主持嘉賓：

【資料圖】

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)文化旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會秘書長、研究員 蔡云

討論嘉賓：

國家統(tǒng)計局原局長、陽光保險集團首席經(jīng)濟學(xué)家 邱曉華

思睿集團首席經(jīng)濟學(xué)家 洪灝

中城新產(chǎn)業(yè)控股集團有限公司董事長 劉愛明

蔡云：我前幾天到這個消息的時候我看成了鏗鏗行了，我以為是要對陣，但是我一想面對現(xiàn)在的經(jīng)濟形勢我們不需要對陣，我們需要擰成一股繩才能把整個經(jīng)濟搞上去。

今天鏗鏘行主要講的是地產(chǎn)的借“箭”，這個箭在哪里大家都知道。

我們知道2023年整個住房政策上有兩條，一個是從需求端希望擴大住房需求；另一個從供給端金融支持。在金融支持上，一方面促進改善型的需求，同時推動房地產(chǎn)利率下降；另一方面降低購房成本，再一方面加大金融對房企的支持，也就出現(xiàn)三支箭和十六條，所以今天請臺上的邱博士、洪博士以及劉總，來自經(jīng)濟學(xué)家、理論家以及實操專家。

我們想討論的問題：一個是銀行授信什么時候落地，第二個是債券市場還有多少空間，第三個是股權(quán)投資和REITs實現(xiàn)，第四個話題就是十六條下的發(fā)展模式。

每一個問題原來是一個一個講，但是我怕論題影響大家連續(xù)性的思維，我想每個專家花10分鐘把問題說透。

先請邱博士就這四個分議題闡述一下您自己的觀點，謝謝。

邱曉華：剛才一直在考慮這個環(huán)節(jié)，所以我的PPT這方面就沒說。

其實我在年初參加財經(jīng)年會的時候也曾經(jīng)就地產(chǎn)問題和幾個專家一起參與了討論，我想今年確實從中央到有關(guān)部門，到社會方方面面應(yīng)當(dāng)說對地產(chǎn)的地位、作用和如何更好地保持地產(chǎn)的穩(wěn)健發(fā)展，基本上已經(jīng)形成了共識。

從中央來說，主要領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)多次明確了要把這個產(chǎn)業(yè)繼續(xù)納入國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)來對待，要在“房住不炒”的基調(diào)下面推進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變，這是中央領(lǐng)導(dǎo)在多次會上都講過的。

針對2022年地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了深度調(diào)整的局面，從中央各個部門到地方政府都采取了很多措施，其中的一點就是修復(fù)了過去抑制或者說影響地產(chǎn)發(fā)展的一些政策。比如地方政府率先作出的很多改變，取消了限購、限貸，降低了買房的門檻，地方政策更優(yōu)惠、更友好，這是地方政府從2021年底開始實施的，不斷的一點一點擴散，其中一點就是要恢復(fù)地產(chǎn)的生機，保持地產(chǎn)的發(fā)展，由此緩解地方方方面面的困難。

從中央政府來說，更多是從宏觀政策角度做了重大的調(diào)整。比如貨幣政策，在金融里面三支箭，其實第一支箭就是恢復(fù)了銀行對地產(chǎn)信貸發(fā)放的正常途徑。過去多年大家都知道，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)的貸款需求是嚴格控制的，但從去年開始閘門再次打開，從關(guān)上到打開，允許房地產(chǎn)企業(yè)從銀行融資。

當(dāng)然它有一個前提，就是優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)公司。何謂優(yōu)質(zhì)？就我想就是資產(chǎn)負債表相對比較健康的，更加符合保交樓的國家政策目標(biāo)的，這樣的房地產(chǎn)公司允許它正常通過銀行渠道來融資；第二支箭就是允許房地產(chǎn)企業(yè)的債券在銀行間的債券市場進行交易，允許地產(chǎn)公司發(fā)債，這是在債券市場方面給了開發(fā)商一個新的支持；第三支箭就是上市公司的房地產(chǎn)和準(zhǔn)要上市的房地產(chǎn)公司允許恢復(fù)他們資本市場功能，可以定增、發(fā)債，可以上市，就是資本功能恢復(fù)。因此從貨幣政策角度來說，基本上回到了對地產(chǎn)行業(yè)進行調(diào)整、調(diào)控之前，當(dāng)然前提是優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)，而不是普遍的房地產(chǎn)企業(yè)，這是第一個重大的改變。

從財政政策角度來說，大家最清楚的就是稅收優(yōu)惠，你賣一套再買一套，一套房的稅收可以返還的政策，對所謂的改善性需求進行了支持。住建部門也明確表態(tài)只要對改善性、剛性的表示支持。

因此總體上來看，到目前為止對開發(fā)商的政策基本上恢復(fù)到常態(tài)了。對消費端的政策有改變，比如說通過降低五年期以上貸款利率，稅收方面也對賣一買一進行了優(yōu)惠。但是實事求是地講，消費端的政策力度還不及2005、2015年對房地產(chǎn)支持的政策，因為那個時候在減稅降費、低利率方面的政策比現(xiàn)在來得寬松。

所以當(dāng)時我就說，在消費端是不是也要設(shè)置幾支箭，第一支箭應(yīng)該在土地價格上面地方政府應(yīng)當(dāng)要考慮降低低價，讓開發(fā)商有一個更合適的價格去買地開發(fā)，因為在我們的研究中其實地價是構(gòu)成高房價最重要的一個因素，因為地價至少占房價的一半以上，所以我們要向社會、政府呼吁，在這方面應(yīng)當(dāng)繼續(xù)控制地價，因為這是政府自己可以做的。第二就是應(yīng)當(dāng)讓財政部門在稅費方面進一步降低對消費者購房這方面的負擔(dān)和壓力，鼓勵他們住房消費。

第三個方面呼吁應(yīng)當(dāng)在城市戶籍制度改革方面要真正出現(xiàn)向新市民方面的傾斜，以已進城的農(nóng)民工和農(nóng)民工家屬盡快享受城市服務(wù)，在住房、醫(yī)療、教育、爺爺方面享受平等待遇，鼓勵他們在城市里扎下根來，推進住房消費。應(yīng)該說這幾支箭呼吁是呼吁了，但是真正能不能實施？有關(guān)部門還在研究。

此外我當(dāng)時還呼吁，中央政府的財力除了繼續(xù)支持投資，也應(yīng)當(dāng)向消費來適當(dāng)?shù)貎A斜。所以我跟財政部領(lǐng)導(dǎo)人說，我說今年應(yīng)當(dāng)發(fā)3萬億的特別國債，1萬億用于發(fā)消費券，提高中低收入階層消費能力。1萬億用于醫(yī)療、教育方面的不足。1萬億建議已建成的商品房作為一個長效機制。

消費端如果能夠活起來，上面的開發(fā)端才能持續(xù)下去，要不然消費端活不起來開發(fā)端也不可持續(xù)，只是一個中間的過程。目前來看，秘書長也說了，王韶會長也說了，已經(jīng)看到地產(chǎn)領(lǐng)域在銷售、開發(fā)、要地這方面有些改善，但是總體上依然是在低基數(shù)上面的改善，還沒有完全恢復(fù)常態(tài)，因此在這方面確實政府和社會各方面還要進一步加大力度，使得這個行業(yè)真正回到穩(wěn)健發(fā)展的軌道，進而推進它由高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高房價轉(zhuǎn)到所謂新的發(fā)展模式上面來，就是適度杠桿、適度負債，加上合理周轉(zhuǎn)以及合理房價上面來，這樣才能真正使得中國的房地產(chǎn)業(yè)能夠在一個新的政策體系下、新的市場環(huán)境下面往前走。

當(dāng)然這里也要指出，前面我在發(fā)言中說到，中國的人口改變，剛才洪灝博士演講也說到人口跟住房市場的關(guān)系，作為研究者我們都發(fā)現(xiàn)了這個規(guī)律，人群集聚的地方是地產(chǎn)有前景的地方，人氣低迷的地方是地產(chǎn)沒有前景的地方。

從國家來看人口已經(jīng)由增長轉(zhuǎn)為下降，因此大家不要再寄希望回到所謂的黃金周期，中國地產(chǎn)業(yè)的黃金周期在我看來已經(jīng)一去不復(fù)返，因為最基本的因素已經(jīng)決定了，就是人口因素已經(jīng)決定了，而且隨著時間的推移，到了十年之后可能一個家庭擁有的住房數(shù)在城里面來說遠遠大于目前的數(shù)字，因為獨生子女所繼承的住房來自雙方家長的住房，所以供給能力會大于需求能力，所以從這一點來說也不要寄希望于今后還會有蓬勃向上的階段。

就像洪灝所說的，90年代到本世紀前五年，整個地產(chǎn)領(lǐng)域的投資、銷售都是20%、30%以上的增長，持續(xù)了十幾年了，而今天已經(jīng)轉(zhuǎn)為下降，我想今后能保持8%—9%左右投資開發(fā)力量就已經(jīng)很不錯了，因此今后房地產(chǎn)領(lǐng)域里面的成長可能會進入一個相對平穩(wěn)的發(fā)展期，不會再是一個火熱期。

這就是我的基本看法。

蔡云：謝謝邱博士，從住房的屬性來看我們的政策性要求非常高，所以在未來發(fā)展當(dāng)中我相信黨和國家在保民生、保消費的過程當(dāng)中會有更多的政策相配套，所以保租房和REITs為什么對當(dāng)前市場這么重要，也也是三支箭當(dāng)中其中一點，我們也期待市場未來的發(fā)展。

第二個請教洪灝博士，對這幾個問題進行您的觀點闡述。

洪灝：我們現(xiàn)在看到央行是從貨幣政策托底我們中國的宏觀經(jīng)濟的，但是我們看到的現(xiàn)象就是在前幾個月，一直到兩個月前，其實我們看到M2（廣義貨幣）的供給增速是連續(xù)超過了12%，這個增長的速度應(yīng)該是最近幾年來最快的一次，但是我們看到家庭中長期的貸款沒有增長得特別快，家庭中長期貸款一般來講就是我們的房貸，所以對于住房需求回暖還是需要時間長的，而且還有流動沒有放出來。

如果我們簡單粗暴把廣義貨幣M2看作是央行提供的錢，社融就是整個社會對錢的需求，我們看到供給的速度是快于需求的速度，所以有一部分流動屬于是預(yù)計在這個系統(tǒng)里頭沒有放出來。

這三支箭，一個是債券、股票，還有私募資金的支持，應(yīng)該把它看作是我們中國的一個房地產(chǎn)行業(yè)的融資方式的變化，這幾年已經(jīng)開始了。比如中國有些房企在海外發(fā)美元債，因為美元當(dāng)時的利率非常低，所以發(fā)了一些美元債。

但是中國房地產(chǎn)市場的融資，提供資金的主體還是銀行，銀行也樂于把錢借成房貸，因為房子是一個優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。但是海外，它主要通過債券市場的發(fā)行，通過REITs、房地產(chǎn)基金等等成為房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要來源。所以今年我們這三支箭不僅僅補充了房地產(chǎn)行業(yè)的流動性，同時之前提到的三條紅線今年可能稍微放松了一點，但是我覺得三支箭更重要的是它很可能開啟了房地產(chǎn)行業(yè)融資模式的變化，更加市場化了，而不是說沒錢了就找銀行要，我覺得這個模式太老套了，讓市場來解決。

今年看下來，剛才蔡會長說了，1-2月份我們的確看到了房子銷量同比的增長，它開始沒有那么負了，因為去年是負20、30，這很厲害，今年我們看到負3%之內(nèi)。同時我們看到一線城市二手房市場好像非?；鸨?，我今天早上到廣州，馬上手機就有各種各樣賣房的短信來襲，看到廣州越秀城投的一個盤賣到15萬一平米，這是非常讓人震驚的，顯示了我們廣州這邊有這個能力，有這個財力去消化這些住房的。

所以總結(jié)下來，三支箭首先系統(tǒng)里還有流動性可以釋放出來；第二降準(zhǔn)釋放出來的長期資金大概是5000-6000億人民幣左右，這些錢你想想一下，隨著房地產(chǎn)市場回暖，社融回歸，這樣會流到實體經(jīng)濟里來，不僅變成買房子的錢，它變成買股票的錢，變成消費的錢，會變成各種各樣的錢。

去年我們中國18萬億人民幣新增存款，基本上等于整個美聯(lián)儲在疫情三年里頭放出來水的總量，很有意思，所以這18萬億一般來說每年存8萬億左右人民幣新增，但是為什么突然去年一下多了10萬億，因為沒有買房，不買房自動多了，還有理財搬家到了存款。

今年1、2月份由于家庭中長期貸款需求還是比較弱，所以今年1、2月份我們繼續(xù)看到存款大幅度增加，這個就是我們講的淤積在系統(tǒng)里錢的一部分，這些錢釋放出來它的威力是非常巨大的，只是我們?nèi)狈π判?，信心的重塑也需要時間，但是我相信在未來幾個月、幾個季度里面會看到更多的數(shù)據(jù)去支持中國經(jīng)濟開始走進復(fù)蘇期的結(jié)論。謝謝！

蔡云：謝謝洪博士，我們特別期待放開的那一天，我們會有更多銷量的增長。

這些年關(guān)于融資這個事，房地產(chǎn)企業(yè)也是逐漸被教育的過程，多元化的融資也逐漸走到這個行業(yè)中來，從原來只依賴唯一的銀行，到現(xiàn)在股權(quán)融資對我們更重要，所以開發(fā)企業(yè)怎么呼應(yīng)這個市場，適應(yīng)這個市場很重要。接下來有請劉總。

劉愛明：謝謝主持人，今天臺上這兩位都是經(jīng)濟學(xué)家，我現(xiàn)在都不是做住宅開發(fā)了，我主要做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，所以今天我坐在這個位置是恰當(dāng)?shù)?，真正做房地產(chǎn)的不能坐下來。

兩位經(jīng)濟學(xué)家都講得很宏觀，我談一些微觀的。剛才主辦方要采訪，我總體感覺宏觀層面上我們可以樂觀，說春天要來了，這都是宏觀敘事的方式。這次兩會我特別留意建設(shè)部長說的“456”，這都是宏觀理解，給大家一種信心，宏觀上我覺得是樂觀的，微觀層面上我覺得不容樂觀。

從房地產(chǎn)公司來說，核心還是銷售，但是銷售能持平都不錯了，增長也很難，今年1、2月份的數(shù)據(jù)似乎變好了。

從客戶需求端來說，這個真正要下功夫，因為沒有消費就沒用，大家不買房靠什么金融政策沒用，再借錢也活不了。

我原來在萬科做十年戰(zhàn)略規(guī)劃的時候也研究過，從二戰(zhàn)開始研究到了2000年，大概60年房地產(chǎn)發(fā)展史，其實每個國家都有那么一段房地產(chǎn)絕對是供不應(yīng)求的，就是賺大錢、快錢，但是過了那一段就沒了，從來都是這樣，但是那一段它來了就是人口增長等等這些，像美國嬰兒潮，來了以后房價肯定是狂潮，你沒有本事有那么大的供應(yīng)量，但是過了這一段就沒了，就像邱總說了這一段已經(jīng)過去了，這是從客戶層面上說的。

我最后說一點，我覺得現(xiàn)在房地產(chǎn)有另外精彩的一面，不能談房地產(chǎn)只談住宅，商業(yè)、酒店、產(chǎn)業(yè)、公寓，這不全是房地產(chǎn)。

這個存量在中國是非常非常大的，我們那么大的存量，這兒也提到REITs。我覺得這個REITs太好了，這個是亮點，完全是明燈，讓很多存量資產(chǎn)能走上正道，否則像剛才采訪的的，說你們搞產(chǎn)園要去地產(chǎn)化，但是產(chǎn)園那個東西不能多賣，就是靠持有，持有沒有REITs就沒有正道，REITs出來以后存量資產(chǎn)全部釋放出來了，如果商場、酒店再放開更了不得。

而且它的導(dǎo)向非常明顯，租金好REITs市場就好，所以是一個正向激勵，租金每年都產(chǎn)生，今年租金有波動馬上那個價格就有波動，所以是一個正向激勵，這個好。原來我搞住宅，大家說我搞棄明投暗，但是現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)有了REITs我覺得也是正道。

蔡云：謝謝三位專家。我簡單說一下，政策的傳導(dǎo)是有一定時間，我們期待市場向好。再一個開發(fā)企業(yè)要適度經(jīng)營，因為在住宅結(jié)構(gòu)性不合理的情況，開發(fā)要適度調(diào)整自己的方向。第三個整個市場有兩個手，一個是無形的，一個是有形的，怎么契合發(fā)展，這可能是開發(fā)要研究的問題。最后一個關(guān)于REITs的問題，從2005年開始試點到現(xiàn)在私募還是沒有進去，大量集中在基礎(chǔ)設(shè)施，現(xiàn)在終于看到一線目光了，我們一定要有好的運營，有好的收益率才能得到REITs的青睞，否則也是一紙空談。

謝謝大家，謝謝各位專家！