地處南3.5環(huán)，銜接金融城三期與白鷺灣，這個新板塊在樓市的份量正變得越來越重。

文/成都商報-紅星新聞記者 陳齊美

【資料圖】

比起西側(cè)熱得發(fā)燙的金融城三期、東側(cè)如日中天的白鷺灣，這個位于錦江大道以南、錦華路和錦陽大道之間的區(qū)域，之前的存在感并不高。

在大多數(shù)老成都人的印象里，這里最令人熟知的地標是生物制品研究所及其生活區(qū)的所在之處，而在官方的土地出讓公告中，它也經(jīng)常以潘家溝的名字出現(xiàn)。

林家壩片區(qū)示意圖

2022年底開始，這個板塊先后出現(xiàn)了新的進展——圍繞成都生物制品研究所的中生科創(chuàng)谷，和圍繞地鐵林家壩站的林家壩TOD規(guī)劃先后浮出水面；與之同期進行的動作包括：成都生物制品研究所生活區(qū)開始了模擬拆遷，而區(qū)域內(nèi)的一些地塊也從去年底開始陸續(xù)推向市場。

成都生物制品研究所開始模擬搬遷

區(qū)域?qū)嵦?/strong>

接駁金融城三期，城市界面待提升

林家壩片區(qū)，位于南三環(huán)外，這里道路開闊，但周邊這些建筑與盡在咫尺的金融城高樓群巨大的視覺反差。

在錦江大道北，有多個較大面積的拆遷安置小區(qū)，不過最近幾年以錦官府、鳳棲鷺鳴、錦江悅府為代表的一些商品房項目先后出現(xiàn)。而58同城在成都的總部58神奇空間也先后落成。

在錦江大道南側(cè)是成都生物研究所及其生活區(qū)。周邊相對老舊的生活配套讓人很難將它與金融城連接；由于地塊自然帶有一定的高差，從錦江大道旁的坡地高處西望，成都生物制品研究所的生產(chǎn)及其生活區(qū)，占據(jù)著錦江大道以南的大幅地塊，而它也成為區(qū)域未來供應(yīng)和發(fā)展的關(guān)鍵。

成都生物制品研究所

成立于1958年的成都生物制品研究所，是這個區(qū)域里的重要組成部分，整個區(qū)域占地約800畝，其中，生活區(qū)接近200畝，這里規(guī)劃有菜市場、幼兒園、衛(wèi)生所、球場、職工食堂等豐富的生活配套。

成都生物制品研究所生活區(qū)平面圖

在生研所內(nèi)部，除了幾棟建于2000年以后的電梯房外，其余都是低矮的洋房，因為房齡較長，能夠看到滿滿的歲月痕跡。穿插在生活區(qū)的菜市場、診所、運動場等場所，更是很容易將記憶拉回到8、90年代。

成都生物制品研究所生活區(qū)運動場

也是在這里，能夠看到張貼著的生活區(qū)“模擬拆遷”的公告和標語。打開地圖，很容易理解這里在錦江區(qū)乃至整個成都的戰(zhàn)略地位：這里位于成都的正南方向，位于錦江區(qū)的最南端，在三環(huán)和繞城高速之間，依次排布著金融城三期、林家壩TOD、以及白鷺灣新經(jīng)濟小鎮(zhèn)。

中生科創(chuàng)谷+林家壩TOD規(guī)劃出爐

在最新的規(guī)劃里，這里是中生科創(chuàng)谷的研究范圍——“北至錦江大道，南至錦江區(qū)界，西至錦華路，東至規(guī)劃道路，面積1.59平方公里是城市設(shè)計范圍，另將設(shè)計范圍向東拓展至錦陽大道的區(qū)域納入整體研究，在城市設(shè)計范圍基礎(chǔ)上新增面積1.24平方公里”。

這是去年在8月底，錦江區(qū)中生科創(chuàng)谷策劃及城市設(shè)計的招標公告中寫明的城市設(shè)計范圍及研究范圍，自此，這個曾經(jīng)在樓市中并不顯眼的板塊，有了全新的姓名。

中生科創(chuàng)谷研究范圍區(qū)位圖

在去年年底出爐的錦江區(qū)政府工作報告中，提出“再建一個產(chǎn)業(yè)錦江”，未來五年，錦江區(qū)策劃打造“一道九園”，將錦江大道提升打造為科創(chuàng)大道，串聯(lián)發(fā)展九個智慧產(chǎn)業(yè)園區(qū)，中生科創(chuàng)谷就是9個產(chǎn)業(yè)園之一。

與此同時，去年國慶節(jié)前，圍繞林家壩TOD站點核心區(qū)對地塊布局和土地性質(zhì)進行了調(diào)整，調(diào)規(guī)范圍超2000畝，林家壩TOD規(guī)劃也就正式浮出。

在地圖中，林家壩TOD屬于中生科創(chuàng)谷研究范圍的一部分。整個TOD項目用地面積約950畝，總投資約145億元，計劃在1km半徑內(nèi)進行城市設(shè)計，形成“一心、兩軸、四片區(qū)”的城市空間格局。

調(diào)整后，在林家壩地鐵站核心區(qū)形成東西向?qū)?0米的公共綠軸，商業(yè)及各類服務(wù)設(shè)施用地圍繞地鐵站布局，打造TOD綜合服務(wù)中心。

林家壩片區(qū)用地規(guī)劃圖

這個在樓市中的全新板塊，有了強大的TOD加持。

大片空地、公墓、老舊廠區(qū)，以及成都生物制品研究所構(gòu)成了這一區(qū)域的現(xiàn)狀，而一條錦華路之隔，便是金融城三期的河?xùn)|片區(qū)，盡管相鄰，卻有著截然不同的風(fēng)景。

金融城三期河?xùn)|片區(qū)規(guī)劃效果圖

從某種意義上來說，這一區(qū)域代表著的是錦江區(qū)南三環(huán)能否真正實現(xiàn)與金融城的連通，雖然區(qū)域現(xiàn)狀仍待提升，但能夠確定的是，中生科創(chuàng)谷的規(guī)劃和占地面積約950畝的林家壩TOD，會成為區(qū)域巨變的關(guān)鍵。

錦江區(qū)難得的千畝連片開發(fā)

會制造多少期待？

區(qū)域的商品房開發(fā)進程從錦江大道北側(cè)開始，新希望錦官府、綠城鳳棲鷺鳴、以及華潤置地打造的錦江悅府拉開了人們重新認識這里的序幕。

2017年11月，新希望以11700元/平米的樓面地價在區(qū)域內(nèi)拿下一宗58畝居住用地，讓區(qū)域迎來了地價萬元的時代，也是這個項目，讓區(qū)域的房價邁向3萬。

其后，鳳棲鷺鳴和錦江悅府入市，能夠看到區(qū)域越來越高的認可度。白鷺灣和金融城三期的雙重加持，把這里推向了一個價值高點。而據(jù)記者了解，在2023年，位于錦江悅府北側(cè)的城投127畝地塊也將入市。

綠城·鳳棲鷺鳴效果示意圖

華潤置地·錦江悅府實景示范區(qū)實拍圖

近期，錦江區(qū)的土地出讓計劃中，錦江大道南側(cè)開始發(fā)力。去年第四次集中供地，錦江區(qū)潘家溝村的24畝人才公寓地塊，是區(qū)域內(nèi)首次將供地范圍首次跨過錦江大道向南。

就在本月，成都市發(fā)布中心城區(qū)4月底前擬出讓的住宅用地明細表，其中錦江區(qū)的擬出讓的兩塊宗地，都位于柳江街道潘家溝社區(qū)，占地面積達到175畝。這一地塊也位于林家壩TOD規(guī)劃之內(nèi)。

雖然仍有多個限制因素存在，但林家壩區(qū)域的區(qū)域加快更新正以不可逆的趨勢展開，錦江區(qū)的樓市熱點正在加速南移，這里也將是錦江區(qū)少有的千畝級可連片開發(fā)改造的區(qū)域。不管怎樣，一個新的區(qū)域正在呼嘯而至。

主編：余鴿

副主編：趙述錦

編輯：廖興

圖片來源：成都商報資料庫/IC photo/圖蟲創(chuàng)意/視覺中國

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