廣州一哥越秀地產(chǎn)再戰(zhàn)北京樓市，不要隊(duì)友、獨(dú)自開發(fā)。

作者 | 蒲肅

來(lái)源 | 債市觀察

【資料圖】

去年跑贏樓市的越秀地產(chǎn)（0123.HK）近期“狂飆”之勢(shì)不減。

近日，越秀通過(guò)全資子公司青島康景實(shí)業(yè)有限公司分別以25.99億元、33.12億元獲得北京市石景山蘋果園地塊和昌平產(chǎn)業(yè)信息園二期地塊，合計(jì)59.11億元。

這是越秀第一次嘗試在北京獨(dú)資開發(fā)項(xiàng)目，甚至從去年至今，越秀也僅有北京這兩塊地是完全獨(dú)資獲取的。此外，這次拿地也是越秀近年來(lái)持續(xù)百億拿地?cái)U(kuò)張達(dá)到的一個(gè)新階段。

這個(gè)新階段就是，如果越秀在北京成功打造出經(jīng)典項(xiàng)目，那它將徹底從區(qū)域性房企質(zhì)變?yōu)槿珖?guó)性房企，雖然越秀已經(jīng)在廣州坐穩(wěn)了當(dāng)?shù)胤科笠桓绲奈恢茫本┤允侨珖?guó)版圖中不可或缺的重要戰(zhàn)略城市。

面臨機(jī)遇的同時(shí)，越秀也面臨著風(fēng)險(xiǎn)。由于越秀已經(jīng)連續(xù)三年每年斥資數(shù)百億拿地，其短期負(fù)債規(guī)模也大幅增加，同時(shí)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流從2021年至2022年第三季度，均為負(fù)值。

這些埋藏的風(fēng)險(xiǎn)都在蠢蠢欲動(dòng)，時(shí)刻考驗(yàn)著越秀的運(yùn)營(yíng)能力。如果越秀能通過(guò)負(fù)債擴(kuò)張最終實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)的規(guī)模性發(fā)展，那也是市場(chǎng)所期待的，畢竟房地產(chǎn)行業(yè)很久沒(méi)有看到身強(qiáng)體壯的“黑馬”了。

“不差錢”的越秀短債激增

銷售額逆市增長(zhǎng)是越秀敢于持續(xù)拿地?cái)U(kuò)張的底氣。

2022年全年，大部分房企銷售額同比下滑40%~50%，而越秀銷售額為1250.3億元，同比逆市增長(zhǎng)8.6%，完成全年銷售目標(biāo)的101.2%。

進(jìn)入2023年，越秀依然保持上漲態(tài)勢(shì)，1月銷售同比上升約76.3%，達(dá)到88.84億元；合同銷售面積約為23.65萬(wàn)平方米，同比上升約21.0%。

這個(gè)1月的數(shù)據(jù)值得看一下，因?yàn)橹虚g有一周是春節(jié)假期，而去年1月銷售額是50.4億元，同比下降約44%。顯然，越秀在今年1月是借勢(shì)疫情防控放開的利好趨勢(shì)，加大了推售力度，加上去年的基數(shù)比較低，才取得了同比大增近八成的數(shù)據(jù)。

銷售端穩(wěn)了，越秀在土地市場(chǎng)上就沒(méi)有后顧之憂，近三年來(lái)，越秀的土地投資支出不斷增加，每年的土地投資都在400億左右。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年，越秀土地投資支出為410億元，超出原本的土地預(yù)算近110億元；2021年，越秀地產(chǎn)拿地支出444.8億元，新增37幅地塊；2022年受行業(yè)影響，越秀拿地金額縮減至約346億元，但拿地?cái)?shù)量仍達(dá)到30幅。

在加大土地投資的同時(shí)，越秀每年的新增融資也在大幅增加。

2020年，越秀新增融資177.1億元。到了2021年，越秀新增融資高達(dá)438.3億元，其中境內(nèi)融資約289.4億元，境外融資約148.9億元，總借款約755.3億元。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，越秀去年至今境內(nèi)外發(fā)債融資額度已達(dá)256.53億元。此外，浦發(fā)銀行、工商銀行等銀行也為越秀提供意向性融資，其中工商銀行為越秀提供不低于300億元的金融支持額度，用于房地產(chǎn)并購(gòu)、保障性租賃住房、城市更新、公募REITS等業(yè)務(wù)。

但在投融資快速增加的同時(shí)，越秀的債務(wù)端也開始出現(xiàn)大幅上升。

2020年越秀未來(lái)一年到期的借貸總額約為165.76億元，是2019年的

2.32倍；

2021年這一數(shù)字上漲至298.01億元，同比增加約

133億元；

最新數(shù)據(jù)顯示，截至2022年第三季度末，越秀一年內(nèi)到期借貸約為179.2億元。

越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)林昭遠(yuǎn)在2022年業(yè)績(jī)會(huì)上曾表示，公司“不差錢”。對(duì)于有著雙重國(guó)資背景的越秀來(lái)說(shuō)，確實(shí)有這份底氣，公司期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額也連續(xù)五年增加。

但仔細(xì)分析可以發(fā)現(xiàn)，2022年上半年，越秀的貨幣資金為390.54億元，剔除受限資金后為260.68億元，而公司一年內(nèi)到期借貸為269.59億元，賬面資金并不能完全覆蓋到期借款。

更值得注意的是，越秀三大現(xiàn)金流中，投資性現(xiàn)金流已經(jīng)連續(xù)五年為負(fù)，而經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為-46.76億元，是2018年以來(lái)首次為負(fù)，截至2022年第三季度這個(gè)數(shù)字依然為負(fù)。

來(lái)源：WIND企業(yè)數(shù)據(jù)

明源地產(chǎn)研究院曾發(fā)文解釋稱：

經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正歷來(lái)是房企穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的標(biāo)準(zhǔn)。

萬(wàn)科就被屢屢提及其經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額連續(xù)13年為正的穩(wěn)健標(biāo)志，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的流入以回款為主，而流出以拿地和建安費(fèi)為主，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流大于零，表示回款可以覆蓋拿地，是現(xiàn)金流穩(wěn)定的重要保證，也體現(xiàn)了企業(yè)抵御流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的能力。

以此來(lái)看，越秀經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流出現(xiàn)負(fù)數(shù)，只有兩個(gè)原因，要么是回款降低、要么是拿地支出快速增加，導(dǎo)致現(xiàn)金流為負(fù)，短期內(nèi)快速擴(kuò)張可能導(dǎo)致這種結(jié)果，但肯定不可能長(zhǎng)期持續(xù)。

越秀的擴(kuò)張腳步應(yīng)該放緩一些，等一等市場(chǎng)的回暖了。

越秀“重南輕北”，

新總裁董毅能否重拾“存在感”

2月12日，我國(guó)2022年內(nèi)地GDP30強(qiáng)城市名單公布，北京是唯一進(jìn)入前十的北方城市，與之相鄰的直轄市天津已經(jīng)連續(xù)三年掉出前十。名單上其他幾個(gè)北方城市也很好統(tǒng)計(jì)，青島、鄭州、濟(jì)南、西安、煙臺(tái)、唐山和大連，其中有三個(gè)城市GDP在1萬(wàn)億元以下。

與之對(duì)應(yīng)的是，越秀的全國(guó)戰(zhàn)略布局也是很明顯的“重南輕北”。

在越秀“1+4”的全國(guó)戰(zhàn)略布局中，廣深為主的大灣區(qū)是核心發(fā)展區(qū)域，規(guī)模第二的是華東地區(qū)，接下來(lái)是華中區(qū)域，北方區(qū)域和西部區(qū)域相對(duì)規(guī)模較小。

越秀在2022年獲取的開發(fā)項(xiàng)目中，有且僅有一幅北方城市的項(xiàng)目，位于鄭州市金水區(qū)，還是合作開發(fā)，越秀的權(quán)益拿地金額為4.22億元。

在北方區(qū)域，不算近日獲取的北京兩項(xiàng)目，越秀在北方開發(fā)的項(xiàng)目也只有7個(gè)，不僅數(shù)量少，銷售規(guī)模也比較小。

來(lái)源：企業(yè)官網(wǎng)

而在越秀拿下北京石景山、昌平兩地塊前幾天，旭輝華北區(qū)域總董毅正式入職越秀，擔(dān)任北方區(qū)域副總裁兼北京公司總經(jīng)理，主管投資。

董毅畢業(yè)于哈工大，2017年加盟旭輝，曾任旭輝集團(tuán)華北區(qū)域總裁。2023年1月，旭輝合并華北、西北區(qū)域，董毅辭任華北區(qū)域總裁職務(wù)，隨后入職越秀。

對(duì)兼任北京城市總的董毅來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在的越秀北京和當(dāng)年的旭輝北京面臨的局面有些類似，即對(duì)集團(tuán)銷售額的貢獻(xiàn)都很低。

2022年上半年，越秀北方區(qū)域銷售額僅24.15億元，在越秀地產(chǎn)489.1億元的總銷售額中，占比不到5%，2021年的占比也僅有4%。

來(lái)源：企業(yè)財(cái)報(bào)

由于越秀2021年才進(jìn)入北京，且僅有一個(gè)合作開發(fā)項(xiàng)目，越秀在北京的銷售額更低，而且去化速度也很慢。

2021年5月，越秀聯(lián)合北京本地國(guó)企天恒置地首進(jìn)北京，共同開發(fā)懷柔的越秀天恒·懷山苑項(xiàng)目。

懷山苑28棟住宅樓在2021年11月26日全部取得預(yù)售證，目前共有10棟樓處于預(yù)售狀態(tài)，預(yù)售房源381套房，其他18棟已開盤狀態(tài)。天朗數(shù)據(jù)顯示，懷山苑新增供應(yīng)1019套，可售存量947套。

截至目前，越秀天恒·懷山苑網(wǎng)簽套數(shù)只有19套，成交均價(jià)36610.6元/平米，簽約面積2252.25平米，粗略計(jì)算，網(wǎng)簽成交額約為9234萬(wàn)元。

來(lái)源：北京住建委官網(wǎng)

而據(jù)財(cái)報(bào)顯示，越秀在北京2021年、2022年上半年的合同銷售額合計(jì)為1.89億元，按上述成交均價(jià)推算，合同銷售面積約為網(wǎng)簽面積的2.25倍，合同銷售套數(shù)應(yīng)該在43套左右，按預(yù)售房源數(shù)量計(jì)算，去化率僅為

11.28%。

業(yè)內(nèi)營(yíng)銷人士分析說(shuō)，“懷山苑賣不動(dòng)，主要是位置比較偏遠(yuǎn)，地處懷柔，距離市區(qū)比較遠(yuǎn)，戶型以疊拼、洋房、小高層為主，多為110平米以上的三居、四居的大戶型?！?/p>

到目前為止，越秀在北方區(qū)域獲取的開發(fā)項(xiàng)目9個(gè)。過(guò)去，越秀北方區(qū)域的銷售業(yè)績(jī)主要來(lái)自青島和濟(jì)南，老將董毅加盟后，越秀北京顯然要挑起主力銷售的責(zé)任。

董毅在主管旭輝北京的五年中，將旭輝北京從商辦禁售的困境中重新帶回百億梯隊(duì)，估計(jì)越秀總部對(duì)董毅的期望也不會(huì)低于100億的規(guī)模，此外還有更重要的回款能力。

在對(duì)越秀全國(guó)戰(zhàn)略有至關(guān)重要的城市，董毅的位置顯然是關(guān)鍵的，雖然不在大本營(yíng)廣州，卻能決定越秀未來(lái)的發(fā)展姿態(tài)。

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