21世紀經濟報道記者 吳抒穎 廣州報道

因一筆2.12億元的存款觸發(fā)相關條款，合景泰富最終選擇對境外債進行全面重組。

2023年5月14日晚間，合景泰富發(fā)布公告宣布，鑒于目前的挑戰(zhàn)，從所有債權人的利益出發(fā)將尋求目前境外債的全面解決方案，以確保其可持續(xù)經營。

【資料圖】

這意味著，合景泰富主動選擇了境外債重組來應對當前的局面。去年以來，在市場持續(xù)承壓的背景下，合景泰富在債務管理上尚算努力，按期償還了多筆到期債券并付息，也對若干到期境外債進行了展期。

今年以來，房地產市場在迎來小陽春之后也重新平靜，這種行情使得當前的償債高峰對房企而言同樣充滿挑戰(zhàn)。近期，不僅合景泰富，另有多家房企也在尋求通過債務重組的方式緩解運營壓力。

在融資渠道偏緊以及銷售回暖不明顯的背景下，這些房企必然要在有限的現(xiàn)金流中作出取舍，在維持正常經營和債務管理中取得平衡。從目前的趨勢來看，房企首要的選擇仍是力保交付，其優(yōu)先度要高于其他。

關鍵選擇

合景泰富此次進行境外債重組，實乃多方權衡之下的折中選擇。

在公告中，合景泰富表示，受宏觀經濟因素、負面信貸事件及行業(yè)融資渠道受限的影響，包括其在內的多家房企面對更大的流動資金壓力。此等市況變動令中國眾多房地產開發(fā)商的經營及融資現(xiàn)金流減少。

這種影響，逐步傳遞。

合景泰富稱，根據(jù)其發(fā)行于2024年到期的優(yōu)先票據(jù)相關條款，這筆票據(jù)本金額的15%連同其應計及未付利息于強制贖回日期（即2023年5月14日）到期及應付。而截至當日，合景泰富尚未就該部分本金及利息共1.19億美元作出贖回。

此外，合景泰富此前在4月28日中還披露了另一與境外債相關的事件。其時，合景泰富公告稱，合景泰富拖欠的附息銀行及其他借貸的本金總額為2.12億元尚未根據(jù)其預定還款日期償還，故觸發(fā)若干長期附息銀行及其他借貸311.63億元交叉違約。

超10億元需集中兌付的境外資金，合景泰富難從容應對。

合景泰富表示，其一直依賴內部現(xiàn)金資源及從境內匯出現(xiàn)金以履行境外付款義務，而由于絕大部分現(xiàn)金均存入指定銀行賬戶進行預售資金監(jiān)管以確保在建物業(yè)竣工，盡管其已作出最大努力，但可用于支付境外債務的資金仍持續(xù)受壓。

這是合景泰富作出境外債重組的背景以及緣由。

鑒于目前的挑戰(zhàn)，合景泰富認為應推出債務重組方案以確保其可持續(xù)經營。為此，合景泰富也正與潛在候選人討論擔任財務顧問的角色，以評估其資本架構、流動資金及探尋所有可行的解決方案，借以緩解當前的流動資金問題，并盡快達成最佳的解決方案。合景泰富也已就此委聘盛德律師事務所作為其法律顧問以提供支援。

事實上，在民營房企陣營中，合景泰富算得上是資產較為優(yōu)質且在管理債務上比較主動的一家。合景泰富在公告中也列出了其此前所做的主動債務管理以求獲得債權人及投資者的支持。

根據(jù)公告，截至去年年底，合景泰富全年共兌付包括境內債券、CMBS及ABS本金合計75.44億元，境外美元債券3.63億美元，及12.84億港元銀團貸款，合計約113億元；去年9月，合景泰富還成功對旗下兩筆9億美元境外債進行展期，緩解了短期債務壓力。

除了合景泰富以外，今年以來還有更多房企尋求進行債務重組，也要先行者已經率先完成重組，例如融創(chuàng)中國境外債重組方案就在近期獲得通過，富力也早在去年就完成境外債重組，華夏幸福、龍光等房企的債務重組方案也在陸續(xù)推進中。

克而瑞研究報告認為，債務重組完成之后，中長期的“回血”自救才是關鍵。出險房企仍應以保交付為主要目標，積極營銷、促進銷售去化及現(xiàn)金回籠，修復基本盤，依靠銷售回款提升自身“造血能力”，才能真正擺脫困境。

力保經營

推進債務重組的同時，合景泰富的經營狀況才是當前市場關注的焦點。

在公告中，合景泰富稱，未來其將通過“強銷售、降負債”的措施，不斷改善資產負債狀況，全面增強現(xiàn)金流動性，并繼續(xù)采取有效措施，以提高經營效率、實施精準市場營銷、控制風險及降低成本。

合景泰富預計，今年房地產行業(yè)將呈現(xiàn)穩(wěn)健復蘇，其也有望逐漸恢復正常運營。

而在最受到外界關注的交付方面，根據(jù)合景泰富在公告中公布的數(shù)據(jù)，截至2022年年底合景泰富已完成交付總建筑面積約80.62萬平方米。

從資產質量以及企業(yè)形象等方面分析，合景泰富與債權人達成共識的主要籌碼，是這家以打造豪宅起家且旗下業(yè)務相對多元的房企具備較好的資產質量，以及較為穩(wěn)健的現(xiàn)金流。

據(jù)合景泰富于今年3月年報中所披露的數(shù)據(jù)，截至2022年年底，其土地儲備約2330萬平方米，其中一二線城市占比達95%，大灣區(qū)核心城市占比達72%。合景泰富目前在售的128個項目，其中54%來自粵港澳，90%來自一二線城市。

此外，合景泰富的持有型物業(yè)也持續(xù)“造血”。

截至去年年末，合景泰富已開業(yè)45個投資性物業(yè)，其中商場11個、寫字樓10個、酒店24個；2022年權益租金收入規(guī)模約18.82億元，其中，商場增長11%，寫字樓增長9%。

在資產配置優(yōu)化方面，合景泰富一直沒有停止調整。5月12日，合景泰富公告稱，其當日向平安出讓上海4個項目，總作價7.5億元。

在當時的公告中，合景泰富表示，為改善流動資金以滿足集團的財務需要，一直積極按符合公司及股東整體最佳利益的條款在資產方面物色潛在買家，上述出售事項如果落實，將可改善其流動資金。

在債務重組的公告中，合景泰富表示，其期待與境外債權人接洽及合作，并呼吁他們給予耐心、理解及支持，一起與之尋求境外債務的全面解決方案，共同解決當前面對的問題?！氨竟緜鶛嗳吮３址e極溝通，并將于切實可行情況下盡快就任何重大進展向市場提供最新資料?！?/p>

中誠信國際在新近一份報告中指出，隨國內房地產支持政策的持續(xù)落地，以及行業(yè)融資環(huán)境的邊際改善，債權人對于境內房企償債能力的信心有所提升，為房企境外債務重組的談判爭取了更多空間，如果后續(xù)境外債務重組能夠推進，房地產企業(yè)有望進一步減輕債務負擔。

一位不愿具名的分析師則認為，目前國內房地產行業(yè)處于恢復回溫周期，一些規(guī)模和未來增長預期不及過往、資金承壓的房企大多會選擇債務重組。今年以來，多部門對房地產平穩(wěn)發(fā)展都給予積極信號，保障境內融資和交付銷售經營的正常運轉，這類房企選擇對境外債券重組可能成為常態(tài)化動作。