深圳樓市比較割裂的一面出現(xiàn)了。

有人覺得應(yīng)該放松了，市場(chǎng)很難，有人覺得好不容易才壓制住這波勢(shì)頭，不應(yīng)該放松。

但實(shí)際上深圳樓市當(dāng)下真實(shí)的情況是如何的呢？

4月的數(shù)據(jù)，大家都看到了，并沒有像預(yù)期那樣重回2000套，但相比前兩月算是稍有點(diǎn)起色了，說明調(diào)控預(yù)期扭轉(zhuǎn)的信號(hào)已經(jīng)傳遞到一線市場(chǎng)，買方的信心預(yù)期有了托底。

一方面全國(guó)調(diào)控進(jìn)入寬松周期已經(jīng)很明確，另一方面深圳的暖風(fēng)信號(hào)從土拍端傳來，4月倒數(shù)第二天土拍以收金193.3億畫上句號(hào)。

這是大家一個(gè)月前都沒想到的。

而這種扭轉(zhuǎn)的信號(hào)，近期市場(chǎng)也反應(yīng)得很清晰。

有關(guān)注格隆匯樓市的老友，最近去看房，回來說業(yè)主的心態(tài)已經(jīng)強(qiáng)得不行。特別是前期低價(jià)買了的業(yè)主，就算半年不成交也不會(huì)降一分錢。大概等年底深圳新增人口數(shù)據(jù)公布了，再暴擊一下，業(yè)主們的心態(tài)就會(huì)擺正了。

這是一線市場(chǎng)最最真實(shí)的反饋，比很多地產(chǎn)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的反應(yīng)都要及時(shí)，而且這種市場(chǎng)信心修復(fù)預(yù)期的案例不止一兩個(gè)。

關(guān)注格隆匯樓市的另一位老友，在我們的看房群里表示，票圈內(nèi)做房產(chǎn)的朋友周末每天被客戶約滿去看房，每周末都在簽約新房。

今年五一期間（4.30-5.04），根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，二手實(shí)際成交量相比去年同期增長(zhǎng)8%。

而同期新房如南山鴻榮源尚璟公館，龍崗的合正方州泓園當(dāng)天銷控都在7成左右，順銷的新盤都相繼發(fā)熱銷喜報(bào)。

這是市場(chǎng)比較積極的一種信號(hào)，說明不管是新房還是二手房，大家買房的情緒都拉高了不少。

波荔的看法是，成交的數(shù)據(jù)實(shí)際上也有一定的延遲性，大家是先看房，然后再談簽約，到最后簽合同確定下來簽約，中間短則兩三天，長(zhǎng)則半個(gè)月甚至更久，可能市場(chǎng)信心扭轉(zhuǎn)的時(shí)間要更早，4月整體買房的意愿要比我們看到的更強(qiáng)。

但實(shí)際上，深圳的市場(chǎng)現(xiàn)在處于兩種極端。

一方面是市場(chǎng)信心拉升，另一方面市場(chǎng)成交價(jià)格、掛牌價(jià)走低、業(yè)主信心依舊不足。

雖然市場(chǎng)端，買家信心恢復(fù)比較明顯，但在這樣的情形下，有上車了的業(yè)主反而信心不足。

有南山南頭的業(yè)主，在網(wǎng)上分享自己2020年3月買房后的心態(tài)，字字句句都充滿焦慮。

成交量上不來，加上從中介口中了解到小區(qū)市場(chǎng)真實(shí)報(bào)價(jià)減少將近20萬，如今只能把希望寄托在地鐵12號(hào)線的開通上。

而帖子評(píng)論區(qū)，也有業(yè)主坦言，自己20年底置換，但現(xiàn)在同小區(qū)同戶型的成交價(jià)低了50萬，同期其他同事買的房子也都差不多。

實(shí)際上，市場(chǎng)成交價(jià)、報(bào)價(jià)可能要比大家看到的回調(diào)幅度更大。

在中介渠道上，波荔了解到的是像寶安的網(wǎng)紅盤花樣年花郡，57平左右的2房，成交總價(jià)從815萬（2021年1月29日，58.44平）回調(diào)到598萬（2022年4月4日，57.66平）；

金地梅隴鎮(zhèn)3期89平左右的3房，成交總價(jià)從660萬（2021年1月24日，89.46平）回調(diào)到576萬（2022年1月3日，89.83平），今年2月12日成交的一套89.52平房源，價(jià)格回調(diào)到了568萬。

所以眼下深圳的市場(chǎng)很割裂，業(yè)主的心態(tài)也很割裂。

市場(chǎng)越割裂，呼吁松綁的風(fēng)就吹得越猛。

從2月-4月，深圳已經(jīng)傳出多次“放松”的言論，從頭到尾的大方向都是松綁，比如上調(diào)指導(dǎo)價(jià)，放寬離婚買房端口，放開限購(gòu)限貸等等。

傳得有板有眼，連關(guān)注格隆匯樓市的老友都差點(diǎn)信了，幸好這些陸陸續(xù)續(xù)的謠言，最終都不攻自破。

但還是很大一部分人希望看到深圳的政策放寬。

一方面有人認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)層面需要深圳樓市發(fā)力，另一方面市場(chǎng)過度低迷影響剛需買房，金融機(jī)構(gòu)放款擔(dān)驚受怕，市場(chǎng)極度需要恢復(fù)平穩(wěn)。

就眼下樓市行情來看，已經(jīng)到了有必要出臺(tái)新的指導(dǎo)價(jià)政策了。

但最近，一則關(guān)于深圳樓市政策的留言，刷遍了大家的朋友圈。

網(wǎng)友看到深圳土拍市場(chǎng)的盛況，直言2021年10月后深圳住宅價(jià)格慢慢回落，呼吁領(lǐng)導(dǎo)謹(jǐn)慎出臺(tái)房產(chǎn)刺激計(jì)劃，大意是希望給深圳的市民留點(diǎn)希望。

這就意味著，在市場(chǎng)信心恢復(fù)的情況下，也有人反而開始焦慮。

所以這種既要促活市場(chǎng)，又不能輕易釋放刺激，在這種節(jié)骨眼下，挺難的。

向左是新市民呼吁“謹(jǐn)慎出臺(tái)房產(chǎn)刺激計(jì)劃”，給新市民留希望，貫徹“房住不炒”的綱要，向右是深圳房?jī)r(jià)再次反彈，迎來新一輪牛市。

換句話說，當(dāng)下深圳的樓市再次走到了十字路口，并且這一次更需要謹(jǐn)慎。

深圳最近公布了2021年的人口數(shù)據(jù)，1768.16萬人對(duì)比2020年深圳統(tǒng)計(jì)年鑒給出的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)1763.38萬人，相差只有4.78萬人。

對(duì)比2016年-2020年，每年大幾十萬的凈增數(shù)據(jù)，常住人口增速收縮得非常明顯。

2016年，深圳常住人口凈增量87.3萬；

2017年，深圳常住人口凈增量85.8萬；

2018年，深圳常住人口凈增量78.8萬；

2019年，深圳常住人口凈增量44.3萬；

2020年，深圳常住人口凈增量53萬。

就算與去年5月深圳公布的第七次全國(guó)人口普查公報(bào)中的數(shù)據(jù)對(duì)比，常住人口凈增12.59萬，也還是有很大的差距，說明深圳人口增速優(yōu)勢(shì)真的在減弱。

這就意味著，與房?jī)r(jià)相關(guān)的決策出臺(tái)，將會(huì)成為深圳樓市走向的里程碑。

作者 |林波荔

文章來源 |格隆匯樓市