樂居財經(jīng) 李禮5月15日，申港證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)研究周報。

投資摘要：

【資料圖】

每周一談：銷售整體維持弱復(fù)蘇 五一后環(huán)比有提升

商品房銷售整體判斷仍維持同比低增弱復(fù)蘇趨勢。從 30 城高頻數(shù)據(jù)月度絕對值來看，4 月銷售面積仍對去年同期實現(xiàn)同比增長，但較 2、3 月有明顯回落，從歷史十年表現(xiàn)來看，當(dāng)前 30 城銷售面積絕對值僅好于 2022 年同期，較其他年份有一定差距；從同比口徑來看，2022年 4月為 30城高頻數(shù)據(jù)年內(nèi)最低銷售基數(shù)，在這一背景下，4 月 30 城銷售面積單月同比增速 28%，近 5 年均值口徑同比-23%，分別較上月減少 17、23pct，在 5 月后低基數(shù)效應(yīng)逐步消退后，若市場維持 4 月熱度，則同比口徑上壓力將逐步顯現(xiàn)。

五一后商品房銷售環(huán)比、同比口徑均有改善。房地產(chǎn)銷售具有顯著的季節(jié)性特征，從歷年 4 月-5 月數(shù)據(jù)來看，在經(jīng)歷了五一期間 30 城銷售面積絕對值、同比、環(huán)比數(shù)據(jù)大幅下探后，五一后高頻數(shù)據(jù)環(huán)比增速出現(xiàn)較顯著提升，為近五年最高值；5 月 6 日-13 日同比增速 18%，較 7 日前提升 3pct；由此可見，盡管五一銷售數(shù)據(jù)并不理想，但樂觀的角度來看，高頻數(shù)據(jù)并未進(jìn)一步下滑，而是觸底回升，此外 30 城銷售數(shù)據(jù)為網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，存在一定滯后性，五一期間單周銷售數(shù)據(jù)下探并不能說明復(fù)蘇趨勢難以維持，仍需觀察未來幾周數(shù)據(jù)變動。

截止至 4 月底，一線城市銷售仍顯著好于二三線，但各能級城市銷售均有邊際轉(zhuǎn)弱。受上海低基數(shù)影響，以2022年為基數(shù)，30城銷售面積一線走強(qiáng)而二三線進(jìn)一步回落，以近五年銷售均值為基數(shù)，則可以觀察到一線城市同步跟隨二三線回落，整體來看仍是一線顯著強(qiáng)于二三線，二線略強(qiáng)于三線的分化。

截止至 5 月 10 日，一線城市高頻銷售數(shù)同比增速回落，二三線保持穩(wěn)定，五一后各能級城市環(huán)比銷售均提升。5 月 6 日-13 日，一二三線商品房銷售面積同比增速分別為 62%、13%、-3%，較七日前分別減少 46pct，增加 14pct，減少11pct，二線城市為唯一增長能級；環(huán)比來看二線城市增速與一線城市相近。

具體城市來看，多數(shù)一二線城市仍保累計及 5 月近期銷售面積同比正增長。其中累計增速 20%以上城市依次為惠州、廈門、江陰、上海、廣州、青島、揚州；進(jìn)入5月，部分城市銷售同比增速減弱，包括北京、南京、無錫、福州等。當(dāng)前銷售市場難言樂觀，2月高同比增速并未延續(xù)，不同能級、不同城市間也存在較大分化；但當(dāng)前就判斷銷售將進(jìn)一步走弱也為時尚早，一方面高頻數(shù)據(jù)為網(wǎng)簽口徑，其數(shù)據(jù)多為 4 月市場的滯后反應(yīng)，不能充分反饋五一節(jié)后的市場真實情景，另一方面，即便從高頻數(shù)據(jù)來看，五一節(jié)后也存在著環(huán)比改善的現(xiàn)象，我們?nèi)詰?yīng)給予更多時間觀察銷售的趨勢變化。

數(shù)據(jù)追蹤（5 月 1 日-5 月 7 日）：

新房市場：30 城成交面積單周及累計同比分別為 28pct、11pct，一線城市46pct，22pct，二線城市 37pct，5pct，三線城市-6pct，18pct。

二手房市場：13 城二手房成交面積單周同比 60ct，累計同比 48pct。

土地市場：100 城土地供應(yīng)建筑面積累計同比-6pct，成交建筑面積累計同比10pct，成交金額累計同比-8pct，土地成交溢價率為 4.2%。

城市行情環(huán)比：北京（-51pct），上海（-58pct），廣州（-38pct），深圳（-58pct），南京（-6pct），杭州（-5pct），武漢（+25pct）。

投資策略：關(guān)注頭部穩(wěn)健國央企華潤置地、保利發(fā)展，關(guān)注拿地向銷售轉(zhuǎn)化，規(guī)模及行業(yè)占位提升的房企濱江集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際；關(guān)注態(tài)度轉(zhuǎn)為積極拿地強(qiáng)度有提升空間房企萬科 A、龍湖集團(tuán)、金地集團(tuán)；關(guān)注中小盤國企規(guī)模擴(kuò)張機(jī)會天地源、城建發(fā)展，保利置業(yè)；代建行業(yè)推薦龍頭綠城管理控股。

風(fēng)險提示：銷售市場復(fù)蘇不及預(yù)期，個別房企出現(xiàn)債務(wù)違約。

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