文/樂居財經(jīng) 魏薇

(相關(guān)資料圖)

兩天前，張玉良現(xiàn)身北京釣魚臺國賓館。

他作為少數(shù)幾個地產(chǎn)企業(yè)家代表，出席了第23屆“中國發(fā)展高層論壇”，并圍繞中國智慧城市建設(shè)進(jìn)展情況、存在的短板發(fā)表了自己的講話。

一個城市的發(fā)展建設(shè)，離不開地產(chǎn)企業(yè)的參與。而綠地作為上海最大的房地產(chǎn)公司，跟上海的聯(lián)系更是方方面面，尤其在這個城市的熱門板塊。

2019年，綠地控股從中民投手中接下董家渡地塊，董事長、總裁張玉良就成了外界關(guān)注的焦點。

這是上海外灘最后一塊整體開發(fā)的綜合地塊，重要性不言而喻。“上海政府領(lǐng)導(dǎo)對我的要求，是希望這個項目能夠把全國乃至全球最有成長、未來最有希望的資源、最能跟上海混合的企業(yè)引進(jìn)過來?！?/p>

作為綠地掌舵人的張玉良對這個項目非常重視，幾乎每隔一段時間就要親自去看看，這在綠地的其他項目上甚是少見。張玉良自己也說過，對項目的“牽掛”，導(dǎo)致他時常睡不好覺。

但如今，陷入流動性困境的綠地，不得不“割愛”其中的部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

近日，綠地外灘中心5層辦公樓及數(shù)十個車位被外服控股以13.43億元的價格拿下。

而幾天前，蘭生股份剛發(fā)公告，擬向中民外灘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司購買綠地外灘中心項目T3幢的13層、14層共2層辦公樓及35個車位，交易價格5.6億元，這一價格較市場報價折讓了約20%。

中民外灘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司由綠地控股持股50%，安信信托持股45%，上海外灘投資集團持股5%。也就是說，此次交易實際的操盤方是綠地控股。

另外值得注意的是，蘭生股份控股股東上海蘭生集團為東浩蘭生集團全資子公司，外服控股的控股股東東浩實業(yè)集團也是東浩蘭生集團的全資子公司，兩家上市公司的實際控制人均為上海國資委。

這不是上海國資的關(guān)愛，第一次潤澤綠地。

董家渡往事

綠地外灘中心的故事可以追溯到2014年。當(dāng)年，項目地塊由中民投拿下，起拍價248.05億元，最終以248.5億元成交，成為當(dāng)年上海董家渡地王。中民投創(chuàng)始人董文標(biāo)豪言稱“三年回本”。

該地塊是上海市“一城一帶”中外灘金融集聚帶南外灘核心區(qū)內(nèi)最大的開發(fā)用地，地處黃浦江沿岸核心區(qū)段，與陸家嘴地區(qū)隔江相望。

2017年，中民投聯(lián)合安信信托發(fā)起信托產(chǎn)品為董家渡項目募資，以45%的股權(quán)為代價，共募集240億元。但當(dāng)時安信信托踩雷多個地產(chǎn)項目，發(fā)生流動性危機，中民投將旗下中民外灘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司50%股權(quán)出售。

2019年2月，綠地控股以121億元的代價拿到了這部分股權(quán)和相應(yīng)債權(quán)，順利入駐董家渡13、15號地塊，之后公布項目案名，即“綠地外灘中心”，貨值逾千億元，預(yù)計可售貨值約700億元。

按照五年前248.5億元的成本計算，董家渡50%權(quán)益需要124.25億元，而安信信托則以240億元拿下45%的股權(quán)，相比之下，綠地以121億元將地塊一半權(quán)益收入囊中，顯得非?！皠澦恪?。

接手項目時，張玉良就曾表示要充分發(fā)揮自身綜合優(yōu)勢，集全力為上海打造一個國際金融中心的新地標(biāo)。此后，他先后多次親臨該項目。2021年9月，他為禮獻(xiàn)新中國成立70周年的“綠地集團外灘亮燈儀式”活動站臺。

公開信息顯示，綠地外灘中心占地面積約13萬平方米，總建筑面積約120萬平方米，項目融匯金融辦公、高端商業(yè)文化娛樂、居住配套等多重功能，涵蓋5A國際甲級寫字樓、企業(yè)總部、購物中心、精品酒店及商船會館等多重業(yè)態(tài)。

值得一提的是，兩次出手收購綠地外灘中心資產(chǎn)的公司背后，站著的不是別人，而是上海國資委。上述兩個收購方中，蘭生股份控股股東上海蘭生集團為東浩蘭生集團全資子公司，外服控股的控股股東東浩實業(yè)集團也是東浩蘭生集團的全資子公司。

東浩蘭生集團由上海國資委100%控股。目前綠地控股的股東中，上海地產(chǎn)集團、上海城投集團均由上海國資委100%控制，后者通過間接最終持有綠地控股46.46%股份，是實際控制人。

上海國資多次相助

背靠大樹好乘涼，這不是上海國資首次曲線援助綠地，當(dāng)然也不會是最后一次。

在2021年末綠地流動性初現(xiàn)之時，其兩家國資股東就伸出了援助之手，上海地產(chǎn)及上海城投旗下全資子公司分別出資15億元，累計斥資30億元，購買綠地控股一家全資子公司持有的上海地產(chǎn)星弘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司各30%股權(quán)，累計60%的股權(quán)。

綠地控股還承諾，在收到交易全款后最多兩年，綠地控股就將按前述國資股東實際投入金額加每年8%收益之后回購上述60%股權(quán)。當(dāng)時，業(yè)內(nèi)認(rèn)為這是一種變相的融資，不僅向綠地控股提供了資金幫助，還幫助其降低了負(fù)債。

上海地產(chǎn)、上海城投均由上海國資委實際控制。目前，二者合計持股綠地控股46.37%。其中，上海地產(chǎn)持有綠地控股25.82%股權(quán)，為第二大股東，其成立于2002年，注冊資本300億元，總資產(chǎn)超3000億元。

上海城投為綠地控股第三大股東，持股比例20.55%。主要從事城市基礎(chǔ)設(shè)施投資、建設(shè)、運營管理，旗下?lián)碛谐峭豆?、城投水?wù)、城投環(huán)境、城投資產(chǎn)、上海中心、城投興港6家子集團，以及城投控股、上海環(huán)境2家上市公司，注冊資本達(dá)500億元，總資產(chǎn)超6800億元。

憑借著強有力的資金實力，在出手收購綠地的資產(chǎn)，上海國資還以真金白銀相助。

去年8月，綠地控股就向上海地產(chǎn)、上海城投分別借款15億元，目的是保持流動性合理充裕，為保交付、穩(wěn)民生等工作提供支撐。兩筆借款合計為綠地提供30億元的流動資金，將以委托貸款方式發(fā)放，由綠地控股提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。借款期限為二年，年利率為6%。

在當(dāng)時房地產(chǎn)企業(yè)融資利率普遍要達(dá)到7%-9%的背景下，兩個股東提供的6%借款利率，都要更低一些。

盈利的信號

2022年5月27日，綠地宣布2022年6月25日到期的5億美元、票息6.75%的債券無法按期兌付。

至此，綠地成為首家債務(wù)違約的國資背景房企。實際上，在此之前，綠地控股自救以保證流動安全的動作早已開始，其曾表示將用3年時間出售2000億資產(chǎn)，每年500億至700億，包含自持商業(yè)、辦公樓和酒店等。

“三條紅線”出臺后，綠地為降負(fù)債做出了不少努力。2021年，綠地通過減少拿地、出售項目、剝離高負(fù)債等各種方式壓降了有息負(fù)債 812億元。去年上半年，有息負(fù)債規(guī)模再次下降178億元。

但在2022年，綠地控股仍未能免于高額債務(wù)壓力。截至2022年三季度，綠地控股總資產(chǎn)1.35萬億元，總負(fù)債1.18萬億元，資產(chǎn)負(fù)債率87%。

債務(wù)的高壓下，2022年11月份，綠地宣布旗下的9只美元債，涉及總金額約32億元，集體談判獲得展期，且8只美元債展期時間達(dá)到了2年。

作為綠地掌舵者，張玉良更是忙前走后。去年7月起，張玉良現(xiàn)身多個城市，與當(dāng)?shù)卣I(lǐng)導(dǎo)會見，所到之地包括鄭州、濟南、重慶、?？诘取＝?，他又造訪長沙、哈爾濱、大慶等城市。

有消息顯示，部分地方政府將對綠地重點項目給予全力支持，支持形式包括出資購買資產(chǎn)與引入外資產(chǎn)業(yè)龍頭等。這對處在危機中的綠地?zé)o疑是一大好消息。

據(jù)日前綠地控股發(fā)布的2022年年度業(yè)績預(yù)告，其2022年年度實現(xiàn)歸屬母公司所有者的凈利潤20 億元左右，與上年同期相比，將減少42億元左右，同比減幅68%左右。

此外，實現(xiàn)歸屬母公司所有者的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤26億元左右，與上年同期相比，將減少31億元左右，同比減幅 54%左右。

在去年房企普遍錄得虧損的背景下，綠地雖然經(jīng)歷著流動性危機，卻是少有仍保持盈利的房企。