6月以來A股整體不溫不火，房地產(chǎn)板塊卻迎來了數(shù)日以來難得的活躍。以中證800地產(chǎn)指數(shù)為例，在5月底創(chuàng)出了近9年新低之后，截至6月7日收盤，已喜提4連陽。

6月份以來，多地出臺(tái)房地產(chǎn)優(yōu)化政策，主要集中在降低首付比例、優(yōu)化公積金、優(yōu)化限購等方面，其政策內(nèi)容較往年范圍更廣、力度更強(qiáng)。

例如6月1日，青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、中國人民銀行青島市中心支行、中國銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)青島監(jiān)管局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》強(qiáng)調(diào)，調(diào)降非限購區(qū)域購房首付比例，首套最低首付比例調(diào)整為20%、二套最低首付比例調(diào)整為30%；限購區(qū)域首付比例不變，首套最低30%、二套最低40%。同時(shí)優(yōu)化限售條件，支持剛需、改善需求。

(相關(guān)資料圖)

除了放松限售、降低首付外，優(yōu)化公積金是各地樓市政策的發(fā)布重點(diǎn)。例如，6月1日，蘇州住房公積金管理中心消息顯示，住房公積金余額可提取用作首付款，且不影響后續(xù)公積金貸款額度。據(jù)了解，該政策適用于蘇州大市范圍內(nèi)（不包括工業(yè)園區(qū)），即蘇州姑蘇區(qū)、高新區(qū)、相城區(qū)、吳中區(qū)、吳江區(qū)、昆山市、常熟市、張家港市、太倉市。

更多支持政策呼之欲出

據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，2023年以來，已有百余城出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策近300次，1月份至4月份房地產(chǎn)政策優(yōu)化頻次穩(wěn)定在60次左右，較去年高峰期有所降低，5月份，政策出臺(tái)頻次有所放緩，其中，三線、四線城市政策出臺(tái)頻次明顯下降，核心城市如杭州、蘇州等調(diào)控力度加大，進(jìn)一步穩(wěn)定市場預(yù)期。

此前政策出臺(tái)頻次的放緩，或?qū)е铝朔康禺a(chǎn)市場表現(xiàn)不佳。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，5月，房地產(chǎn)市場邊際繼續(xù)轉(zhuǎn)弱，多數(shù)城市銷售面積環(huán)比延續(xù)下降態(tài)勢(shì)，企業(yè)推盤量亦明顯下降，供需兩端表現(xiàn)低迷。1-5月，一線城市新房累計(jì)成交面積同比增長近40%，5月市場活躍度較4月進(jìn)一步回落，新房成交面積環(huán)比下降約10%。從價(jià)格來看，根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，5月，一線城市新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲，二手住宅價(jià)格環(huán)比轉(zhuǎn)跌。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)前正是房企抓銷售的關(guān)鍵期，尤其是4月份至5月份銷售數(shù)據(jù)不好的情況下，6月份的購房政策應(yīng)該給予更多支持。整體上，后續(xù)政策寬松的預(yù)期會(huì)強(qiáng)化，預(yù)計(jì)6月份會(huì)有新的政策出臺(tái)，而且部分政策工具可能超出過去的常規(guī)工具范疇。

除此之外，日前也有媒體報(bào)道稱，中國正在商討出臺(tái)進(jìn)一步扶持房地產(chǎn)市場的措施。

房企加速分化！中小房企退市風(fēng)波不斷，頭部房企更具韌性

除了房地產(chǎn)市場表現(xiàn)不佳影響了股市，部分房地產(chǎn)公司的退市風(fēng)險(xiǎn)也像一把“達(dá)摩克利斯之劍”影響著投資者信心。

根據(jù)現(xiàn)有政策，目前房地產(chǎn)行業(yè)上市公司主要面臨的退市風(fēng)險(xiǎn)為“面值退市”即“1元退市”。

1）“1元退市”：當(dāng)前所有A股上市公司中，股價(jià)跌至1元附近或以下的上市公司中約26%為房地產(chǎn)行業(yè)上市公司。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至6月6日收盤，7家上市房企收盤價(jià)低于1元；另有5家上市房企收盤價(jià)在1元至1.5元之間。除了*ST藍(lán)光作為今年A股首家退市房企于6月6日摘牌，其他鎖定退市的還有：*ST中天、ST泰禾、*ST嘉凱、ST美置、ST粵泰、ST陽光城、*ST宋都。

當(dāng)上市公司的股價(jià)跌至1.5元以下的時(shí)候，通常會(huì)加速跌至1元以下，面臨退市風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)楫?dāng)上市公司股價(jià)跌至1.5元以下，投資者擔(dān)心公司股價(jià)跌破1元被退市，開始選擇拋售，這種拋售行為導(dǎo)致公司股價(jià)持續(xù)大幅度下跌，當(dāng)連續(xù)20個(gè)交易日股價(jià)在1元以下時(shí)，最終導(dǎo)致公司觸及“1元退市”。

2）當(dāng)前上市房地產(chǎn)行業(yè)公司中無公司面臨“市值退市”風(fēng)險(xiǎn)。

3）當(dāng)前上市房地產(chǎn)行業(yè)公司中有3家可能面臨財(cái)務(wù)類退市風(fēng)險(xiǎn)，分別為*ST海投、*ST嘉凱、*ST中天，可能觸發(fā)連續(xù)“凈利為負(fù)且營收低于1億元”、“凈資產(chǎn)為負(fù)”等退市條件。

順應(yīng)產(chǎn)業(yè)周期，中證800地產(chǎn)指數(shù)加速聚焦頭部房企

就地產(chǎn)板塊退市潮，中銀證券認(rèn)為，強(qiáng)化退市制度有助于保證股票市場合理供給，在一定程度上提升投資者的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，促使投資者關(guān)注基本面優(yōu)質(zhì)、行業(yè)發(fā)展前景較好的地產(chǎn)公司。

整體而言，利于行業(yè)加速出清，對(duì)整體行業(yè)格局產(chǎn)生一定變化，這也符合當(dāng)下地產(chǎn)供給側(cè)出清的大邏輯。另一方面，此次有退市風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)行業(yè)公司在整體板塊內(nèi)的權(quán)重影響不大。退市后，這部分的份額將會(huì)讓出，行業(yè)“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的現(xiàn)狀將持續(xù)深化，優(yōu)秀企業(yè)仍具立足之處，長期價(jià)值猶在，不應(yīng)該因個(gè)別企業(yè)問題否定整個(gè)行業(yè)。

值得注意的是，中證800地產(chǎn)指數(shù)即將在6月12日迎來2023年首次成份股調(diào)倉，在調(diào)倉基調(diào)上也順應(yīng)了頭部房企“強(qiáng)者恒強(qiáng)”產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)。中證指數(shù)公司官網(wǎng)擬生效樣本顯示，中證800地產(chǎn)指數(shù)頭部房企集中度有望進(jìn)一步提升，成份股將由23只變?yōu)?6只，投資方向全面加速聚焦頭部房企，避開了一批有退市風(fēng)險(xiǎn)的房企。

基本面逐步修復(fù)，資金已提前入場

2023年上半年，地產(chǎn)行業(yè)基本面兌現(xiàn)預(yù)期落空，疊加政策空窗期，板塊缺乏明顯催化劑，后市該如何布局？多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，地產(chǎn)基本面已逐步修復(fù)，長期價(jià)值猶在。

天風(fēng)證券指出，自2023年3月以來，全國各地政策出臺(tái)頻次有所下滑，4、5月政策頻次明顯低于2022年同期，各地政策多聚焦在優(yōu)化公積金政策、發(fā)放購房補(bǔ)貼等內(nèi)容；其中，二、三線城市政策出臺(tái)節(jié)奏放緩，部分熱點(diǎn)城市有調(diào)控力度加大跡象。以上或與前3月基本面呈現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)、前期市場或?qū)植繜岫然厣^快有一定擔(dān)憂有關(guān)。但從4-5月銷售表現(xiàn)看，基本面復(fù)蘇步伐開始放緩，去年年末擠壓需求已基本釋放，疊加房企拿地減少、數(shù)據(jù)邊際減弱或?qū)ν票P節(jié)奏形成負(fù)向反饋，單月銷售繼續(xù)回落。

基本面表現(xiàn)與政策之間具備相互作用，政策是打破地產(chǎn)“銷售-投資-開工”負(fù)反饋、呵護(hù)市場預(yù)期、確保經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的前提，基本面對(duì)政策的響應(yīng)程度也會(huì)影響政策力度。故若地產(chǎn)基本面出現(xiàn)超預(yù)期下滑，政策需求托底的必要性和可能性均在提升，未來需求側(cè)寬松路徑可能包括：首付比例、房貸利率、限購限售、存量市場。

中銀證券認(rèn)為，2023年來行業(yè)基本面逐步修復(fù)，應(yīng)理性看待房企退市風(fēng)波對(duì)整個(gè)行業(yè)的影響。行業(yè)中優(yōu)秀企業(yè)仍具立足之處，長期價(jià)值猶在。當(dāng)前時(shí)點(diǎn)是基本面兌現(xiàn)預(yù)期落空、疊加政策空窗期，板塊缺乏明顯催化劑，因此建議關(guān)注alpha機(jī)會(huì)。

隨著基本面逐步修復(fù)，資金已提前加碼地產(chǎn)板塊，以地產(chǎn)ETF（159707）為例，該基金5月底份額創(chuàng)歷史新高，雖然近日略有回落，但仍維持在歷史高位。

資料顯示，地產(chǎn)ETF（159707）跟蹤的中證800地產(chǎn)指數(shù)覆蓋市場龍頭地產(chǎn)股，前十大重倉股權(quán)重超7成，囊括“招保萬金”，權(quán)重占比近5成。成份股國企央企含量高，在“中特估”大背景下，國有地產(chǎn)配置價(jià)值或逐漸提升。地產(chǎn)ETF（159707）也是目前市場上唯一跟蹤中證800地產(chǎn)指數(shù)的行業(yè)ETF，具備稀缺性。前十大權(quán)重股一覽：

風(fēng)險(xiǎn)提示：地產(chǎn)ETF被動(dòng)跟蹤中證800地產(chǎn)指數(shù)，該指數(shù)基日為2004.12.31，發(fā)布日期為2012.12.21。基金管理人評(píng)估的本基金風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為R3-中風(fēng)險(xiǎn)。任何在本文出現(xiàn)的信息（包括但不限于個(gè)股、評(píng)論、預(yù)測(cè)、圖表、指標(biāo)、理論、任何形式的表述等）均只作為參考，投資人須對(duì)任何自主決定的投資行為負(fù)責(zé)。另，本文中的任何觀點(diǎn)、分析及預(yù)測(cè)不構(gòu)成對(duì)閱讀者任何形式的投資建議，亦不對(duì)因使用本文內(nèi)容所引發(fā)的直接或間接損失負(fù)任何責(zé)任?；鹜顿Y有風(fēng)險(xiǎn)，基金的過往業(yè)績并不代表其未來表現(xiàn)，基金管理人管理的其他基金的業(yè)績并不構(gòu)成基金業(yè)績表現(xiàn)的保證，基金投資需謹(jǐn)慎。

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