一千多年前，杜甫用“安得廣廈千萬(wàn)間”表達(dá)他對(duì)人民、對(duì)百姓的關(guān)懷，如今，我們也用這句詩(shī)形容城市的繁華和宅第的豪華，不過，當(dāng)“千萬(wàn)間”真的實(shí)現(xiàn)之時(shí)，對(duì)于都市里生活的人們而言，似乎有點(diǎn)變味了……

城市發(fā)展，土地有限，主城容積率是硬傷

(資料圖片僅供參考)

如今城市加速發(fā)展，愈是發(fā)達(dá)的地區(qū)，聚集的人口就愈多，當(dāng)人口規(guī)模足夠龐大之時(shí)，“安居”的需求就變得尤為明顯。

于是為了滿足更多城市人口的安居需求，城市開始大力興建住宅建筑，但地只有這么多地，人卻越來越多，因此，只能用提升容積率的方式來解決，即同等面積的土地上，越高容積率的土地，可建的建筑面積越大，從而容納更多人。

（示意圖）

放眼廣州、深圳、西安等全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市主城區(qū)，它們的高容積率居高不下，這帶來的后果就是，城市建筑密不透風(fēng)，給人以壓抑之感，這一點(diǎn)在惠州，也頗有體現(xiàn)。

處于灣區(qū)核心的惠州，在一次次時(shí)代激蕩中抓住發(fā)展機(jī)遇，城市蛻變，并憑借臨深臨莞臨廣的優(yōu)越區(qū)位優(yōu)勢(shì)，不斷吸納著人口遷入，同時(shí)，加速發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)，開始了一輪又一輪的土地收割，尤其是作為主城區(qū)的惠城，同樣有限的土地資源，同樣的住戶增加，必然也連帶著容積率的提高。

（示意圖）

高容積率之下，談何居住品質(zhì)？

所謂“容積率”，是一個(gè)小區(qū)地上總建筑面積與用地面積的比例，即“容積率=地上建筑面積/占地面積”。

評(píng)判一個(gè)項(xiàng)目的品質(zhì)、宜居、舒適，容積率是最直觀的表達(dá)形式之一。

一般而言，一個(gè)高容積率的社區(qū)，綠化享有率都比較低，幾乎沒有大的景觀組團(tuán)，平時(shí)想下樓散步，都是人多如市場(chǎng)，單元門前少有的綠化地，都會(huì)被拿來停放電動(dòng)車，實(shí)現(xiàn)資源最大化利用。

同時(shí)，這樣的小區(qū)梯戶比也會(huì)比較高，等電梯耗時(shí)較久，物業(yè)管理難度也比較大，居住體驗(yàn)極差，且公共設(shè)施由于使用頻次高，老化也會(huì)比較快。

此外，在日照等硬性標(biāo)準(zhǔn)要求下，對(duì)于高容積率的社區(qū)，為了在相同的面積內(nèi)擺放更多樓棟，于外，會(huì)縮減樓棟間距，形成“握手樓”，毫無(wú)隱私可言；于內(nèi)，會(huì)“壓縮面寬、加大進(jìn)深”，這些都會(huì)導(dǎo)致整個(gè)居住舒適度大打折扣。

雖然容積率不是衡量好房子的唯一標(biāo)準(zhǔn)，真正的好房子應(yīng)該是地段、產(chǎn)品、配套缺一不可的精品。

但對(duì)于不少有經(jīng)驗(yàn)的購(gòu)房者和改善客而言，容積率仍是非?？粗氐囊蛩兀瞧焚|(zhì)的標(biāo)尺，引用業(yè)內(nèi)人士經(jīng)常提到的一句話“拋開容積率去談居住的舒適性和品質(zhì)感，就是在耍流氓”。

（示意圖）

目前市面上對(duì)于住宅地塊，多少容積率算高，并沒有太明確的標(biāo)準(zhǔn)，但不知道各位是否去一些項(xiàng)目看過，有不少的容積率都在3.0以上，有些甚至超過3.5，而惠州熱門板塊——金山湖東內(nèi)的多個(gè)樓盤項(xiàng)目也基本是在3.0-3.5之間。

這意味著什么？

惠州普遍3.1的容積率背景下，難有好房子

按照國(guó)家住建部要求，住宅建筑控制指標(biāo)明確規(guī)定了容積率與住宅建筑高度控制最大值，容積率最高為3.1，住宅建筑高度控制最大值為80米。

以惠州普遍存在的3.1容積率為例，數(shù)個(gè)地塊限高80米，按照傳統(tǒng)設(shè)計(jì)角度來看，退完線真實(shí)容積率可能都接近4.0了。

（示意圖）

要知道，改善盤的容積率極限就是3.5，超過4還來談改善，還來說高端的就是耍流氓。以金山新城某規(guī)劃容積率為3.1的在售樓盤為例，其實(shí)際容積率已高達(dá)4.1，視野所能及的范圍內(nèi)，都是一排排的樓。

這樣的房子住起來，絕對(duì)稱不上是舒服的。

（示意圖）

尤其是在惠州開發(fā)量高的當(dāng)下，宜居的城市特色卻似乎離我們漸行漸遠(yuǎn)，很多人拿到錢卻買不到心儀的房子，特別是對(duì)于惠州本地改善型客戶而言，更是難以抉擇。

因?yàn)榘凑宅F(xiàn)行3.1容積率、80米限高的兩個(gè)條件，我們得到的基本是雷同的產(chǎn)品。小區(qū)更大的公共空間、更優(yōu)的綠化空間、更清新的空氣、更寬的樓間距、業(yè)主更多的活動(dòng)空間，這些都需要低容積率才能實(shí)現(xiàn)的居住空間，在惠城城芯之上，還有嗎？

（示意圖）

幸運(yùn)的是，惠州還有一個(gè)一手項(xiàng)目，不僅是低密豪宅，還臨江，給惠州塔尖人群留下了極為稀缺的機(jī)會(huì)。

這個(gè)項(xiàng)目就是德威·江譽(yù)城五期|悅己！

江譽(yù)城悅己2.0墅級(jí)容積率，只此美境

究竟為何是TA？

僅從本期探討的容積率來看，悅己擁有2.0的墅級(jí)容積率！這是什么概念？

大家都知道，容積率越低，住宅的舒適度和品質(zhì)越高，小區(qū)內(nèi)樓層不高，綠化面積多，人口密度低，內(nèi)部規(guī)劃合理，低容積率往往被認(rèn)為是豪宅的標(biāo)準(zhǔn)之一。

可僅從2022年惠州出讓的38宗商住地塊來看，多宗地塊的容積率普遍在3.0左右，最高的甚至去到4.0，再往前回顧，2018年之前，惠州大部分地塊的出讓容積率是在2.0-2.2之間，但18年之后，一手項(xiàng)目容積率在2.0左右的更是寥寥。

這也就意味著，僅約2.0容積率的項(xiàng)目，是賣一套少一套的珍藏品，尤其是在宅地開發(fā)殆盡的主城區(qū)而言，其更如同熊貓般稀缺，以后大概率也很難再出現(xiàn)，未來，低密的門票只會(huì)越來越貴！

（示意圖）

而德威·江譽(yù)城五期|悅己，卻罕見的做到低密之上的再升級(jí)，以更優(yōu)越的資源占有、更健康的生活演繹、更極致的TOP級(jí)產(chǎn)品力，時(shí)刻挑動(dòng)著塔尖人士的神經(jīng)！

五期|悅己在三期2.2墅級(jí)容積率的基礎(chǔ)上，再次降低，做到了僅2.0，而每降低0.1的容積率，帶來的改變將超乎想象?？赡苁菢情g距增加2米，日照增加15分鐘，綠地率增加1%，小區(qū)新增100棵樹……

悅己如此不惜成本，把大片彌足珍貴的土地留給了業(yè)主、綠地、花鳥和陽(yáng)光……只為讓業(yè)主也能在城芯之上，享受到獨(dú)一無(wú)二的居住體驗(yàn)！

（效果圖）

更關(guān)鍵的是，悅己的2.0容積率，在金山湖東片區(qū)內(nèi)，是有且僅有的！在這樣一片土地上，其臨江低密生活概念，也被演繹至巔峰。

臨江一線之地，卡住惠州塔尖買家的生態(tài)位

悅己在2.0低密的基礎(chǔ)上，采用惠州首創(chuàng)M型錯(cuò)位布局，帶來無(wú)敵樓距和超強(qiáng)的私密性，居于此，90%以上產(chǎn)品南向看江，推窗即攬臨江一線視野，目之所及之處，皆是自然的芬芳。

（五期鳥瞰圖）

同時(shí)，為了在都市中，打造出“夜觀星辰、林下漫步、與綠色生態(tài)共呼吸、居一室內(nèi)享無(wú)人紛擾的生活……”等舒居場(chǎng)所，悅己更是斥資超億元，匠造了約8萬(wàn)㎡社區(qū)立體園林。

（悅己夜景鳥瞰實(shí)拍圖）

內(nèi)含惠州首創(chuàng)極奢現(xiàn)代藝術(shù)大門、華南最長(zhǎng)800米雙層景觀連廊、約5200㎡星光度假泳池、約2200米內(nèi)外雙環(huán)跑道，也是惠州有且僅有的擁有兩個(gè)超1500㎡兒童游樂場(chǎng)的社區(qū)……

（五期悅己小天鵝成長(zhǎng)樂園實(shí)拍圖）

閑暇時(shí)分，業(yè)主可繞著濃陰江堤，觀浮光躍金，聽江波泊泊，花街水道，綠意蔥蔥，十里繁華；或是到家樓下的社區(qū)公園內(nèi)，健身、休閑、遛娃、歡聚……無(wú)論老幼中青，均能在此享受到風(fēng)景與風(fēng)光同在的悅己生活！

（效果圖）

TOP級(jí)產(chǎn)品力，將健康人居理念演繹到極致

當(dāng)然，除此之外，悅己作為惠州江景豪宅的天花板，其產(chǎn)品力更是TOP級(jí)標(biāo)桿代表！

悅己秉承德威一貫極致的產(chǎn)品風(fēng)格，在低密+推窗即景的區(qū)域環(huán)境下，汲取了現(xiàn)代簡(jiǎn)約思潮，依托當(dāng)下新科技新技術(shù)的設(shè)計(jì)與建造，營(yíng)造“立面進(jìn)階”新社區(qū)，打造出惠州地標(biāo)級(jí)現(xiàn)代藝術(shù)立面。

（立面效果圖）

而五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)雙入戶大堂、進(jìn)口三菱電梯、同步室內(nèi)精裝標(biāo)準(zhǔn)交付的架空層、豪裝地下車庫(kù)等極致品質(zhì)塑造，更是在低密的基礎(chǔ)上，使其擁有更高的人均享有率，無(wú)論是使用感和環(huán)境，都將更勝一籌，營(yíng)造出更從容的生活奢享。

（悅己實(shí)拍圖）

此外，悅己還是13萬(wàn)㎡占地的純大戶高端住區(qū)，目前規(guī)劃新品為建面約140-180㎡高定江景大宅，均是大面寬戶型，在這樣的優(yōu)越戶型格局之下，項(xiàng)目還融入更多的創(chuàng)新設(shè)計(jì)理念，使其擁有超大陽(yáng)光接觸面和三面環(huán)江的震撼江景視野。

（建面約160-180㎡戶型樣板房實(shí)拍圖）

居于此，整個(gè)房間更加明朗，心情更加明媚，即便與市面上同等面積的產(chǎn)品比較，更是難尋對(duì)手！

（效果圖）

這里，“城”與“塵”之間的距離，更是恰到好處：

項(xiàng)目位于金山湖東片區(qū)，距離金山湖僅一江之隔，擁四通八達(dá)的便捷交通、1江1河4公園、18年全齡教育資源圈以及家樓下舉步即達(dá)的繁華商業(yè)街，可謂“隱”與“貴”俱全。

（德威·江譽(yù)城鳥瞰圖）

這般區(qū)位及稀缺大城配套，使其注定生而不凡、難再?gòu)?fù)制。

結(jié)語(yǔ)：

如今，同質(zhì)化、高容積率的產(chǎn)品，充斥著整個(gè)市場(chǎng)。

試問，在這個(gè)追求利益最大化的年代，又有哪個(gè)項(xiàng)目，會(huì)這般耗費(fèi)心血與金錢，去雕琢、去打磨真正的低密健康產(chǎn)品呢？

或許，也唯有德威·江譽(yù)城五期|悅己罷了。