2023年5月18日，由中國(guó)企業(yè)評(píng)價(jià)協(xié)會(huì)、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、北京中指信息技術(shù)研究院主辦，北京中指信息技術(shù)研究院中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組承辦的“2023中國(guó)房地產(chǎn)上市公司研究成果發(fā)布會(huì)暨第二十一屆產(chǎn)城融合投融資大會(huì)”隆重召開(kāi)。

中國(guó)房地產(chǎn)上市公司二十一年研究歷程

2023年，中國(guó)房地產(chǎn)上市公司研究對(duì)象共167家，較2003年的78家，增加了89家；較2022年的175家減少了8家。其中，滬深上市房地產(chǎn)企業(yè)89家，較2003年增加20家，較2022年減少6家；在港上市房地產(chǎn)企業(yè)78家，較2003年增加69家，較2022年減少2家。其中，2003、2022年始終在大陸上市綜合實(shí)力TOP10企業(yè)名單上的是萬(wàn)科、招商蛇口、金地集團(tuán)。2003、2023始終位列大陸在港上市房地產(chǎn)公司綜合實(shí)力TOP10的企業(yè)是中國(guó)海外發(fā)展、華潤(rùn)置地。21年中，房地產(chǎn)上市公司與滬深上市TOP10企業(yè)營(yíng)收均值在2022年首次出現(xiàn)下降，大陸在港上市TOP10企業(yè)營(yíng)收均值在2021年首次出現(xiàn)下降。房地產(chǎn)上市公司、滬深上市TOP10企業(yè)、大陸在港上市TOP10企業(yè)凈利潤(rùn)均在2020年達(dá)到最高值后，開(kāi)始出現(xiàn)下降。近年物業(yè)服務(wù)上市公司發(fā)展迅猛，公司數(shù)量達(dá)到64家，其中59家在港上市，5家在A股上市。

(資料圖片)

房地產(chǎn)上市公司如何實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展

兩會(huì)期間的高質(zhì)量發(fā)展新論斷對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)釋放出更加明確的方向和啟示。新論斷指出，“加快構(gòu)建新發(fā)展格局”是高質(zhì)量發(fā)展的戰(zhàn)略基點(diǎn)。數(shù)字經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步成為各項(xiàng)工作的重中之重，起到加快促進(jìn)“國(guó)際國(guó)內(nèi)雙循環(huán)”的動(dòng)力引擎作用。上市房企應(yīng)高度重視數(shù)字經(jīng)濟(jì)與地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)合，數(shù)字化賦能于產(chǎn)品，增強(qiáng)客戶(hù)黏性、變革傳統(tǒng)業(yè)態(tài)。新論斷指出，“人民幸福安康”是高質(zhì)量發(fā)展的最終目的。所以房住不炒，回歸居住本質(zhì)是大勢(shì)所趨，上市房企應(yīng)順應(yīng)時(shí)勢(shì)，將更多的精力放在提升居住體驗(yàn)上來(lái)，造福民生福祉、踐行社會(huì)責(zé)任。房地產(chǎn)上市公司應(yīng)加快數(shù)字化、綠色化“兩化”轉(zhuǎn)型。篤行長(zhǎng)期主義，堅(jiān)持穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)。加強(qiáng)合規(guī)建設(shè)，重點(diǎn)提升合規(guī)管理體系有效性。發(fā)揚(yáng)工匠精神，精心打造品牌。踐行社會(huì)責(zé)任，積極開(kāi)展企業(yè)ESG建設(shè)。

中國(guó)房地產(chǎn)上市公司研究方法體系及發(fā)展趨勢(shì)分析

中國(guó)房地產(chǎn)上市公司TOP10研究已連續(xù)進(jìn)行了21年。今年的研究背景相對(duì)復(fù)雜。2022年房地產(chǎn)行業(yè)雖較好地完成了防風(fēng)險(xiǎn)、保民生、促穩(wěn)定、謀發(fā)展等任務(wù)，但行業(yè)仍未走出困局，仍有許多發(fā)展難題待解。2023年以來(lái)，資本市場(chǎng)改革持續(xù)深化，房地產(chǎn)金融政策也在持續(xù)優(yōu)化，助力房地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展模式過(guò)渡。研究組總結(jié)歷年經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步完善研究方法和指標(biāo)體系，本著“客觀、公正、準(zhǔn)確、全面”的原則，發(fā)掘成長(zhǎng)質(zhì)量佳、投資價(jià)值大的優(yōu)秀房地產(chǎn)上市公司，探索不同市場(chǎng)環(huán)境下房地產(chǎn)上市公司的發(fā)展模式。從過(guò)去20多年的發(fā)展歷史看，上市房企數(shù)量已過(guò)巔峰，預(yù)計(jì)未來(lái) “退出”現(xiàn)象將更加明顯，新勢(shì)力新模式房企有機(jī)會(huì)借助政策利好成功上市。在經(jīng)歷高速增長(zhǎng)與中低速增長(zhǎng)后，上市房企經(jīng)營(yíng)規(guī)模與盈利能力近年出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，市值則連續(xù)下降，但隨著市場(chǎng)復(fù)蘇未來(lái)有望逐步企穩(wěn)，大型央國(guó)企和優(yōu)質(zhì)的民企與混合所有制房企，將在未來(lái)的多維競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)。

北京中指信息技術(shù)研究院中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組開(kāi)展中國(guó)房地產(chǎn)上市公司TOP10研究已連續(xù)進(jìn)行了二十一年。中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在2022年發(fā)生很大變化，目前正處于尋求高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵期。2023年，研究組繼續(xù)堅(jiān)持“客觀、公正、準(zhǔn)確、全面”的原則，發(fā)掘行業(yè)中成長(zhǎng)質(zhì)量佳、投資價(jià)值大的優(yōu)秀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及服務(wù)上市公司，為投資者提供科學(xué)、全面的參考依據(jù)。房地產(chǎn)上市公司順應(yīng)政策及行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，面對(duì)新的市場(chǎng)形勢(shì)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，夯實(shí)企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)，不斷優(yōu)化項(xiàng)目布局與產(chǎn)品服務(wù)，積極探索新的發(fā)展模式，向高質(zhì)量發(fā)展邁進(jìn)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)開(kāi)疆拓土，雖然腳步有所放緩，但是在投資者的關(guān)注下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)強(qiáng)化基礎(chǔ)服務(wù)能力，拓展服務(wù)邊界，補(bǔ)齊服務(wù)業(yè)態(tài)，順勢(shì)而為，追求有質(zhì)量的發(fā)展，繼續(xù)為社會(huì)發(fā)展貢獻(xiàn)力量。

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2022年，滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)負(fù)增長(zhǎng)，行業(yè)進(jìn)入縮表階段。其中，滬深上市公司總資產(chǎn)均值上年下降5.4%；大陸在港上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)均值較上年下降5.8%。行業(yè)縮表主要源自民營(yíng)房企縮表，央企資產(chǎn)規(guī)模保持穩(wěn)定，地方國(guó)企逆勢(shì)擴(kuò)張。滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司營(yíng)收增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，凈利潤(rùn)大幅下降，部分房企出現(xiàn)虧損。滬深市房地產(chǎn)公司凈負(fù)債率均值為70.8%，同比上升2.9個(gè)百分點(diǎn)；大陸在港上市房地產(chǎn)公司凈負(fù)債率均值分別為81.0%，同比上升13.2個(gè)百分點(diǎn)。滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司短期償債能力有所降低。受市場(chǎng)下行影響，每股收益水平和經(jīng)濟(jì)增加值持續(xù)回落。政策調(diào)整難阻市場(chǎng)下行，上市房企市值持續(xù)走低，滬深上市房地產(chǎn)公司市值均值同比下降10.4%；大陸在港上市房地產(chǎn)公司市值均值同比下降18.4%。

發(fā)布（點(diǎn)擊查看）

中國(guó)物業(yè)服務(wù)上市公司TOP10研究已連續(xù)進(jìn)行多年，具備完善的研究方法和指標(biāo)體系。截至目前，共有64家物業(yè)服務(wù)上市公司登陸資本市場(chǎng)。雖然在2022年年末，隨著地產(chǎn)利好政策出臺(tái)，物業(yè)板塊有所反彈，但市值及市盈率較歷史平均水平仍有較大提升空間。在地產(chǎn)下行、疫情管控等外部影響及自身高速擴(kuò)張引發(fā)的一系列風(fēng)險(xiǎn)的綜合作用下，上市公司整體規(guī)模增速放緩，盈利水平下降，市場(chǎng)拓展競(jìng)爭(zhēng)加劇。但是，也應(yīng)看到，物業(yè)管理行業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)空間大、項(xiàng)目?jī)?chǔ)備充足，社區(qū)增值服務(wù)和創(chuàng)新型服務(wù)充滿(mǎn)想象空間，上市公司獨(dú)立性逐漸增強(qiáng)，穩(wěn)健發(fā)展正當(dāng)時(shí)，行業(yè)基本面未變，在此背景下，優(yōu)秀上市公司持續(xù)挖掘行業(yè)發(fā)展機(jī)遇，保持規(guī)模穩(wěn)步有效增長(zhǎng)，延伸服務(wù)邊界，引領(lǐng)行業(yè)駛?cè)敫哔|(zhì)發(fā)展新階段。

房地產(chǎn)上市企業(yè)新發(fā)展模式與融資展望

房地產(chǎn)上市企業(yè)銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率整體下降，是住宅開(kāi)發(fā)ROE無(wú)法規(guī)?；掷m(xù)的核心原因。房企曾經(jīng)持續(xù)維持高ROE，但ROE在2021年之后突然大幅下降，部分公司出現(xiàn)虧損。資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和權(quán)益乘數(shù)很可能和銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率負(fù)相關(guān)，所以提升周轉(zhuǎn)或權(quán)益乘數(shù)不是解決項(xiàng)目盈利能力下降的辦法。提高周轉(zhuǎn)率意味著不斷捕捉新的拿地機(jī)會(huì)。但一段時(shí)間內(nèi)擴(kuò)大拿地?cái)?shù)量，意味著降低拿地標(biāo)準(zhǔn)、經(jīng)營(yíng)區(qū)域下沉和凈利潤(rùn)率的下降。增加權(quán)益乘數(shù)可能意味著損害債權(quán)人信心，提高資金成本，從而導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)率下降。解決再投資問(wèn)題的最可行辦法是尋求積累經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)。經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)是重要出路。經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)并不是總量供求更合理，而是區(qū)域和運(yùn)營(yíng)差異極大，個(gè)體特征更明顯。REITs市場(chǎng)的誕生，是企業(yè)迎接精益化資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的最大制度保障。

超級(jí)產(chǎn)業(yè)總部地標(biāo)實(shí)踐分享

星河產(chǎn)業(yè)集團(tuán)深耕粵港澳大灣區(qū)，重點(diǎn)布局長(zhǎng)三角、京津冀、成渝經(jīng)濟(jì)圈等重點(diǎn)城市群。開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)了多個(gè)產(chǎn)融新城項(xiàng)目。深圳·星河雙子塔是星河園區(qū)收官之作，也是深圳的最新地標(biāo)，被世界高層建筑與都市人居學(xué)會(huì)認(rèn)證為“中國(guó)最高等高雙子塔”。星河雙子塔正位于銀湖山與深圳城市中軸的交匯點(diǎn)，憑借灣區(qū)科創(chuàng)中軸線，享都市核心區(qū)和龍崗世界級(jí)電子信息產(chǎn)業(yè)集群承載區(qū)雙重區(qū)位優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目配備了20萬(wàn)平方米的cocopark旗艦商業(yè)、星河文化藝術(shù)中心、五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)“星河吉酒店”、文化主題街區(qū)、星動(dòng)力體育中心、各類(lèi)會(huì)議場(chǎng)館等全方位配套。同時(shí)以超出常規(guī)的標(biāo)準(zhǔn)，創(chuàng)新運(yùn)用多項(xiàng)技術(shù)，融入雙子塔的規(guī)劃、建設(shè)，滿(mǎn)足企業(yè)總部辦公、中試實(shí)驗(yàn)、企業(yè)展示等多功能需求，定制企業(yè)發(fā)展新格局。隨著星河雙子塔的投入運(yùn)營(yíng)，整個(gè)園區(qū)將匯聚超3000家企業(yè)，7.5萬(wàn)就業(yè)人口，產(chǎn)值超千億。