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涉房市場筑底遲遲難成 萬科旗下萬物云上市首日破發(fā)

2022-10-10 10:57:10 來源 : 北京商報(bào)

作為姍姍來遲的頭部物企,萬物云(02602.HK)在市場尚未完成筑底的情況下,敲開了港交所的大門。9月29日,港股迎來年內(nèi)最大IPO,萬科旗下萬物云正式在港交所鳴鑼上市。截至當(dāng)日收盤,萬物云報(bào)46港元/股,較發(fā)行價(jià)49.35港元下跌6.79%,總市值約為544.9億港元。盡管相較于此前業(yè)內(nèi)千億估值預(yù)期幾近腰斬,但在物管企業(yè)利益輸送、資金占用問題不斷曝出,涉房市場筑底遲遲難成的當(dāng)下,萬物云逆勢拿到路條依然被看作是近期房地產(chǎn)市場難得的一個(gè)喜訊。

意料中的破發(fā)

萬物云上市首日破發(fā)似乎早有預(yù)兆。

根據(jù)全球發(fā)售公告,此次萬物云計(jì)劃全球發(fā)售的股份數(shù)目為1.17億股,僅占萬物云總發(fā)行股本的10%。其中,香港和國際的發(fā)售比例分別為1:9,即在香港發(fā)售股份數(shù)目為0.12億股,而國際發(fā)售1.05億股。

盡管萬物云將招股比例從行業(yè)普遍的25%下調(diào)至10%,降低了在香港的發(fā)售比例,但仍然出現(xiàn)了認(rèn)購不足的情況。

根據(jù)此前公告,萬物云總共接獲4681份香港地區(qū)提出的有效申請,總共認(rèn)購953.13萬股香港發(fā)售股份,相當(dāng)于香港公開發(fā)售項(xiàng)下初步可供認(rèn)購香港發(fā)售股份總數(shù)1167.14萬股的約0.82倍。此外,萬物云國際發(fā)售項(xiàng)下則獲得超額認(rèn)購,國際項(xiàng)下認(rèn)購數(shù)量約為原計(jì)劃發(fā)售總數(shù)的3.3倍以上。由于香港公開發(fā)售認(rèn)購不足,萬物云未認(rèn)購的香港發(fā)售股份已重新分配至國際發(fā)售,國際發(fā)售項(xiàng)下發(fā)售股份最終數(shù)目為1.07億股。

國際發(fā)售情況超出預(yù)期,與萬物云強(qiáng)大的基石投資陣容不無關(guān)系。

按發(fā)售價(jià)每股發(fā)售股份49.35港元計(jì)算及根據(jù)基石投資協(xié)議,基石投資者已認(rèn)購4383.4萬股發(fā)售股份。相當(dāng)于緊隨全球發(fā)售完成后萬物云已發(fā)行股本的約3.76%,及相當(dāng)于全球發(fā)售項(xiàng)下發(fā)售股份數(shù)目的約37.56%。由此,基石投資金額約21.63億港元。

據(jù)了解,萬物云基石陣容相當(dāng)“豪華”,其中包括淡馬錫、瑞銀資管、中國誠通控股以及旗下的中國國有企業(yè)混合所有制改革基金、潤暉投資、HHLR基金及YHG投資、Athos資本等。

逆境上市

對于萬物云上市首日破發(fā),萬科董事會(huì)主席郁亮似乎早有準(zhǔn)備。在他看來,9月29日對萬物云而言,是一個(gè)全新的起點(diǎn)。1993年萬科發(fā)行B股,正好碰上市場最高點(diǎn),七年之后B股股價(jià)才回到當(dāng)初的發(fā)行價(jià),一大批投資者被套在其中,那七年的壓力和煎熬,記憶深刻。因此萬科并不在意上市時(shí)點(diǎn)的估值高低,更在意它未來的長期表現(xiàn)。這次萬物云上市,獲得很多投資者的支持,其中包括一些長線價(jià)值投資人,站在新起點(diǎn)上的萬物云,將會(huì)獲得更大的發(fā)展空間。

據(jù)萬物云董事長朱保全介紹,此次發(fā)行凈籌資額約56億港元,將把其中大部分資金用于蝶城戰(zhàn)略中智慧物業(yè)建設(shè),以回饋客戶。

但在包括地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)在內(nèi)的業(yè)內(nèi)人士看來,目前整個(gè)市場環(huán)境波云詭譎,內(nèi)房股、物管股皆處于下行通道,香港市場同樣表現(xiàn)欠佳,此時(shí)上市并非最佳時(shí)期,萬物云屬于逆境上市,破發(fā)與否在能否成功上市面前變得不那么重要了。

同樣在港股排隊(duì)的另外一家涉房企業(yè)董秘辦負(fù)責(zé)人也直言,在國際部批條越發(fā)收緊的當(dāng)下,前有大量物業(yè)企業(yè)與開發(fā)板塊利益輸送、資金占用的案例曝出,后有遲遲走不出筑底的大市場,涉房企業(yè)能夠獲得證監(jiān)會(huì)與港交所的批條就是成功。“目前監(jiān)管對涉房企業(yè)上市的態(tài)度依然很謹(jǐn)慎,之前排隊(duì)的物管企業(yè)難度很大,如果年內(nèi)拿不到路條,明年6月就會(huì)有扎堆的對賭到期。”這位負(fù)責(zé)人擔(dān)憂地表示。

市值高低

在萬物云孵化之前,萬科物業(yè)已培育多年。2020年10月,萬科將培育多年的“萬科物業(yè)”正式更名為“萬物云”。彼時(shí)對于更名的原因,朱保全給出的答案是“在三十年扎根物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)上,萬科物業(yè)公司升維為萬物云的時(shí)機(jī)已成熟”。

自此萬物云“蝶變”開始,業(yè)務(wù)板塊也融入科技基因。據(jù)悉,目前萬物云旗下主要有三大業(yè)務(wù)板塊的業(yè)務(wù)模式:社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)、商企和城市空間綜合服務(wù)、AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)。

9月29日上市敲鐘有一個(gè)很有趣的細(xì)節(jié),敲鑼儀式上的六名員工代表,既有埋頭實(shí)干28年的老員工,也有被萬物梁行吸引的超高層專家;既有從社會(huì)招聘的律師合伙人,更有自己培養(yǎng)的應(yīng)屆萬物生;既有高知算法博士專家,也有出納轉(zhuǎn)崗的物業(yè)管家。越來越多元化、技術(shù)化與知識(shí)化的人才圖譜,也表明萬物云“蝶變”的態(tài)度。

根據(jù)弗若斯特沙利文的數(shù)據(jù)顯示,按基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)收入計(jì),萬物云于2021年在中國物業(yè)管理服務(wù)市場中排名第一,占有4.28%的市場份額。

2022年上半年,萬物云取得營收143.5億元,同比增長38.2%。其中,社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)收入80.8億元,同比增長34.8%,商企和城市空間綜合服務(wù)收入51.1億元,同比增長39.7%。

截至6月底,萬物云服務(wù)涉及住宅項(xiàng)目合約建面約9.3億平方米,簽約管理物業(yè)為4096個(gè),在管建面約7億平方米,在管物業(yè)為3035個(gè)。商企和城市項(xiàng)目總合約建面約1.6億平方米,簽約管理項(xiàng)目1929個(gè),在管項(xiàng)目建面約1.4億平方米,在管項(xiàng)目1706個(gè)。

截至晚間收盤,萬物云的總市值為544.9億港元,在港股物管板塊中排名第二,超過行業(yè)龍頭碧桂園服務(wù)的392億港元,僅次于華潤萬象生活的673.3億港元。目前港股物企第一梯隊(duì)中,保利物業(yè)總市值約234.6億港元,恒大物業(yè)總市值約248.6億港元,綠城服務(wù)總市值約170.9億港元,超過500億市值的物管企業(yè)目前也僅有兩家。

同策研究院資深分析師肖云祥表示,萬物云目前的市值表現(xiàn)基本符合市場預(yù)期。首先,從在管面積規(guī)模及母公司市場地位來看,萬物云肯定會(huì)進(jìn)入物管行業(yè)第一梯隊(duì)。其次,其在管項(xiàng)目的質(zhì)量、運(yùn)營服務(wù)能力,以及面向資本市場所講的“故事”,也受到資本市場的青睞。

與大多數(shù)同行相比,萬物云的“獨(dú)立”稍晚了一些。2020年被視為物管企業(yè)的上市元年,包括恒大物業(yè)、融創(chuàng)服務(wù)、華潤萬象生活等多家物管企業(yè)排隊(duì)赴港上市,彼時(shí)市場風(fēng)口的風(fēng)也吹得正旺,上市物企大多收獲了高估值。

而萬物云如今的上市節(jié)點(diǎn)錯(cuò)過了最佳的“高估”期,市場也大多在談“趕個(gè)晚集”。上市破發(fā)是資本市場的博弈,萬物云在講“故事”之外,也要積極給出“漲上去”的內(nèi)在價(jià)值。(王寅浩)

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