雖遲但到！

今早，黃埔終于掛牌今年第一宗巨無(wú)霸商住地，就在科學(xué)城！

圖源：廣州公共資源交易中心

(資料圖片僅供參考)

根據(jù)出讓信息，地塊占地約18.9萬(wàn)方，總建面約50萬(wàn)方，起拍總價(jià)28.9億，折算樓面價(jià)5777元/平，將于6月19日開始競(jìng)拍。

黃埔迎來(lái)今年首宗宅地

被高速路包圍

據(jù)公告顯示，用地性質(zhì)為二類居住用地、商務(wù)用地兼容商業(yè)用地，還包括1宗中小學(xué)用地，容積率≤3.96。

從地圖上看，該地塊位于黃埔區(qū)開創(chuàng)大道與廣深高速連接處，即蘿崗立交附近。

對(duì)比去年保利在科學(xué)城東拿下的地塊，成交樓面價(jià)約1.6萬(wàn)/平，今年首宗起拍價(jià)竟直接砍了1/3。

而起拍樓面價(jià)之所以這么低，主因在于需配建比較多。

根據(jù)競(jìng)拍條件，競(jìng)得者要在中小學(xué)用地配建規(guī)模不少于24班的小學(xué)，以及1所18班幼兒園。

圖源：廣州公共資源交易中心

此外，拿地房企還需承擔(dān)廣深高速蘿崗立交改造工程相關(guān)費(fèi)用，包含改造立交范圍主線相關(guān)工程、新建輔道、隔音降噪上蓋結(jié)構(gòu)等，同步建設(shè)必要的交通工程和沿線設(shè)施。

另外還需花費(fèi)6442萬(wàn)配建市政道路，并配建蘿崗立交改造項(xiàng)目上蓋景觀工程（公益性城市公園，總建面71800平），造價(jià)預(yù)估2261.7萬(wàn)，建成后無(wú)償移交至區(qū)住建局。

這些都會(huì)增加開發(fā)建設(shè)成本，且很考驗(yàn)開發(fā)商的實(shí)力。

如果到了竟配建的環(huán)節(jié)，則需要建設(shè)38665平政策性住房，由黃埔區(qū)住房保障服務(wù)中心以3500元/平的價(jià)格回購(gòu)。

科學(xué)城航拍圖，廣州樓市發(fā)布攝

如此看來(lái)，地塊改造難度不小。

但通過(guò)改造工程，能夠切實(shí)降低噪音及粉塵影響這一不利因素。對(duì)于市民來(lái)說(shuō)，不失為一次改善片區(qū)生活質(zhì)量的好時(shí)機(jī)。

除了起拍樓面價(jià)較低，該地塊也具有一定的地段優(yōu)勢(shì)。

地塊在于黃埔發(fā)展重心科學(xué)城，能享受廣州東進(jìn)發(fā)展紅利，周邊也瑞松科技園、發(fā)那科機(jī)器人、香雪制藥云埔廠區(qū)等企業(yè)機(jī)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)園。

科學(xué)城航拍圖 廣州樓市發(fā)布攝

板塊內(nèi)生活配套也比較齊全，居住氛圍較濃厚，周邊三公里內(nèi)聚集多個(gè)樓盤。

有時(shí)代天韻（廣州）、時(shí)代天境、龍湖首開云峰原著等新盤，均價(jià)約3.3-3.6萬(wàn)/平。此外，還有保利越秀愛特城、萬(wàn)科金色夢(mèng)想等多個(gè)二手小區(qū)。

但地塊的劣勢(shì)也挺明顯，地塊位于廣深高速公路、開創(chuàng)大道交匯處，以及蘿崗立交改造項(xiàng)目?jī)蓚?cè)，會(huì)受到交通噪音影響。

看到在地塊中間穿過(guò)的高速公路，當(dāng)場(chǎng)讓不少有入睡困難癥的人眉頭一緊。這簡(jiǎn)直是蘿崗立交橋旁的“呼嘯山莊”，說(shuō)是黃埔版的蘭亭盛薈也不為過(guò)。

而且地塊劇最近的地鐵站是6號(hào)線香雪站（相距約5公里），公交接駁要半小時(shí)，駕車接駁要15分鐘。

科學(xué)城航拍圖 廣州樓市發(fā)布攝

未來(lái)出行自駕才更方便，但科學(xué)城云埔那邊開源大道、開創(chuàng)大道，以及到珠城的廣園快速路，高峰期也時(shí)常會(huì)有塞車的現(xiàn)象。

科學(xué)城新房供不應(yīng)求

補(bǔ)充片區(qū)宅地供應(yīng)

眾所周知，黃埔重點(diǎn)發(fā)展的科學(xué)城，新房越來(lái)越供不應(yīng)求。

據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，科學(xué)城近5年供求比低至約0.32，相當(dāng)于3個(gè)人搶一套房。

而且據(jù)不 完全統(tǒng)計(jì)，近2年的集中土拍，科學(xué)城出讓地塊集中在黃陂、長(zhǎng)嶺居、知識(shí)城。

日漸成熟的蘿崗片區(qū)，也已長(zhǎng)時(shí)間沒有新貨供應(yīng)，且地塊周邊產(chǎn)業(yè)，人才聚集，存在龐大的購(gòu)房需求。

所以，該地塊估計(jì)會(huì)吸引多家房企關(guān)注。

繼番禺荔灣后，黃埔會(huì)不會(huì)搶回土拍熱度，拭目以待 。

至此，今年第二輪土拍共上架14宗宅地，在6月下半旬，將迎來(lái)一波土拍潮。

接下來(lái)即將開拍的是番禺、白云、從化多宗地塊，將于6月13日同日競(jìng)拍。

對(duì)于本輪土拍的最新動(dòng)態(tài)，樓市君也將密切關(guān)注。

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