīng)營能力的頭部物企未來估值將有機(jī)會(huì)修復(fù)。”