眼看廣州各區(qū)推地越來越熱鬧，黃埔也開始發(fā)力了……

今天，廣州市黃埔區(qū)開創(chuàng)大道與廣深高速連接處YP-P-3地塊正式掛牌出讓。

【資料圖】

地塊名稱看上去有點陌生？但實際上，它就是出現(xiàn)在今年廣州建設(shè)用地供應(yīng)計劃中的蘿崗立交地塊。

由于正位于蘿崗立交上蓋，地塊未來建成項目將成為廣州第3個高速上蓋項目，因此也被戲稱為黃埔版“蘭亭盛薈”。

地塊具體條件如何？一起來看看。

樓面價僅5777元/㎡？

地塊屬于云埔片區(qū)，位于黃埔開創(chuàng)大道與廣深高速交匯處，距離科學(xué)城中心地段較遠，暫無地鐵覆蓋。

從體量來看，稱得上是“巨無霸”。

占地面積18.88萬㎡，總建面超過50萬㎡，地塊被劃分為多宗小地塊，用地性質(zhì)包括二類居住用地、商務(wù)用地兼容商業(yè)用地、中小學(xué)用地、公園綠地、環(huán)衛(wèi)用地等。

其中，住宅用地住宅用地共占地10萬㎡，建筑面積38.66萬㎡，分為兩大部分，分別位于蘿崗立交南北。其中北地塊占地2.9萬㎡。

△2022年底地塊獲批控規(guī)方案

地塊起拍價格為28.93億元，折合樓面價僅5777元/㎡。

不過，可別覺得地塊便宜，因為它還帶有多個附件條件。

首先，由于地塊屬于蘿崗立交上蓋，地塊競得人須承擔(dān)立交改造工程相關(guān)費用。

公告中并未提及準(zhǔn)確金額，但之前地塊的控規(guī)曾提及，立交改造后由轉(zhuǎn)盤連接高速與開創(chuàng)大道輔路，開創(chuàng)大道主線采取隧道形式下穿，并新增二橫路及駿達路下穿開創(chuàng)大道隧道，連通及新增部分周邊道路。

△開創(chuàng)大道-蘿崗立交節(jié)點改造效果圖

聽上去工程量不小，預(yù)計改造費用也不會低。

同時，競得人須配建市政道路，估算造價6442萬元。

另外，立交上的景觀工程，即公益性城市公園的建設(shè)也須由競得人承擔(dān)，該公園建面達到7.18萬㎡，工程估算造價2261.7萬元。

△網(wǎng)傳蘿崗立交項目效果圖

除了道路相關(guān)的工程，地塊還須配建38665㎡政策性住房，建成后黃埔區(qū)將按照3500元/㎡的價格回購。

而且，地塊也有教育配建要求，須配建24班小學(xué)以及18班幼兒園各一所，另有1200㎡的托兒所。

公建配套還有社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、社區(qū)少年宮、文體廣場、公交首末站、生鮮超市等等，配置十分齊全。

周邊房價“3”字頭

這樣一個“巨無霸”項目，未來大概能賣到什么價呢？

目前來看，地塊周邊新盤供應(yīng)量不少。

西邊是火村舊改合生中央城，當(dāng)前在售均價約3.5萬元/㎡；北邊開源大道沿線還有時代天韻（黃埔）、保利錦上，均價約3.3萬-3.7萬元/㎡。

△合生中央城（攝于2022年6月）

二手房數(shù)量就比較少，最近的中海譽城，貝殼上顯示均價約2.9萬-3萬元/㎡。

可以發(fā)現(xiàn)，地塊周邊的項目大多屬于剛需、剛改，未來項目打造上大概率也是遵循這個方向，以價走量，用價格“卷”區(qū)域內(nèi)的競爭對手。

更別說地塊位于高速上蓋，潛在的噪音和灰塵問題也會對項目價值造成影響。

當(dāng)然，預(yù)防針也是打了的，地塊出讓條件規(guī)定，住宅項目與道路需預(yù)留足夠緩沖空間，住宅開發(fā)主體需落實相關(guān)隔音降噪措施，降低道路噪聲對居民生活的影響。

同時，住宅開發(fā)主體應(yīng)落實告知責(zé)任，以社會認可的方式告知入住居民本項目的周邊環(huán)境，確保相關(guān)權(quán)利人的知情權(quán)，在銷售合同中增加購房者接受安裝通風(fēng)隔聲窗的噪聲防治措施的條款內(nèi)容，并明確購房者已知曉且接受有關(guān)環(huán)保措施。

結(jié)合地塊自身地段以及近乎嚴(yán)苛的出讓條件來看，地塊也不太可能出現(xiàn)被哄搶的情況，應(yīng)該只有實力雄厚的開發(fā)商會出手。

廣州土拍玩法有變？

比較關(guān)注土拍的小伙伴們應(yīng)該也發(fā)現(xiàn)，今年廣州土拍已經(jīng)有點變化。

一方面，廣州還是遵循著“兩集中”的方式，按批次對將要出讓的地塊進行預(yù)告。

但同時，廣州時不時也會上架不在預(yù)告名單中的地塊，制造驚喜……

△5月18日掛牌的員村一橫路地塊

對開發(fā)商來說，這種靈活的拍地方式其實是一件好事。

如今這種少量多次的掛地方式，便能讓各開發(fā)商都能進行全面細致地調(diào)研，也有充足的時間籌備資金。

最后，小前線也對廣州今年第二批供地已出讓及擬出讓的涉宅地塊進行統(tǒng)計，僅供各位讀者參考。

你最期待哪宗地塊？