前不久，深圳剛叫停人才房和安居房，轉(zhuǎn)而就新增了保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房。根據(jù)深圳市規(guī)劃和自然資源局寶安管理局發(fā)布珈譽(yù)時(shí)尚花園項(xiàng)目的通告，明確備注該宗地規(guī)劃了共有產(chǎn)權(quán)住房125336平方米。一直以來(lái)，北京和上海等城市，保障住房主要包括保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)房，深圳則是采取人才房和安居房制度，此次深圳的改變，有向這些城市看齊的意味。

改革進(jìn)入深水區(qū)后，任何政策都不是單向的帕累托改進(jìn)，而是一種利弊組合，是對(duì)各方利益的再平衡。現(xiàn)實(shí)中，任何政策目標(biāo)，都要兼顧對(duì)其他政策目標(biāo)的影響，而不會(huì)是單方面高舉高打、狂飆突進(jìn)。但不可否認(rèn)，共有產(chǎn)權(quán)房的目的就是為了解決“住”的問(wèn)題，剛需購(gòu)房者豈容錯(cuò)過(guò)？接下來(lái)我們來(lái)深度解構(gòu)一下：

【資料圖】

一、現(xiàn)象：什么是共有產(chǎn)權(quán)房？先行先試的北京上海是否解決了剛需購(gòu)房問(wèn)題？二、分析：共有產(chǎn)權(quán)房是否有升值空間？畢竟大家對(duì)房子的投資屬性仍有所期望的三、解惑：我到底該不該買共有產(chǎn)權(quán)房？它到底適合什么人群購(gòu)買呢？

一、現(xiàn)象：什么是共有產(chǎn)權(quán)房？先行先試的北京上海是否解決了剛需購(gòu)房問(wèn)題？

所謂共有產(chǎn)權(quán)住房，就是地方政府跟購(gòu)房者共同承擔(dān)住房建設(shè)資金，分配時(shí)在合同中明確共有雙方的資金數(shù)額及將來(lái)退出過(guò)程中所承擔(dān)的權(quán)利義務(wù)；退出時(shí)由政府回購(gòu)，購(gòu)房者只能獲得自己資產(chǎn)數(shù)額部分的變現(xiàn)，從而實(shí)現(xiàn)保障住房的封閉運(yùn)行。

當(dāng)然，我們國(guó)家出臺(tái)共有產(chǎn)權(quán)房的目的，主要還是應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的困局。試圖通過(guò)共有產(chǎn)權(quán)的方式，使得購(gòu)房者有能力購(gòu)房，一部分購(gòu)房者自己支付一部分資金就能解決住房問(wèn)題，達(dá)到了三方共贏的局面。

不過(guò)，我們要知道，其實(shí)共有產(chǎn)權(quán)房很早就有了：

根據(jù)報(bào)道試點(diǎn)最早是在2007年，江蘇省淮安市最先在全國(guó)提出共有產(chǎn)權(quán)房。隨后到2009年底，上海也開始在徐匯、閔行兩區(qū)實(shí)施共有產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)。2023年北京大興區(qū)住興宏雅苑共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目已經(jīng)是第三次申購(gòu)登記，據(jù)悉，此次配售房源共187套，均價(jià)為3萬(wàn)元/平方米。

其中90年代時(shí)也有類似房子，只是當(dāng)時(shí)沒有這個(gè)名字，其原文是上海賣公房，賣國(guó)有職工，其就是賣部分產(chǎn)權(quán)。那么，共有產(chǎn)權(quán)房并非是新鮮事物了，大家一定很想知道，共有產(chǎn)權(quán)房能否解決剛需購(gòu)房的強(qiáng)心劑呢？

我先以北京大興的興宏雅苑為例，2019年7月份推出的360套共有產(chǎn)權(quán)房，到2023年4月份還剩187套，3年多的時(shí)間，只出售了173套，可見其受歡迎程度一般。

相比北京反應(yīng)平淡，上海似乎略有不同。下圖我們可以對(duì)比上海的正常房?jī)r(jià)和共有產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格，感受下。

可以看出，共有產(chǎn)權(quán)房的單價(jià)真不高，但像上海的共有產(chǎn)權(quán)房，針對(duì)低收入家庭，大部分滬漂年輕人應(yīng)該達(dá)不到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。

一種是上海戶籍，一種是外地人（需要已婚且居住證積分滿120分），外地單身不可申請(qǐng)。對(duì)很多人而言，收入和財(cái)產(chǎn)這個(gè)門檻，應(yīng)該就卡住了。

A、收入有規(guī)定：3人及以上家庭人均年可支配收入低于7.2萬(wàn)元（含7.2萬(wàn)元）；2人及以下家庭人均年可支配收入標(biāo)準(zhǔn)按前述標(biāo)準(zhǔn)上浮20%，即人均年可支配收入低于8.64萬(wàn)元（含8.64萬(wàn)元）。B、財(cái)產(chǎn)設(shè)限額：3人及以上家庭人均財(cái)產(chǎn)低于18萬(wàn)元（含18萬(wàn)元）；2人及以下家庭人均財(cái)產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)按前述標(biāo)準(zhǔn)上浮20%，即人均財(cái)產(chǎn)低于21.6萬(wàn)元（含21.6萬(wàn)元）。

那么，從北京上海的執(zhí)行情況來(lái)看，顯然還是沒有解決剛需購(gòu)房。那么，它們?yōu)槭裁炊紱]有受到剛需者的青睞呢？

首先，共有產(chǎn)權(quán)房即使5年后交易也只能交易給其他符合共有產(chǎn)權(quán)房條件的人群，這就大大縮減它的出售人群。需求會(huì)被嚴(yán)重壓制。這就意味著共有產(chǎn)權(quán)房大概率只有居住屬性，而沒有投資屬性。因?yàn)樗炔荒苜J款，關(guān)鍵的時(shí)候還不一定賣的出去。

而中國(guó)人普遍認(rèn)為房子是投資品，而不是消費(fèi)品。尤其是自己還是要付出較高的成本。我就以深圳為例。共有產(chǎn)權(quán)房是市場(chǎng)價(jià)格的5折。

但是深圳最便宜區(qū)域房?jī)r(jià)也基本在4萬(wàn)左右。那么付出2萬(wàn)元每平方，按照一個(gè)90平米的住房來(lái)計(jì)算，那也是180萬(wàn)的巨款?；ㄒ粋€(gè)180萬(wàn)消費(fèi)一個(gè)居住屬性，那么為啥不租房住呢。

深圳4萬(wàn)房?jī)r(jià)的地區(qū)，5000元每月已經(jīng)可以租不錯(cuò)的房子了。一年也才6萬(wàn)，如果有機(jī)會(huì)爭(zhēng)取到公租房，每月不到1000元，那不是更香嗎？

所以，共有產(chǎn)權(quán)房很尷尬的處在了商品房和公租房的中間。但是同樣的，如果價(jià)格更為合適，共有產(chǎn)權(quán)房不見是個(gè)壞事。

比如還是按照剛才的邏輯，如果共有產(chǎn)權(quán)房更便宜一點(diǎn)，比如1萬(wàn)元每平方，那么90萬(wàn)元的房?jī)r(jià)，和每年6萬(wàn)的房租支出，那么老百姓就會(huì)思考到底是租房劃算還是買房劃算了。

因此，最終是不是強(qiáng)心針，又回到了價(jià)格，或者簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是租售比。共有產(chǎn)權(quán)房的租售比越高，那么價(jià)值就越大。租金是市場(chǎng)決定的，而共有產(chǎn)權(quán)房銷售價(jià)格其實(shí)也是市場(chǎng)決定的。

因此，如果按照這個(gè)邏輯，商品房的風(fēng)險(xiǎn)，共有產(chǎn)權(quán)房一樣都有，只不過(guò)風(fēng)險(xiǎn)小點(diǎn)。但是商品房可以抵押貸款的屬性，共有產(chǎn)權(quán)房卻一個(gè)沒有，這就是一個(gè)絕大的bug了。一個(gè)殘缺品，一個(gè)正品，你覺得消費(fèi)者會(huì)選哪個(gè)?

當(dāng)然，這是我所知道深圳最新出版的共有產(chǎn)權(quán)交易法規(guī)，如果沒有上面的限制，僅僅是鎖定禁售期，禁售期結(jié)束后完全可以自由交易，那我覺得還是是值得購(gòu)買的。這么說(shuō)來(lái)，共有產(chǎn)權(quán)房能否解決剛需問(wèn)題，其實(shí)是有待觀察的。

二、分析：共有產(chǎn)權(quán)房是否有升值空間？畢竟大家對(duì)房子的投資屬性仍有所期望的

有人說(shuō)，共有產(chǎn)權(quán)房既沒有金融屬性，又沒有升值空間，位置偏遠(yuǎn)，純屬雞肋，其實(shí)這是錯(cuò)誤的。你知道為什么嗎？其實(shí)是因?yàn)椤吧悼臻g”面臨一個(gè)悖論。

地產(chǎn)是百業(yè)之母，既來(lái)于土地出讓金的融資屬性（給政府提供撬動(dòng)經(jīng)濟(jì)杠桿的啟動(dòng)資金），也來(lái)自于強(qiáng)大的上下游產(chǎn)業(yè)鏈帶動(dòng)能力，也來(lái)自于其抵押品價(jià)值。當(dāng)年某領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)“房?jī)r(jià)下跌受害的是老百姓”，招致罵聲一片，實(shí)際上話糙理不糙。

既然提及了“升值空間”問(wèn)題，說(shuō)明大家還是對(duì)房子的投資屬性有所期望的，至少也是“投資兼自住”。而投資的生命在于流動(dòng)性。流動(dòng)性好的資產(chǎn)，甚至有“流動(dòng)性溢價(jià)”。流動(dòng)性差的資產(chǎn)，則普遍折價(jià)。A股市場(chǎng)相和港股市場(chǎng)港股市場(chǎng)的估值水平對(duì)比，就是一個(gè)鮮明的范例。

共有產(chǎn)權(quán)房的流動(dòng)性，處于一個(gè)“不上不下”的水平，和完整產(chǎn)權(quán)的商品房肯定沒法比，但相較于那些有很長(zhǎng)禁售期、流動(dòng)性要被長(zhǎng)期凍結(jié)的房產(chǎn)類型（比如人才房），共有產(chǎn)權(quán)房還是有其優(yōu)勢(shì)的。

我以深圳為例。根據(jù)深圳的人才房政策規(guī)定，人才房的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書登記為安居型商品房，到手10年后才可綠轉(zhuǎn)紅本，同時(shí)還需按照《深圳市安居型商品房建設(shè)和管理暫行辦法》補(bǔ)交差額50%的增值收益后才能獲取完全產(chǎn)權(quán)，像普通商品房一樣交易。

在接受上述犧牲流動(dòng)性的條件后，購(gòu)房者獲得的利益是可以按市場(chǎng)價(jià)的六折購(gòu)房。當(dāng)然，因?yàn)檠a(bǔ)交差額收益的要求，購(gòu)房者是無(wú)法完全享有那剩余的40%利益的。

打個(gè)比方，市場(chǎng)價(jià)500萬(wàn)的房子，購(gòu)房人可以用300萬(wàn)購(gòu)入，然后十年內(nèi)不能動(dòng)。假設(shè)十年后房?jī)r(jià)漲到了800萬(wàn)，則差價(jià)500萬(wàn)，購(gòu)房人可得一半，即250萬(wàn)。相當(dāng)于十年封閉期、80%收益率的投資，談不上很有吸引力。

上述計(jì)算還是建立在樓市行情好，房?jī)r(jià)預(yù)期看漲的基礎(chǔ)上。假如房?jī)r(jià)十年不漲，則收益只有100萬(wàn)，考慮稅費(fèi)、利息，則凈收益聊勝于無(wú)。這可是承受了十年內(nèi)流動(dòng)性為0的風(fēng)險(xiǎn)，一般家庭幾百萬(wàn)的資產(chǎn)流動(dòng)性為0是個(gè)很可怕的事情。

共有產(chǎn)權(quán)房則是另外的邏輯，徹底貫徹了“房住不炒”思想。雖然采取封閉流通，但相較于人才房的十年內(nèi)不能動(dòng)的規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)房在流動(dòng)性上還是留了個(gè)口子，購(gòu)房者購(gòu)房后五年內(nèi)可以向“有關(guān)部門”申請(qǐng)份額回購(gòu)，五年后可以向符合條件者轉(zhuǎn)讓份額。

共有產(chǎn)權(quán)房的封閉性特征，當(dāng)然會(huì)使其“升值空間”面臨一個(gè)悖論：假如共有產(chǎn)權(quán)房不擴(kuò)容，維持在一個(gè)很小的范圍內(nèi)，則流動(dòng)性起不來(lái)，且覆蓋群體普遍收入相對(duì)較低，接盤能力有限，則“升值空間”有限；而如果廣泛鋪開，像一般商品房那樣達(dá)到一個(gè)比較高的覆蓋面，則會(huì)瓦解“房產(chǎn)投資”的群眾基礎(chǔ)，成了徹底的“房住不炒”，那“升值空間”也無(wú)從談起。

歸根到底，共有產(chǎn)權(quán)房是“房住不炒”的政策工具，假如是抱有一定的投資目的，建議謹(jǐn)慎購(gòu)買。

三、解惑：我到底該不該買共有產(chǎn)權(quán)房？它到底適合什么人群購(gòu)買呢？

在我看里，如果考慮是年輕人的首套房，共有產(chǎn)權(quán)房是肯未必合適的，因?yàn)槲业睦斫馐?年輕人的首套房"，后面還會(huì)置換、改善，除非事業(yè)發(fā)展的特別順利，否則怎么也得先賣再買吧？

共有產(chǎn)權(quán)房交易起來(lái)會(huì)比較復(fù)雜，建議純自住家庭考慮，因?yàn)楣灿挟a(chǎn)權(quán)房沒有太大的升值空間。現(xiàn)在的地產(chǎn)行情除了北上廣深南蘇杭等城市主城區(qū)繁華地段以外，商品房都在逐漸失去升值空間，更何況共有產(chǎn)權(quán)房乎？同時(shí)大多數(shù)的共有產(chǎn)權(quán)房選址非常偏。

除此之外，共有產(chǎn)權(quán)房不僅有共有產(chǎn)權(quán)的問(wèn)題，如果一對(duì)夫妻的婚姻有些不那么順利，發(fā)生離婚后分割財(cái)產(chǎn)，這個(gè)處理起來(lái)也非常復(fù)雜。

即使是純自住，我覺得如果條件允許也不要選共有產(chǎn)權(quán)房，有人說(shuō)"如果一套房是純自住,所以漲跌不需要關(guān)注"，這句話錯(cuò)了一半,正確的說(shuō)法是"如果你名下不止一套房，你自住的那套房漲跌確實(shí)無(wú)關(guān)緊要"。

為什么？因?yàn)閷?duì)于唯一住房的家庭來(lái)說(shuō)，房子還扮演了關(guān)鍵時(shí)刻救急的角色，很多普通民眾都有"天塌了就把房子賣了"的說(shuō)法，如果一套房子在你的手中套現(xiàn)難、難升值，那么誰(shuí)敢保證自己沒有重疾、意外等急用錢的時(shí)候呢？

籌碼越多的人越不怕輸反而有時(shí)候能利用這點(diǎn)獲利，就是這個(gè)道理。所以我建議大家都要先想想你買房是用來(lái)干嘛的？

未來(lái)賣不賣？如果你說(shuō)我買來(lái)的是家，永遠(yuǎn)不賣，那你確實(shí)是可以閉眼買！如果有需要賣出的一天，它現(xiàn)在對(duì)你的門檻也是對(duì)未來(lái)所有想接走你手里房子人的門檻一毛一樣，既然一毛一樣我為什么不買新的？

不論你有什么手段，股權(quán)融資的一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)的股市，與養(yǎng)老賬戶綁定！這些的繁榮，才會(huì)讓所有人雨露均沾。

最后的話：如果你真的只是想著住，不是想著賣，我個(gè)人認(rèn)為是不錯(cuò)的選擇！

總之，我們可以預(yù)測(cè)，我們國(guó)家未來(lái)的房產(chǎn)會(huì)更多元的分級(jí)，就比如現(xiàn)在已經(jīng)湊齊的5塊分區(qū)，廉租房、公租房、共產(chǎn)房、商品房、豪宅等，其實(shí)這些都是定向階級(jí)而制定穩(wěn)市場(chǎng)、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的工具。這就像買包一樣，有LV也有很實(shí)用的品牌。而購(gòu)房也同理，適合自己才是最好的。

那么，對(duì)于有足夠多錢的年輕人，自然是考慮工作生活地點(diǎn)附近的商品房。但對(duì)于沒有那么多錢的年輕人，在高高房?jī)r(jià)面前，確實(shí)可以看看當(dāng)前共有產(chǎn)權(quán)房自己是否能夠自住，因?yàn)樗钱?dāng)前房?jī)r(jià)“雙軌制”下，給到普通人的保障性住房。

而且對(duì)收入不是太高的，絕對(duì)是福音，這個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房本來(lái)就是有點(diǎn)打壓樓價(jià)的味道，就拿商品房來(lái)說(shuō)吧，只有中心核區(qū)樓價(jià)堅(jiān)挺，而且你買商品房收入不是太高的話，壓力會(huì)很大的，商品房的確有投資的味道。不過(guò)你敢保證你買的時(shí)候是最低，不會(huì)出現(xiàn)更低嗎？升了當(dāng)然開心，跌了呢？你是否這樣想的，如果你這樣想，其實(shí)都根本不用想共有產(chǎn)權(quán)了。