多年后，地產(chǎn)行業(yè)談起2023年的春天，一定會(huì)談到一個(gè)現(xiàn)象，那就是“化債熱”。

(相關(guān)資料圖)

2023年以來(lái)，隨著各種利好政策落地，樓市整體預(yù)期有所好轉(zhuǎn)，總體溫和復(fù)蘇。這種大環(huán)境下，出險(xiǎn)房企自救動(dòng)作順勢(shì)跟著加快。

我粗略數(shù)了下，2月份以來(lái)，已經(jīng)有包括恒大、奧園、旭輝、融創(chuàng)、世茂、正榮等超過(guò)10家，過(guò)去位列中頭部的房企，在“化債”動(dòng)作上有了新進(jìn)展。特別是整體難度比較高的境外債，不少出險(xiǎn)房企取得了實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

4月3日，作為地產(chǎn)行業(yè)下游的易居企業(yè)控股(02048)，也宣布了境外債重組方案，并獲得了單一大股東阿里的同意票，當(dāng)天易居股票大漲58%。

整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的“化債”肉眼可見(jiàn)在提速，都在搶春風(fēng)化暖的窗口期。

目前大家關(guān)心這些企業(yè)的債務(wù)重組時(shí)，都會(huì)關(guān)心方案誠(chéng)意度如何。這肯定也是債權(quán)人看中的，只有欠債人傾囊而出，才能給投資人信心。

易居反思，過(guò)去因?yàn)檫^(guò)度追求規(guī)模，以及頭部客戶集中度高，導(dǎo)致應(yīng)收賬款積累和大量壞賬。對(duì)于未來(lái)，易居表示將不再追求規(guī)模的發(fā)展，轉(zhuǎn)向追求有質(zhì)量的發(fā)展。

孫宏斌也進(jìn)行了反思，指出過(guò)去過(guò)于樂(lè)觀和激進(jìn)。集體反思，「立正挨打」，都在傳遞給投資者積極的信號(hào)。

能不能化債成功決定生死，其實(shí)到了這種時(shí)候，能拿出方案不缺誠(chéng)意，甚至不介意把褲兜翻出來(lái)給你看。

再說(shuō)得直接點(diǎn)，就剩一條底褲時(shí)，誠(chéng)意是最基本的通行證。

拿被熱議的融創(chuàng)境外債案來(lái)說(shuō)，給債權(quán)人提供多種置換債務(wù)的方式，可轉(zhuǎn)換債券、強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券、轉(zhuǎn)換為部分融創(chuàng)服務(wù)股權(quán)、置換新票據(jù)等，債權(quán)人既可以將全部或部分債權(quán)轉(zhuǎn)換為股權(quán)，提前變現(xiàn)，也可以選擇繼續(xù)持有債權(quán)，給債權(quán)人較為靈活的決策空間，且對(duì)所有大小債權(quán)人一視同仁。這是一種誠(chéng)意。

孫宏斌掏出的4.5億美元也轉(zhuǎn)成融創(chuàng)中國(guó)股權(quán)，和債權(quán)人一起捆綁。這也是一種誠(chéng)意。

再說(shuō)最近的易居，這家不同于房企的輕資產(chǎn)型公司，化債方案最主要的思路和房企一樣，也是拿出核心資產(chǎn)。

裝著「房地產(chǎn)數(shù)據(jù)與咨詢業(yè)務(wù)」的克而瑞，裝著「在線房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)業(yè)務(wù)」的天貓好房和樂(lè)居，易居把這兩塊最核心資產(chǎn)的65%股權(quán)置出。也就是說(shuō)，易居把控股權(quán)交出去了，這對(duì)創(chuàng)始人和管理層而言，肯定是舍不得的。

通過(guò)核心資產(chǎn)的65%股權(quán)抵債，股東供股籌集4.8億元港幣，現(xiàn)金支付債權(quán)人一部分現(xiàn)金和本息收益，并承諾大股東包銷(xiāo)，易居這套化債組合拳，可以讓債權(quán)人較短時(shí)間內(nèi)獲得債券償付，也保留了債權(quán)人對(duì)潛在股權(quán)上升收益的可能性。同樣是滿滿的誠(chéng)意。

誠(chéng)意之外，我覺(jué)得更值得關(guān)注的是有沒(méi)有“火種”。

化債自救就好比泅渡過(guò)河，不管用什么方式，到岸是首要目標(biāo)，也是最基本的前提。

但如果過(guò)河之后只剩最后一口氣，這種上岸只是延緩死亡，債權(quán)人拿不回權(quán)益，沒(méi)有意義。

所以孫宏斌在境外債務(wù)重組說(shuō)明會(huì)上強(qiáng)調(diào)，必須是系統(tǒng)周全，能支持公司真正恢復(fù)過(guò)來(lái)的債務(wù)重組。經(jīng)營(yíng)動(dòng)作上，融創(chuàng)過(guò)去一年力保交付，同時(shí)保護(hù)價(jià)值，不再低價(jià)處理核心資產(chǎn)，保留了用發(fā)展來(lái)化解流動(dòng)性的可能。

易居化債方案，阿里投下關(guān)鍵一票，相當(dāng)于給了一塊過(guò)河木筏，可以幫助易居盡快上岸。

聞?dòng)?，市?chǎng)反手買(mǎi)了個(gè)“大漲”。

冷靜下來(lái)，大家再去看易居的方案，我認(rèn)為值得關(guān)注其中一條：

拿出重組資產(chǎn)的15%股權(quán)激勵(lì)經(jīng)營(yíng)管理層。

這一招等于把核心團(tuán)隊(duì)和企業(yè)作了深度捆綁，輕資產(chǎn)的服務(wù)型企業(yè)，最值錢(qián)的是人，專(zhuān)業(yè)的團(tuán)隊(duì)就是易居希望的“火種”。

交出控制權(quán)后，易居保留了營(yíng)銷(xiāo)代理和營(yíng)銷(xiāo)渠道兩大基石業(yè)務(wù)，同時(shí)克而瑞、天貓好房、樂(lè)居的運(yùn)營(yíng)權(quán)抓在手上，如此一來(lái)，只要易居能走出債務(wù)困境，團(tuán)隊(duì)就會(huì)是企業(yè)恢復(fù)經(jīng)營(yíng)的一大利器。

自救熱潮下，大家都在化債，到底在化什么，這是一個(gè)問(wèn)題。

誠(chéng)意，是償債意愿，火種，是償債能力。

一個(gè)都不能少。

郁亮判斷，未來(lái)房地產(chǎn)新房市場(chǎng)，仍然能在一段時(shí)間內(nèi)保持每年12億平米左右的需求。

保利發(fā)展研究院發(fā)布的《2022-2023年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書(shū)》認(rèn)為：未來(lái)5年，全國(guó)新房年銷(xiāo)售額將保持在10萬(wàn)億元以上，包括二手房在內(nèi)的話，則超20萬(wàn)億元。

駱駝瘦了，但駱駝還是很大，未來(lái)的房地產(chǎn)行業(yè)依舊能容得下很多企業(yè)。

出險(xiǎn)企業(yè)也有機(jī)會(huì)殺回來(lái)，只不過(guò)機(jī)會(huì)不是均等的。

化債大考，是新一輪分化的開(kāi)始。