夾雜在不斷爆雷、違約的事件中間，今年的“金九銀十”并沒有像往常一樣掀起各種所謂的熱銷神話。很多房企不再聚焦于規(guī)模，而是出奇一致地開始認真探討如何“活下去”。

2021博鰲房地產(chǎn)論壇上，花樣年董事局主席兼首席執(zhí)行官潘軍表示，如果明年6月份政策環(huán)境沒有改善，銷售仍然延續(xù)這種頹勢，60%的民企開發(fā)商或面臨倒閉。

想必市場的蕭瑟，早已讓處在償債高峰期的花樣年感觸頗深。到底自己的企業(yè)是否會成為潘軍口中60%房企中的一員，留給他思考和做出行動的時間卻越來越少。

評級再度被下調(diào)

花樣年又雙叒叕被國際機構(gòu)下調(diào)評級了。

9月27日，有媒體報道稱，穆迪將花樣年控股企業(yè)家族評級由“B2”下調(diào)至“B3”，將其高級無抵押債券評級由“B3”下調(diào)至“Caa1”。同時，穆迪還將上述評級列入下調(diào)觀察名單。

籠罩在花樣年頭頂?shù)年庼灿旨雍窳艘粚印?shù)月來，美元債持續(xù)暴跌的陰影還未散去，因巨額債務(wù)即將集中到期兌付，惠譽、標普、穆迪又對其均表現(xiàn)出擔憂，已多次將其評級展望為“負面”。

針對媒體報道稱公司未有全額償還其已到期之離岸優(yōu)先票據(jù)一事，花樣年于9月20日緊急發(fā)布公告澄清，截至本公告日期，公司發(fā)行之已到期離岸優(yōu)先票據(jù)概無逾期還款。公司經(jīng)營情況良好，運營資金充裕，不存在任何流動性問題。

但實際情況恐怕并不容樂觀。據(jù)標普統(tǒng)計，花樣年有約7.62億美元債將在年內(nèi)到期，還有約17億元境內(nèi)債券將在11月和12月到期或可回售，以及35億元信托貸款在一年內(nèi)到期。

若花樣年想要再通過美元債融資和“借舊換新”恐怕將難上加難。中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜告訴財經(jīng)網(wǎng)，三個國際機構(gòu)的負面評級意味著企業(yè)流動性的惡化與償債能力的下降，也意味著其在公開市場融資風(fēng)險與難度的加大。“尤其是現(xiàn)在這樣緊張的時刻，市場對此會更加敏感。”

從回籠現(xiàn)金流角度來看，花樣年下半年業(yè)績也已經(jīng)開始顯露疲態(tài)。數(shù)據(jù)顯示，其7月銷售額51.17億元，環(huán)比下滑17.6%;8月銷售額40.33億元，環(huán)比下降21.18%，同比下滑20.96%。

實際上，房地產(chǎn)行業(yè)的政策收緊態(tài)勢并未有絲毫松動。職業(yè)投資人朱酒直言，現(xiàn)在銷售不佳，賣完了按揭款回收也很慢。如果再持續(xù)幾個月，就不是幾家(房企)的問題了，全行業(yè)都存有危險。

但毋庸置疑的是，財務(wù)壓力越大的房企“摔倒”的概率將越大。

集中回購就能挽回信心?

“收到負面評級對企業(yè)而言有一定影響，還會進一步影響股價。”匯生國際融資總裁如此表示。

實際上，花樣年的股價在9個月時間里，早已腰斬。據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，截至9月27日收盤，花樣年報收0.55港元/股，相較于年初的1.174港元/股，股價已經(jīng)暴跌去53%。

不僅如此，花樣年的美元債甚至出現(xiàn)過集體式暴跌。數(shù)據(jù)顯示，5月份，其最低的一只美元債價格每1美元只賣50美分左右。6月，于2023年6月到期的美元債，每1美元跌2.8美分，至90.9美分，創(chuàng)下2020年5月發(fā)行以來的最大單日跌幅。

黃立沖表示，花樣年是依賴借新還舊處理目前的債務(wù)，因此債券交易價格是重要指標，債券交易價格太低會影響后續(xù)發(fā)新債還舊債。

或許正因如此，為了提振信心，花樣年開始頻頻回購。據(jù)財經(jīng)網(wǎng)不完全統(tǒng)計，僅在9月3日至24日短短22天，花樣年債券便進行了10次回購，共計3760萬美元。

其中，花樣年公告稱在公開市場購買其未償還優(yōu)先票據(jù)6筆，本金總額合共3170萬美元。

與此同時，花樣年創(chuàng)始人曾寶寶通過其全資擁有公司真寶藝術(shù)基金會有限公司分別于在9月3日、7日、24日共購買470萬美元花樣年優(yōu)先票據(jù)。

9月8日，曾寶寶和潘軍還通過間接控股Fantasy Pearl購買了花樣年120萬美元于2021年到期規(guī)模為3億美元利率為15%的票據(jù)。

黃立沖認為，回購債券的目的在于降低自身整體負債水平的同時向投資者傳遞信心，是維持發(fā)債能力的舉措。“不過，一般來說，回購債券的效果不是很大，稍微提振點信心，但也只是價格崩潰得沒那么快而已。”

頻頻踏空，花樣年還有多少余地?

花樣年創(chuàng)始人曾寶寶自2019年至今回歸已有兩年。

期間，她對集團拿地、戰(zhàn)略、運營等方面進行了一系列優(yōu)化。比如，在集團內(nèi)特別設(shè)立高端銷售部，將項目管理部更名為工程管理部，在原運營管理部中，對組織績效管理職能進行拆分;在人員管理上，對核心高管重新進行分工和任命，形成前臺抓業(yè)務(wù)和大運營，后臺管資金和財務(wù)的格局。

但這一系列組合拳尚未為企業(yè)帶來明顯變化。直至當下，花樣年仍舊陷入增收不增利的尷尬之中。財報顯示，2021年上半年，花樣年控股共錄得營收109.52億元，同比增加18.5%;毛利潤22.77億元，同比下滑26.76%;毛利率為20.8%，較上年同期減少12.8個百分點。

而其上半年營業(yè)利潤僅10.96億元，同比下滑13.13%。并且值得注意的是，其中將近30%的業(yè)績還屬于“賬面利潤”。數(shù)據(jù)顯示，企業(yè)投資性物業(yè)公允價值變動為3.211億元、同比大增210.51%，這甚至超過了企業(yè)3.029億元的凈利潤。

對于花樣年來說，尷尬的不只是業(yè)績，還有市值。

數(shù)據(jù)顯示，花樣年的市值遠低于同水平房企的水平。按照克而瑞公布的2021年前8月權(quán)益銷售排行榜，分列花樣年前后的為合生創(chuàng)展、金融街。截至9月27日收盤，花樣年、合生創(chuàng)展、金融街三者的市值分別為32億港元、577億港元、178億元，差距十分懸殊。

此外，對花樣年來說，更直接的問題是，如何度過這漫長的集中兌付期。截至2021年中期，花樣年經(jīng)營活動現(xiàn)金流還處于流出狀態(tài)，為-43億元。

惠譽稱，雖然花樣年控股可以通過其240億元現(xiàn)金償還上述即將到期債務(wù)，并計劃通過出售資產(chǎn)提高流動性。但是，花樣年控股尚未全額償還近期到期的離岸債券，而且資產(chǎn)出售存在執(zhí)行風(fēng)險?，F(xiàn)金余額的大幅下降也可能影響其補充土地儲備的能力，這可能損害其業(yè)務(wù)形象。

盡管花樣年還曾有過“千億夢”，但現(xiàn)在似乎已經(jīng)毫無施展的空間。在政策組合拳之下，幾乎沒有企業(yè)再去大肆談?wù)撘?guī)模，反而是要不斷向投資者解釋毛利率下滑的原因以及為了“活下去”所做的改變。

而盈利能力持續(xù)走弱、信用風(fēng)險逐漸加劇、巨額債務(wù)集中兌付之外，花樣年還需要面對的現(xiàn)實是如何快速找到一個行之有效的路徑，進而跨越這些障礙。但留給它改變的時間，卻已經(jīng)不多了。(王亞靜)