6月21日，公募REITs迎來(lái)上市一周年。這意味著首批上市的9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的部分戰(zhàn)略配售限購(gòu)份額解禁。

有市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)稱，首批9只公募REITs共計(jì)約有21.93億份基金份額限售期為12個(gè)月，按上周一收盤價(jià)計(jì)算，規(guī)模達(dá)114.03億元。解禁規(guī)模占首批9只公募REITs總規(guī)模的31.65%;從單只REITs看，解禁規(guī)模占各自總市值規(guī)模的比例在19.6%到52.0%之間。

解禁不影響REITs長(zhǎng)期價(jià)值

“解禁對(duì)市場(chǎng)有短期波動(dòng)的影響，但并不可怕，是市場(chǎng)運(yùn)作的正?，F(xiàn)象。一旦市場(chǎng)比較成熟，不會(huì)影響投資的長(zhǎng)期價(jià)值。”上海交通大學(xué)上海高級(jí)金融學(xué)院學(xué)術(shù)副院長(zhǎng)嚴(yán)弘對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)表示，這次解禁的主要是基金、險(xiǎn)資等一般戰(zhàn)略投資者持有的部分，但大多數(shù)戰(zhàn)略投資者看重資產(chǎn)長(zhǎng)期持有的價(jià)值。解禁與出售是兩個(gè)不同的概念，解禁并不代表一般戰(zhàn)略投資者都要出售。解禁帶來(lái)出售的機(jī)會(huì)，不排除其中有的戰(zhàn)略投資者基于估值或資產(chǎn)配置的考慮，進(jìn)行適當(dāng)?shù)膫}(cāng)位調(diào)整。

嚴(yán)弘表示，公募REITs解禁有助于提高市場(chǎng)流動(dòng)性，吸引更多的投資者參與。短期內(nèi)，解禁會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)一定壓力。

復(fù)旦大學(xué)證券研究所副所長(zhǎng)王堯基對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)稱，首批公募REITs解禁意味著戰(zhàn)略配售限購(gòu)份額可以進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)流通，對(duì)市場(chǎng)供求會(huì)產(chǎn)生一定影響。其中，有的公募REITs可流通份額占全部基金的份額比例在解禁后翻倍。由于此前流通盤小，公募REITs交易價(jià)格長(zhǎng)時(shí)間處于溢價(jià)交易狀態(tài)。隨著首批公募REITs解禁，價(jià)格有望逐漸更加理性，減少投機(jī)性炒作因素。

不同REITs產(chǎn)品解禁后流通比例有差異。例如，浙商滬杭甬RE? ITs可流通的占比從解禁前的25.70%增為解禁后的41.05%，而中金普洛斯REITs從解禁前的28%增為解禁后的80%。王堯基稱，解禁數(shù)量大的REITs產(chǎn)品，二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格承受的壓力相對(duì)較大。解禁后流通市值大的REITs，有可能成為保險(xiǎn)資金等機(jī)構(gòu)的配置選擇。另外，由于公募FOF只能投資成立滿一年的基金產(chǎn)品，在公募REITs上市滿一年解禁后有望成為其新的投資資金。

私募機(jī)構(gòu)資深人士談佳隆對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)分析認(rèn)為，公募REITs解禁在短期內(nèi)可能有資金壓力，但長(zhǎng)期來(lái)看并不是什么問(wèn)題。發(fā)達(dá)國(guó)家資本市場(chǎng)中，債權(quán)交易市場(chǎng)規(guī)模體量龐大。除了本土投資者外，應(yīng)該循序漸進(jìn)向境外投資者開(kāi)放，將公募REITs池子越做越大，逐步平滑短期的流動(dòng)性波動(dòng)，使ABS市場(chǎng)能夠行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

REITs發(fā)展有利環(huán)境漸形成

截至目前，我國(guó)已有上市公募REITs12只，項(xiàng)目合計(jì)募資458億元，項(xiàng)目分布在京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)等區(qū)域，原始權(quán)益人涵蓋央企、地方國(guó)企以及外資企業(yè)等。值得一提的是，國(guó)務(wù)院辦公廳上月發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見(jiàn)》，要求聚焦重點(diǎn)領(lǐng)域、重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)企業(yè)，通過(guò)推動(dòng)REITs健康發(fā)展等多種方式，切實(shí)做好盤活存量資產(chǎn)工作。中國(guó)證監(jiān)會(huì)上月召開(kāi)專題會(huì)議，將“研究拓寬基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)范圍”作為助力宏觀經(jīng)濟(jì)大盤穩(wěn)定的相關(guān)工作措施之一。

日前，中國(guó)證監(jiān)會(huì)指導(dǎo)證券交易所制定發(fā)布了《新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目指引(試行)》，支持上市REITs通過(guò)擴(kuò)募等方式收購(gòu)資產(chǎn)，加大REITs市場(chǎng)建設(shè)力度，著力推動(dòng)多層次資本市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展。市場(chǎng)各方普遍認(rèn)為，首批公募REITs上市一年以來(lái)，相關(guān)制度規(guī)則逐漸完善，促進(jìn)REITs產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有利環(huán)境形成。

“中國(guó)通過(guò)基建投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)會(huì)持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間，但從以往的金融實(shí)踐來(lái)看，通過(guò)銀行信貸間接融資是基建項(xiàng)目的主要來(lái)源。”談佳隆說(shuō)，通過(guò)ABS為中長(zhǎng)期有現(xiàn)金流的基建項(xiàng)目提供資金更符合金融脫媒的趨勢(shì)，公募REITs會(huì)有更多嘗試機(jī)會(huì)，讓更多投資者直接參與此類債權(quán)投資產(chǎn)品，有利于資產(chǎn)配置的優(yōu)化。

嚴(yán)弘指出，國(guó)內(nèi)公募REITs的市場(chǎng)目前還剛起步，投資價(jià)值與發(fā)展空間很大。一方面，中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施的底層資產(chǎn)規(guī)模巨大，通過(guò)公募REITs的證券化形式，可以盤活資金存量，有助于提升經(jīng)濟(jì)活力。另一方面，公募REITs的底層資產(chǎn)是大額不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，以往一般投資者很難直接配置，而通過(guò)公募REITs可以以較小的資金參與這類資產(chǎn)的配置。總體來(lái)看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與存量盤活的支持政策，有助于公募REITs市場(chǎng)不斷發(fā)展，未來(lái)這一市場(chǎng)的成長(zhǎng)空間相當(dāng)可觀。(鄭鐵峰)