代表克而瑞業(yè)務(wù)板塊廣佛團(tuán)隊觀點，僅供參考

【資料圖】

上午10點鐘聲敲響，2023年廣州首輪集中供地第一場落下帷幕！

首批現(xiàn)身的天河智慧城AT0307027、AT0307028地塊、增城區(qū)寧西街沙寧路東側(cè)18006212A23014號地塊成功出讓。總計成交建面71.97萬㎡，攬金63.39億元。

作為首批現(xiàn)身的兩宗宅地，競拍過程沒有驚喜與意外，均在獲得一家房企報價后以底價成功出讓，為兔年廣州土市開局起了個不錯的頭。

接下來，我們看看兩宗宅地的詳細(xì)介紹。

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天河智慧城AT0307027、AT0307028地塊

土地用途：AT0307027地塊為二類居住用地R2；AT0307028地塊為二類居住用地R2兼容商業(yè)用地B1、商務(wù)用地B2

宗地面積：70180.56㎡，其中可建設(shè)用地面積55839.65㎡

容積率：AT0307027地塊≤4.0，AT0307028地塊≤5.6

建筑控高：AT0307027地塊≤100米， AT0307028地塊≤150米

建筑面積：≤278584㎡

競得房企：廣州城投

成交總價：443912.2萬元

成交樓面價：15935元/㎡

溢價率：0%

需配建75000㎡的政策性住房

上午9點，天河智慧城地塊率先亮相開拍，最終被廣州城投以44.39億底價競得，溢價率0%。

作為被寄予厚望的市區(qū)宅地，天河智慧城地塊各項素質(zhì)如何？

地塊航拍圖

據(jù)克而瑞監(jiān)測，地塊周邊科技園林立，北面是天河區(qū)政務(wù)服務(wù)中心、天河軟件園、網(wǎng)易總部等，西面為萬科廣場、萬科米酷、云城米酷等。

從配套條件來看，該地塊與地鐵21號線天河智慧城站有約一公里距離，對地鐵通勤黨而言便利性稍有不足。此外，按照目前軌道交通規(guī)劃，地塊周邊1公里范圍內(nèi)不會新增地鐵站。

學(xué)校方面，據(jù)了解，除地塊自身需配建的12班幼兒園以及托兒所，周邊還有新塘小學(xué)、華外同文外國語學(xué)校等；醫(yī)院與商業(yè)也有一定配套，總的來說，足以滿足業(yè)主日常需求。

值得一提的是，地塊附近有不少在售住宅項目，包括天河壹品、保利天匯、珠江花城等持銷樓盤均坐落在該片區(qū)，一定程度上保證了將來地塊入市后人氣與熱度。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，地塊周邊一手住宅項目售價在5-7萬/㎡左右。

另外，除上述在售項目，去年出讓的與該地塊相距約2公里處的育新街南側(cè)地塊也預(yù)計將在年內(nèi)面世，據(jù)悉項目宣傳案名已定中建天河精誠壹號。換言之，地塊入市后也將面臨不小的競品壓力。

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增城區(qū)寧西街沙寧路東側(cè)18006212A23014號地塊

土地用途：二類居住用地（R2），商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地(B）兼容中小學(xué)用地（A33）

宗地面積：170792.55平方米（可建設(shè)用地面積163117.24平方米）

容積率：≤ 2.7

建筑控高：≤ 120米

建筑面積：≤441035平方米

競得房企：增城城投

成交總價：190000萬元

成交樓面價：4308元/㎡

溢價率：0%

需配建63000平方米政府性物業(yè)、36班小學(xué)、18班幼兒園

原計劃首輪2宗宅地出讓的增城區(qū)，其中1宗派潭鎮(zhèn)地塊于日前宣布“延期出讓”。不過所幸的是，另一宗位于寧西街的宅地如期競拍，最終以19億總價被增城城投劃入囊中，折合樓面價4308元/㎡。

從近十年增城區(qū)宅地的成交樓面價來看，這宗寧西街宅地單價顯然低于平均線；而與地價低相對應(yīng)的，則是地塊本身也有不少短板。

根據(jù)規(guī)劃，寧西片區(qū)定位為高端家具與創(chuàng)意家居工業(yè)園區(qū)，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為高端家具研發(fā)與制造、創(chuàng)意家居生產(chǎn)與制造、環(huán)保建材生產(chǎn)制造。據(jù)現(xiàn)場調(diào)研，地塊周邊多是產(chǎn)業(yè)園及物流園，生活及商業(yè)氛圍均較薄弱。

地塊航拍圖

不過，地塊周邊生態(tài)環(huán)境較佳，與地塊一路之隔即為雅瑤河碧道，西北側(cè)為南香山森林公園。東南側(cè)為新塘萬田生態(tài)公園。

從交通條件看，寧西街地塊周邊暫無軌道交通，不過遠(yuǎn)期規(guī)劃了地鐵27號線；對自駕黨則相對友好，地塊周邊除了市政道路，距離地塊1公里范圍有花莞高速、濟(jì)廣高速的出入口。

教育配套方面，地塊所屬的百湖村目前對應(yīng)的學(xué)校為寧西街鎮(zhèn)泰學(xué)校。除此以外，地塊本身要求競得者配建36班小學(xué)、18班幼兒園。

周邊項目方面，目前地塊周邊三公里內(nèi)無商品房項目，范圍擴(kuò)大至五公里才有荔富廣場、時代廊橋、保利i立方等項目，在售項目一手均價在1.7-1.9萬/㎡.

值得一提的是，地塊周邊有幾個較大的舊改項目，包括百湖村、馮村、下元村。其中百湖村、馮村都曾經(jīng)掛網(wǎng)招標(biāo)，但最終都未能成功招標(biāo)；而下元村則在2020年7月18日舉行代表表決，通過勤誠達(dá)為下元村的舊改合作企業(yè)。

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近兩年城投系拿地情況

最后，拓展一下，城投系作為近兩年“土拍明星”，在廣州土市上頻繁冒頭。

以廣州城投為例，該房企在2021年至今的廣州集中供地中，目前合計拿下涉宅用地5宗，總建面為142.12萬㎡，拿地總額為114.44億元。

從統(tǒng)計的表格可以看出，廣州城投從2021年年底開始在廣州的土拍市場上變得愈發(fā)活躍。

究其原因，2021年上半年集中供地?zé)岫容^火，民營房企拿地積極性也較高；而后在樓市銷售端收緊、土拍規(guī)則加嚴(yán)等影響下，民營房企拿地積極性下降，土拍熱度急轉(zhuǎn)直下，彼時才開始出現(xiàn)城投頻繁“插足”，甚至是“兜底”的現(xiàn)象。

今日，雄心勃勃的城投再次出手拿下兔年首場集中供地出讓的2宗地塊，從另一個角度看，或是大部分房企拿地信心有待恢復(fù)的表現(xiàn)。接下來民企會不會出手，可能還要看荔灣羊城食品廠和番禺迎賓路地塊等熱門選手。