最近與“結(jié)婚率連續(xù)8年下跌”一起登上熱搜的，還有另外兩個詞條：

千億級房企陽光城暴雷，正式宣布違約。

(資料圖片僅供參考)

這條新聞里還寫道：截至2月1日，A股已有超60家房企發(fā)布2022年業(yè)績預告或業(yè)績快報，其中預計凈利同比出現(xiàn)下滑的房企超56家，虧損房企達40家，占比近67%。

武漢官方將房地產(chǎn)歸為“困難行業(yè)”，當?shù)劁N售表示“不降價根本賣不動”。

再往前推，諸如此類的熱搜還有，銀行大幅降息引發(fā)房貸集中還貸潮，專家呼吁民眾拿出1/3存款買房救房市……

再再往前推還有還有，鄭州大片期房爛尾，恒大暴雷……

而在這些新聞的評論區(qū)，無一例外聚集了大量“不婚不育”的看熱鬧網(wǎng)友：

這些零零散散的信息綜合起來，呈現(xiàn)出一個非常明顯的邏輯：

年輕人對結(jié)婚和生育的欲望越來越低，對應(yīng)的買房需求越來越少。

房企大量期房囤著賣不出去，沒有現(xiàn)金收益，資金鏈出現(xiàn)危機。

如果再不提升年輕人的婚育意愿，刺激出房產(chǎn)消費的欲望，叱咤中國經(jīng)濟十多年的房地產(chǎn)行業(yè)，將岌岌可危。

婚育率的本質(zhì)是消費

婚育率，表面上看是人口問題，其實是什么呢？

是消費問題。

正常來說，企業(yè)雇傭勞動力來搞生產(chǎn)，民眾獲得勞動報酬來買東西，只要供需大致匹配，就能循環(huán)下去。

但當人口萎縮的時候，全民消費能力下降，生產(chǎn)出的東西沒有那么多人口來消化了，就會出現(xiàn)相對產(chǎn)能過剩。

其他產(chǎn)業(yè)還好，還可以出口嘛，美帝不買還可以賣給亞非拉大兄弟。過去三駕馬車最有勁的就是外貿(mào)。

但房子這個東西怎么出口？

只能內(nèi)銷。

而且，其他產(chǎn)品內(nèi)需不足，出一些刺激消費的政策，比如疫情時候發(fā)消費券，短時間內(nèi)，都能緩解問題。

但房子這個東西怎么刺激？

我國房子背后，是六個錢包，是抵押三十年青春換來的貸款。沒有非常大的甜頭和好處，普通人是不會輕易上車的。前陣子各地出的降利率、降首付、買房子送車位送裝修等政策，事實證明都是杯水車薪。

大家可能要問了，那以前房產(chǎn)消費怎么被刺激出來的？

不是刺激出來的，是剛需頂上的。

過去的刺激政策看似有效，其實是有剛需的那批人看到利好政策，集中把需求釋放了。

畢竟對普通人來說，結(jié)婚生子是人生必經(jīng)之路，誰都想結(jié)束一天996之后有一個屬于自己的家，所以房價再高，只要還能承受得住，咬咬牙還是會買。

但這一塊的需求，是有限的。

等該買的都買完之后，增長的部分基本上和結(jié)婚率同步。

現(xiàn)在大家看到了，結(jié)婚率連續(xù)八年下跌，對應(yīng)的就是房地產(chǎn)消費市場連續(xù)八年萎縮。

沒有需求，生產(chǎn)是無意義的。

可能又有人說，不對呀，那還有很多人炒房，手里握著三四套的，他們不會趁著利好政策再去屯嗎？

以前會，現(xiàn)在不會。

任何投資，不管周期多長，為的都是有一天高價拋售，獲得收益，割別人韭菜。

但是現(xiàn)在，人口負增長，炒房客也琢磨過味道了：我再囤下去，誰來接盤呢？

所以，之前炒房投資的人也變得謹慎起來，甚至部分地區(qū)已經(jīng)開始批量拋售二手房了。

人口負增長的數(shù)字懸在那里，房產(chǎn)消費的天花板已經(jīng)近在眼前。

為什么現(xiàn)在沒人愿意上杠桿買房了？

需求見頂后，杠桿也就加到頭了。

杠桿，大家可以簡單理解為負債。

一開始，有一批人覺得經(jīng)濟勢頭很好，自己未來收入預期樂觀，就想搞點投資，對抗一下通貨膨脹。

思來想去，大城市的房產(chǎn)，持有成本低、流動性好、數(shù)量有限，是個好方向。

于是，他手里有10塊，又找銀行貸款10塊，湊成20塊買了一套房。

賣房的人跟他想的一樣，也看到了這個趨勢，于是拿著賣房得到的20塊，又找銀行貸了20塊，湊成40塊，也去買了一套房。

第二個賣房的人，拿著40塊，貸了40塊，也去買了一套房……

就這樣，一開始市場上只有10塊，最后滾成了80塊。而市面上房子數(shù)量沒有增加，或者說增加速度沒有人們購買速度快，房價就一路高歌猛漲上去了。

從10塊變出的80塊，里面有70塊都是貸款，俗稱負債，也就是杠桿。

如果人們覺得，這個房價上漲的速度能夠覆蓋貸款利息，自己有得賺，那這個杠桿就還能繼續(xù)加下去。

但前面說過，現(xiàn)在的情況是需求見頂，房價橫盤，大家看不到賺頭，自然不會輕易入手。

對普通人來說，情況更特殊一些。

前面說過，普通人買房，不是為了投資，只是為了娶妻生子有個居所。

因為是剛需，他們不得不在房價上漲的時候掏空六個錢包背上30年貸款。

對他們來說，買不買房（也就是貸款、給自己加杠桿），不是看房價增速能不能覆蓋利息，而是看自己的收入增速能不能覆蓋利息。

我們來拿老數(shù)據(jù)算一筆賬：

2021年第二季度末我國居民負債是62萬億，按照5%的利息算，每年產(chǎn)生的利息是3.1萬億。

而2020年全國居民可支配收入估算是45萬億，增速是4.7%，到2021年增長了2.2萬億。

每年收入增長2.2萬億，貸款利息增長了3.1萬億。

數(shù)據(jù)比較粗糙，大家能聽明白就行。

杠桿已經(jīng)加得太高了，再加下去，民眾收入扛不住了。

文章開頭那個武漢的房產(chǎn)中介說，不降價根本賣不動。

從普通百姓的角度來看是什么呢？

不降價根本買不動。

杠桿加到一定高度，抗風險能力就很差，這個經(jīng)濟鏈條上，只要有一環(huán)崩潰，那后面的多米諾骨牌就會跟著倒下。

日本房產(chǎn)經(jīng)紀泡沫的時候居民負債率是70%，我國目前是67%。

這種形勢下，有些財經(jīng)博主甚至已經(jīng)給房地產(chǎn)判了死刑：

沒人買房，房價為什么不會暴跌？

可能有人要問了，既然房市這么難，怎么還沒見房價肉眼可見地暴跌呢？

不是不想，而是不敢。

要知道，房地產(chǎn)在我國的定位是實體經(jīng)濟，上下游產(chǎn)業(yè)鏈太長了。據(jù)測算，房地產(chǎn)鏈條上能夠帶動的相關(guān)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的50%左右。

而這些產(chǎn)業(yè)背后是什么呢，是就業(yè)。

房企的期房賣不出去，沒有資金進賬，下一片地就開發(fā)不起來，對應(yīng)的石料、水泥、鋼筋采買需求都會減少。

這些行業(yè)生產(chǎn)的東西賣不出去，盈利減少，就會想辦法削減成本。

最直接的，就是裁員。

高度市場化的今天，隨便扔一塊石頭進去，整個水面都會起漣漪。

比如某石料廠被裁掉的某個員工，他家本來天天吃肉，因為失業(yè)收入銳減，只能消費降級，從天天吃肉變成了每周吃一次。

這樣的人多了三五個問題不大，但要是多了幾十上百個，某個菜市場上就會有一個肉鋪消失。

就說22年年底，多少企業(yè)年會上都在大談特談“降本增效”？

怎么降本？怎么增效？公司降本，員工增效。

三個員工里裁掉一個，讓剩下兩個干三個人的活兒。

所以說，那些看著房地產(chǎn)市場困難，幸災(zāi)樂禍說“不婚不育不買房”的年輕人，其實是還看不到這個事情對自己的影響。

等房價真的暴跌了，自己的收入也會跟著暴跌，都不會好過。

而且在高位買房上車的朋友想想，房價暴跌，意味著你背上三十年貸款買的東西價值大縮水。你當初首付30萬貸款70萬買的房，現(xiàn)在只值50萬，剩下50萬都是你給銀行白打工，怎么辦？

城投公司的貸款可以展期，房企可以宣布違約甚至破產(chǎn)，普通人只有斷貸上征信這一條路。

所以，對于房價下跌這件事情，大家千萬不要看笑話。

市場的任何波動都有代價，而代價層層傳導下來，都會被最沒有抵抗能力的人承受。

中國房市未來會變成什么樣？

所以我們能期待的最好局面是什么呢？

就是通過緩慢地調(diào)整和適應(yīng)，避免像美國和日本那樣，陷入泡沫突然崩裂之后的大蕭條和大恐慌。

用中科院的話來講，“積極推動房地產(chǎn)市場的軟著陸”。

具體措施很復雜，簡單概括一句話：

一方面穩(wěn)住房價，不能大跌，也堅決不能再漲；

另一方面增加居民收入，民眾手里的錢多了，房價就相對降低了。

所謂的刺激房產(chǎn)消費，其實是個偽命題，消費還用刺激嗎，有誰不愛花錢的呢？

誰不想住更好更大，離醫(yī)院學校超市都更近的房子？

正確的說法應(yīng)該是恢復信心，當大家覺得未來越來越好，自己的收入會越來越高的時候，自然就會把儲蓄的錢拿出來買房、換房。

這陣子備受爭議的“以工代賑”其實就是在往這個方向走。

大家嘲笑它“能用人工就不用機器”犧牲效率，卻忽略了它本來的目的不是效率，而是公平。是把那些用機器的人賺的錢，分到只能靠雙手的民眾手里。

這樣的政策多一些，工作崗位多一些，民眾手里的錢多一些，信心慢慢就培養(yǎng)出來了。

有了信心，后面的一切問題便都迎刃而解。