2023年5月18日，由中國企業(yè)評價協(xié)會、清華大學房地產(chǎn)研究所、北京中指信息技術(shù)研究院主辦，北京中指信息技術(shù)研究院中國房地產(chǎn)TOP10研究組承辦的“2023中國房地產(chǎn)上市公司研究成果發(fā)布會暨第二十一屆產(chǎn)城融合投融資大會”隆重召開。

中國房地產(chǎn)上市公司二十一年研究歷程

2023年，中國房地產(chǎn)上市公司研究對象共167家，較2003年的78家，增加了89家；較2022年的175家減少了8家。其中，滬深上市房地產(chǎn)企業(yè)89家，較2003年增加20家，較2022年減少6家；在港上市房地產(chǎn)企業(yè)78家，較2003年增加69家，較2022年減少2家。其中，2003、2022年始終在大陸上市綜合實力TOP10企業(yè)名單上的是萬科、招商蛇口、金地集團。2003、2023始終位列大陸在港上市房地產(chǎn)公司綜合實力TOP10的企業(yè)是中國海外發(fā)展、華潤置地。21年中，房地產(chǎn)上市公司與滬深上市TOP10企業(yè)營收均值在2022年首次出現(xiàn)下降，大陸在港上市TOP10企業(yè)營收均值在2021年首次出現(xiàn)下降。房地產(chǎn)上市公司、滬深上市TOP10企業(yè)、大陸在港上市TOP10企業(yè)凈利潤均在2020年達到最高值后，開始出現(xiàn)下降。近年物業(yè)服務上市公司發(fā)展迅猛，公司數(shù)量達到64家，其中59家在港上市，5家在A股上市。

(資料圖片)

房地產(chǎn)上市公司如何實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展

兩會期間的高質(zhì)量發(fā)展新論斷對房地產(chǎn)行業(yè)釋放出更加明確的方向和啟示。新論斷指出，“加快構(gòu)建新發(fā)展格局”是高質(zhì)量發(fā)展的戰(zhàn)略基點。數(shù)字經(jīng)濟進一步成為各項工作的重中之重，起到加快促進“國際國內(nèi)雙循環(huán)”的動力引擎作用。上市房企應高度重視數(shù)字經(jīng)濟與地產(chǎn)業(yè)務的結(jié)合，數(shù)字化賦能于產(chǎn)品，增強客戶黏性、變革傳統(tǒng)業(yè)態(tài)。新論斷指出，“人民幸福安康”是高質(zhì)量發(fā)展的最終目的。所以房住不炒，回歸居住本質(zhì)是大勢所趨，上市房企應順應時勢，將更多的精力放在提升居住體驗上來，造福民生福祉、踐行社會責任。房地產(chǎn)上市公司應加快數(shù)字化、綠色化“兩化”轉(zhuǎn)型。篤行長期主義，堅持穩(wěn)健運營。加強合規(guī)建設，重點提升合規(guī)管理體系有效性。發(fā)揚工匠精神，精心打造品牌。踐行社會責任，積極開展企業(yè)ESG建設。

中國房地產(chǎn)上市公司研究方法體系及發(fā)展趨勢分析

中國房地產(chǎn)上市公司TOP10研究已連續(xù)進行了21年。今年的研究背景相對復雜。2022年房地產(chǎn)行業(yè)雖較好地完成了防風險、保民生、促穩(wěn)定、謀發(fā)展等任務，但行業(yè)仍未走出困局，仍有許多發(fā)展難題待解。2023年以來，資本市場改革持續(xù)深化，房地產(chǎn)金融政策也在持續(xù)優(yōu)化，助力房地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展模式過渡。研究組總結(jié)歷年經(jīng)驗，進一步完善研究方法和指標體系，本著“客觀、公正、準確、全面”的原則，發(fā)掘成長質(zhì)量佳、投資價值大的優(yōu)秀房地產(chǎn)上市公司，探索不同市場環(huán)境下房地產(chǎn)上市公司的發(fā)展模式。從過去20多年的發(fā)展歷史看，上市房企數(shù)量已過巔峰，預計未來 “退出”現(xiàn)象將更加明顯，新勢力新模式房企有機會借助政策利好成功上市。在經(jīng)歷高速增長與中低速增長后，上市房企經(jīng)營規(guī)模與盈利能力近年出現(xiàn)負增長，市值則連續(xù)下降，但隨著市場復蘇未來有望逐步企穩(wěn)，大型央國企和優(yōu)質(zhì)的民企與混合所有制房企，將在未來的多維競爭中占據(jù)優(yōu)勢。

北京中指信息技術(shù)研究院中國房地產(chǎn)TOP10研究組開展中國房地產(chǎn)上市公司TOP10研究已連續(xù)進行了二十一年。中國房地產(chǎn)企業(yè)在2022年發(fā)生很大變化，目前正處于尋求高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵期。2023年，研究組繼續(xù)堅持“客觀、公正、準確、全面”的原則，發(fā)掘行業(yè)中成長質(zhì)量佳、投資價值大的優(yōu)秀房地產(chǎn)開發(fā)及服務上市公司，為投資者提供科學、全面的參考依據(jù)。房地產(chǎn)上市公司順應政策及行業(yè)發(fā)展趨勢，面對新的市場形勢調(diào)整經(jīng)營策略，夯實企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營的基礎(chǔ)，不斷優(yōu)化項目布局與產(chǎn)品服務，積極探索新的發(fā)展模式，向高質(zhì)量發(fā)展邁進；物業(yè)服務企業(yè)繼續(xù)開疆拓土，雖然腳步有所放緩，但是在投資者的關(guān)注下，物業(yè)服務企業(yè)強化基礎(chǔ)服務能力，拓展服務邊界，補齊服務業(yè)態(tài)，順勢而為，追求有質(zhì)量的發(fā)展，繼續(xù)為社會發(fā)展貢獻力量。

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2022年，滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)負增長，行業(yè)進入縮表階段。其中，滬深上市公司總資產(chǎn)均值上年下降5.4%；大陸在港上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)均值較上年下降5.8%。行業(yè)縮表主要源自民營房企縮表，央企資產(chǎn)規(guī)模保持穩(wěn)定，地方國企逆勢擴張。滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司營收增速由正轉(zhuǎn)負，凈利潤大幅下降，部分房企出現(xiàn)虧損。滬深市房地產(chǎn)公司凈負債率均值為70.8%，同比上升2.9個百分點；大陸在港上市房地產(chǎn)公司凈負債率均值分別為81.0%，同比上升13.2個百分點。滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司短期償債能力有所降低。受市場下行影響，每股收益水平和經(jīng)濟增加值持續(xù)回落。政策調(diào)整難阻市場下行，上市房企市值持續(xù)走低，滬深上市房地產(chǎn)公司市值均值同比下降10.4%；大陸在港上市房地產(chǎn)公司市值均值同比下降18.4%。

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中國物業(yè)服務上市公司TOP10研究已連續(xù)進行多年，具備完善的研究方法和指標體系。截至目前，共有64家物業(yè)服務上市公司登陸資本市場。雖然在2022年年末，隨著地產(chǎn)利好政策出臺，物業(yè)板塊有所反彈，但市值及市盈率較歷史平均水平仍有較大提升空間。在地產(chǎn)下行、疫情管控等外部影響及自身高速擴張引發(fā)的一系列風險的綜合作用下，上市公司整體規(guī)模增速放緩，盈利水平下降，市場拓展競爭加劇。但是，也應看到，物業(yè)管理行業(yè)基礎(chǔ)服務空間大、項目儲備充足，社區(qū)增值服務和創(chuàng)新型服務充滿想象空間，上市公司獨立性逐漸增強，穩(wěn)健發(fā)展正當時，行業(yè)基本面未變，在此背景下，優(yōu)秀上市公司持續(xù)挖掘行業(yè)發(fā)展機遇，保持規(guī)模穩(wěn)步有效增長，延伸服務邊界，引領(lǐng)行業(yè)駛?cè)敫哔|(zhì)發(fā)展新階段。

房地產(chǎn)上市企業(yè)新發(fā)展模式與融資展望

房地產(chǎn)上市企業(yè)銷售凈利潤率整體下降，是住宅開發(fā)ROE無法規(guī)模化持續(xù)的核心原因。房企曾經(jīng)持續(xù)維持高ROE，但ROE在2021年之后突然大幅下降，部分公司出現(xiàn)虧損。資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和權(quán)益乘數(shù)很可能和銷售凈利潤率負相關(guān)，所以提升周轉(zhuǎn)或權(quán)益乘數(shù)不是解決項目盈利能力下降的辦法。提高周轉(zhuǎn)率意味著不斷捕捉新的拿地機會。但一段時間內(nèi)擴大拿地數(shù)量，意味著降低拿地標準、經(jīng)營區(qū)域下沉和凈利潤率的下降。增加權(quán)益乘數(shù)可能意味著損害債權(quán)人信心，提高資金成本，從而導致經(jīng)營凈利潤率下降。解決再投資問題的最可行辦法是尋求積累經(jīng)營性不動產(chǎn)。經(jīng)營性不動產(chǎn)是重要出路。經(jīng)營性不動產(chǎn)并不是總量供求更合理，而是區(qū)域和運營差異極大，個體特征更明顯。REITs市場的誕生，是企業(yè)迎接精益化資產(chǎn)運營的最大制度保障。

超級產(chǎn)業(yè)總部地標實踐分享

星河產(chǎn)業(yè)集團深耕粵港澳大灣區(qū)，重點布局長三角、京津冀、成渝經(jīng)濟圈等重點城市群。開發(fā)運營了多個產(chǎn)融新城項目。深圳·星河雙子塔是星河園區(qū)收官之作，也是深圳的最新地標，被世界高層建筑與都市人居學會認證為“中國最高等高雙子塔”。星河雙子塔正位于銀湖山與深圳城市中軸的交匯點，憑借灣區(qū)科創(chuàng)中軸線，享都市核心區(qū)和龍崗世界級電子信息產(chǎn)業(yè)集群承載區(qū)雙重區(qū)位優(yōu)勢。項目配備了20萬平方米的cocopark旗艦商業(yè)、星河文化藝術(shù)中心、五星級標準“星河吉酒店”、文化主題街區(qū)、星動力體育中心、各類會議場館等全方位配套。同時以超出常規(guī)的標準，創(chuàng)新運用多項技術(shù)，融入雙子塔的規(guī)劃、建設，滿足企業(yè)總部辦公、中試實驗、企業(yè)展示等多功能需求，定制企業(yè)發(fā)展新格局。隨著星河雙子塔的投入運營，整個園區(qū)將匯聚超3000家企業(yè)，7.5萬就業(yè)人口，產(chǎn)值超千億。