公募REITs發(fā)行火爆，各路資金爭相搶購，配售比例迭創(chuàng)新低。機構報價多居于詢價區(qū)間上軌，部分報價偏低、無效報價的機構被剔除出局。

多位投研人士對此表示，公募REITs產品相對稀缺，一、二級市場存在價差，疊加“資產荒”等背景，機構資金趨于報高價，保守的險資可能因低價未能入圍。未來隨著市場產品供應增加，一、二級市場價差縮小，公募REITs將逐漸回歸到底層資產本身的價值區(qū)間。

公募REITs市場博弈激烈

機構報價多位于詢價區(qū)間上軌

今年公募REITs產品大賣，有效認購比例不斷刷出新低。

公開數(shù)據(jù)顯示，目前市場上已有20多只公募REITs，參照網下投資者有效認購份額和發(fā)行價格測算，有效認購總規(guī)模超過5200億元。

其中，鵬華深圳能源REIT、華夏中國交建高速REIT、華夏合肥高新產園REIT三只產品的網下投資者認購規(guī)模都超過500億元;華夏合肥高新產園REIT、國泰君安臨港創(chuàng)新產業(yè)園REIT等產品有效認購確認比例低于1%。

公募REITs受到熱捧，詢價環(huán)節(jié)競爭激烈，部分機構在網下詢價時出現(xiàn)了無效報價、低價未入圍等現(xiàn)象，錯過了獲配機會。

北京一位公募REITs基金經理表示，公募REITs產品相對稀缺，一、二級市場存在價差，發(fā)行定價對應的分派率高于已上市同類項目二級市場價格對應的分派率，且在利率下行和“資產荒”背景下，“打新”獲得份額的賺錢效應明顯，存在機構資金為了獲配報高價的情況。同時，參與報價的部分資金交易屬性偏強，為了獲配報價也偏高。

在該基金經理看來，目前報價多數(shù)位于詢價區(qū)間上軌是市場博弈的結果，但也存在資金跟風非理性報價的因素，成熟的機構投資者還是應該根據(jù)自身資金負債端成本，結合標的資產情況，理性報價。

部分險資等低價被剔除

未來公募REITs將逐漸降溫

公募REITs供不應求，很多機構因報價過低未能入圍。

由于報價過低被剔除的機構中，保險資金較多，其次是私募基金、券商和公募專戶產品，光大永明人壽保險有限公司、海保人壽保險股份有限公司、泰康人壽保險有限責任公司、北京樂瑞資產管理有限公司等多家機構旗下資管產品多次因低價未入圍而沒能獲配。比如光大永明人壽保險旗下投資賬戶針對同一產品報出不同價位，均由于低價未能入圍。

“保險等資金報價過低被剔除屬正常情況。”上述北京公募REITs基金經理稱，保險資金屬于配置類資金，交易屬性不強。保險資金作為理性的專業(yè)投資者，參與基礎設施及不動產投資經驗豐富，報價時會結合負債端成本及標的資產具體情況，從中長期維度綜合考量，報價相對保守，是要為應對中長期市場波動預留安全墊。

在上述北京公募REITs基金經理看來，目前公募REITs一、二級市場仍有價差，短期“破發(fā)”的可能性不大。對于采取純打新策略的交易性資金，高價獲配短期兌現(xiàn)離場，虧損風險較小。但從中長期看，如果市場利率水平、供求關系等因素發(fā)生變化，二級市場價格有可能跌破發(fā)行價，存在投資虧損的風險。

一位公募基金經理認為，現(xiàn)有公募REITs上市后流通盤較小、券商做市籌碼較少，公募REITs二級市場上市后，往往出現(xiàn)大幅溢價;同時，由于股市波動較大，資金涌入收益穩(wěn)健的REITs市場，進一步推高了二級市場價格，助推網下投資者詢價時更傾向于報出高價，以“類打新”策略參與公募REITs投資。

在該基金經理看來，短期內網下機構資金追逐公募REITs的現(xiàn)象仍可能延續(xù)。隨著更多公募REITs產品的發(fā)行和存量產品的擴募，以及投資者逐漸成熟，這類資產長期還是要回歸底層資產的收益，市場也會逐漸降溫，回歸項目本身的投資價值區(qū)間。

上述公募REITs基金經理認為，短期內報價偏高的情況不太可能降溫。如果“資產荒”情況得到好轉，機構資金有更好的替代投向，并且公募REITs發(fā)行節(jié)奏進一步加快，市場供應增加，導致一、二級市場價差縮小，才有可能出現(xiàn)降溫。

“我們一直在做投資者教育，提示公募REITs是一種適合長期持有的配置型資產，并不適合交易性資金炒作，機構資金應根據(jù)標的資產的情況理性報價，避免單純?yōu)榱双@配份額跟風報出高價。”該公募REITs基金經理稱。