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“你申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸了嗎？”最近，這個(gè)話題在購(gòu)房群體中火了。

不少人發(fā)現(xiàn)，從去年下半年開(kāi)始，去銀行申請(qǐng)還房貸的人明顯多了，今年以來(lái)更是有所增加。一名銀行工作人員說(shuō)，來(lái)還貸的客戶中，一些人已經(jīng)是多次申請(qǐng)。

“手里有錢(qián)，提前還貸”本是房地產(chǎn)市場(chǎng)中的正?，F(xiàn)象，但為啥近期這么集中？

購(gòu)房者們給出了不同的答案：有的是為了縮短貸款年限，有的為了減輕月供壓力，還有人把提前還貸當(dāng)成一種新的投資手段。

“前幾年手里有積蓄時(shí)我會(huì)買(mǎi)一些理財(cái)產(chǎn)品，但去年以來(lái)理財(cái)、基金等產(chǎn)品收益都不太理想，甚至跑不過(guò)房貸利率，索性提前把房貸還了，也算是一種投資。”來(lái)自重慶的許女士說(shuō)。

除了居民資產(chǎn)配置規(guī)劃、理財(cái)產(chǎn)品收益不理想等因素，房貸利率的持續(xù)下行也是刺激購(gòu)房者提前還貸的重要原因。

去年以來(lái)，國(guó)內(nèi)1年期和5年期LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）屢次下調(diào)，帶動(dòng)多地房貸利率持續(xù)下行。2022年9月末，中國(guó)人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，明確在符合條件的城市，政府可以自主決定在2022年四季度階段性放寬新發(fā)放首套房貸利率下限。政策出臺(tái)后，一些城市政府積極作出相應(yīng)調(diào)整，帶動(dòng)了新發(fā)放房貸利率有所降低。

中國(guó)人民銀行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，去年12月新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率全國(guó)平均為4.26%，較2021年12月同比下降1.37個(gè)百分點(diǎn)，是2008年有統(tǒng)計(jì)以來(lái)的歷史最低水平。另外，根據(jù)貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)，截至今年1月31日，其監(jiān)測(cè)的103個(gè)城市中，首套房利率低于4.1%的城市共30個(gè)，其中有4個(gè)城市首套房利率為3.7%，為目前全國(guó)商貸利率最低水平，分別是廣西南寧、廣東珠海、湖南株洲和湖南常德。

房貸利率降了，刺激了原本在利率高位貸款買(mǎi)房的消費(fèi)者轉(zhuǎn)為以低利率還貸，“提前還貸潮”也就來(lái)了。

房貸利率“換錨”也是此輪“提前還貸潮”的誘因之一。首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池告訴海妹，對(duì)原本以固定利率還貸的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，伴隨房貸利率下降，存量房貸和新增房貸之間利差較大，是人們?cè)堰€貸的一個(gè)主要原因。很多提前還貸的人并非一次性還清后不再借貸，而是轉(zhuǎn)為以更低利率貸款，這反映出了存量貸款利率轉(zhuǎn)換時(shí)存在的問(wèn)題，也是當(dāng)下房貸利率和企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸倒掛的表現(xiàn)。

伴隨“提前還貸潮”而來(lái)的還有“提前還貸難”。部分購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)，此前可以通過(guò)線上申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸，但現(xiàn)在只能到線下辦理了。還有人說(shuō)，自己提交了還貸申請(qǐng)，卻要排到幾個(gè)月之后才能還款。

“對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者扎堆提前還貸可能會(huì)對(duì)資金穩(wěn)定性造成影響?！敝袊?guó)人民大學(xué)中國(guó)資本市場(chǎng)研究院聯(lián)席院長(zhǎng)趙錫軍解釋道，比如，一些原本應(yīng)該五六年甚至更長(zhǎng)時(shí)間才收回的住房貸款在短期內(nèi)大量、密集收回，雖然能保障銀行現(xiàn)金回流，但也影響了銀行的利息收益，所以出現(xiàn)了提前還貸“熱”與“難”并存的現(xiàn)象。

那么，面對(duì)低位房貸利率引發(fā)的“提前還貸潮”，消費(fèi)者到底“跟不跟”？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，還是要根據(jù)自身情況理性分析。

據(jù)介紹，如果是等額本息的還款方式，前期主要償還利息，后期利息占比少了、貸款本金占比多了，當(dāng)還款期數(shù)已經(jīng)過(guò)半時(shí)，提前還貸意義就不大了。如果是等額本金還貸，每個(gè)月要還的利息可能會(huì)遞減，那么在還款周期的前1/3提前還貸更劃算。

專家建議，購(gòu)房者是否提前還貸，還要考慮轉(zhuǎn)換成本的高低，包括轉(zhuǎn)換貸款方式所需的手續(xù)費(fèi)、部分購(gòu)房者可能面臨的罰息等費(fèi)用。此外，如果購(gòu)房者本就選擇了以基于LPR的浮動(dòng)利率貸款，其合同利率自然會(huì)隨LPR下降而下降，要是貸款利率已經(jīng)處于較低水平，提前還款的收益可能不大。如果是以固定利率貸款，但之前的存量貸款享受了首套房的利率折扣，提前還款后再申請(qǐng)貸款不能執(zhí)行首套房利率、按二套房利率上浮的，提前還款也就不劃算了。

值得注意的是，伴隨房貸利率下降，一些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也有了一定回暖跡象。貝殼研究院統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，今年1月，貝殼50城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.2%，是自2021年8月連續(xù)17個(gè)月環(huán)比下跌以來(lái)首次止跌，也帶動(dòng)了同比跌幅收窄。但仍要看到，多數(shù)消費(fèi)者在面對(duì)低位房貸利率時(shí)選擇了還款而非消費(fèi)，說(shuō)明市場(chǎng)信心有待進(jìn)一步提振。

中央財(cái)經(jīng)委員會(huì)辦公室有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，今年，在繼續(xù)滿足房地產(chǎn)行業(yè)合理融資需求的同時(shí)，將著力改善預(yù)期，擴(kuò)大有效需求，支持剛性和改善性住房需求。結(jié)合落實(shí)生育政策和人才政策，解決好新老市民、青年人等住房問(wèn)題。合理增加消費(fèi)信貸，支持住房改善等消費(fèi)。

本期編輯：白天亮、聶傳清

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