經(jīng)歷了一季度前熱后冷的小陽(yáng)春 （今年1季度北京賣(mài)了889億，是6年來(lái)最高點(diǎn)）， 關(guān)鍵的二季度已經(jīng)來(lái)了。

(資料圖片)

各家售樓處的信源告訴表姐，熱度涼得出乎意料，來(lái)電、來(lái)訪(fǎng)都在往下掉。

更讓人頭難的是，新盤(pán)拿證又多，僅3月批證就有59個(gè)項(xiàng)目拿預(yù)售證，是過(guò)去10個(gè)月新增供應(yīng)量最高點(diǎn)。

普通人翻身，把握一次機(jī)會(huì)就夠了。機(jī)會(huì)又屬于少數(shù)人，普通人翻身太難了。

以下是二季度的市場(chǎng)觀點(diǎn)。

0.一季度北京城建是冠軍，賣(mài)了103億，主要是天壇府一個(gè)盤(pán)就貢獻(xiàn)59億。華潤(rùn)是亞軍。華潤(rùn)一季度沒(méi)有新盤(pán)開(kāi)，順?shù)N賣(mài)96億，開(kāi)年勢(shì)頭很猛。中海賣(mài)85億，季軍。

如果按權(quán)益口徑，中海就是亞軍。新盤(pán)真是能沖量，特別是內(nèi)城新盤(pán)。

去年的冠亞軍中海和華潤(rùn)被北京城建壓一頭，表姐覺(jué)得是暫時(shí)現(xiàn)象。今年的北京樓市冠軍依然在耐力選手中海和華潤(rùn)中產(chǎn)生。

北京一哥首開(kāi)排第四，名次掉得有點(diǎn)猛。金茂第五還是很讓人意外，從去年下半年開(kāi)始，表姐感覺(jué)金茂明顯發(fā)力了。

保利沒(méi)有跌出前10，保住前十的位置，讓人心驚膽戰(zhàn)。這可是要爭(zhēng)全國(guó)第一的保利啊。

1.板塊的輪動(dòng)效應(yīng)越來(lái)越明顯。西紅門(mén)是最近三年的板塊輪動(dòng)榜樣，龍湖和新城辛苦占有兩年崗，華潤(rùn)橡樹(shù)灣過(guò)來(lái)就火，19號(hào)線(xiàn)、學(xué)校姍姍來(lái)遲，要啥有啥。

誰(shuí)能在板塊輪動(dòng)中不早不晚占到先機(jī)，就賺大發(fā)了。

2.朝陽(yáng)二手房一季度成交12萬(wàn)套，緊跟其后是海淀5000多套。一二手輪動(dòng)效應(yīng)明顯出來(lái)了，1季度朝陽(yáng)成交52.85億，排名北京第二，第一是豐臺(tái)。

朝陽(yáng)奶西板塊、崔各莊板塊去年整整打了一年，今年孫河板塊居高臨下，恒基天匯和天恒傲云降維打擊，又會(huì)引發(fā)混戰(zhàn)。

從套數(shù)上看，豐臺(tái)正在吸引全北京的買(mǎi)房人。有錢(qián)人出手就知道哪里好，豐臺(tái)的規(guī)劃正在落地，城六區(qū)里最好，紅利正在兌現(xiàn)中，不僅是西紅門(mén)，南中軸大紅門(mén)、分鐘寺、槐房都在動(dòng)。

都知道買(mǎi)豐臺(tái)，西紅門(mén)板塊、大紅門(mén)板塊、分鐘寺板塊、造甲村板塊和槐房板塊爭(zhēng)奇斗艷，內(nèi)部爭(zhēng)搶厲害，競(jìng)品多，各家其實(shí)也很焦灼。

3.奶西板塊新房越賣(mài)越火，崔各莊各樓會(huì)不會(huì)釜底抽薪，用奶西的價(jià)格戰(zhàn)殺死奶西，這是今年看點(diǎn)。

4.今年最亮眼的板塊還在海淀南，昌平還會(huì)繼續(xù)賣(mài)地。越秀和大華年初一頭扎進(jìn)去，要么快進(jìn)快出，要么穩(wěn)扎穩(wěn)打，做好產(chǎn)品不懼對(duì)手。

5.房山一季度熱鬧一陣子，房山的樓盤(pán)挑客戶(hù)，性?xún)r(jià)比其實(shí)是新城里最高。中建智地扛大旗，幾個(gè)臨鐵上車(chē)盤(pán)陸續(xù)進(jìn)入順?shù)N期。房山如果再賣(mài)地，只能往2035地鐵規(guī)劃上使勁?？春们帻埡鍓K幾個(gè)在售樓，原因大家都知道。

6.今年最熱鬧是南城豐臺(tái)，其次才是城南大興。豐臺(tái)主要是有高端市場(chǎng)指標(biāo)盤(pán)，比如說(shuō)華潤(rùn)的北京天譽(yù)、北京瑞府和北京悅府，中海的和瑞叁號(hào)院和興叁號(hào)院，金茂的永定金茂府，合生的北京縵云，首開(kāi)的新盤(pán)君禮著和尾盤(pán)端禮著，還有懋源三子。

都是北京市場(chǎng)高端扛把子，又密集扎堆，雖說(shuō)新盤(pán)只有君禮著，其它各盤(pán)都在順?shù)N期。其實(shí)，順?shù)N期更難賣(mài)。過(guò)了年新盤(pán)就變成庫(kù)存，買(mǎi)房人貨比三家，砍價(jià)空間自然就多了。

7.青龍湖原來(lái)的低密盤(pán)，都熬成現(xiàn)房，通地鐵后終于有機(jī)會(huì)清掉了。

8.通州肯定是洼地，都被雙限嚇怕了。最搞笑的是，很多人根本不知道雙限是啥，就直接把通州給否了。這是發(fā)生在表姐身邊朋友的故事。

9.遠(yuǎn)郊剛需盤(pán)基本涼涼，不通地鐵基本沒(méi)戲，有幾個(gè)盤(pán)要熬過(guò)漫漫長(zhǎng)夜，除非降價(jià)到腳后跟。

10.一季度熱銷(xiāo)神盤(pán)頻出，但也有不同。比如天壇府就是賣(mài)內(nèi)城地段，產(chǎn)品力很一般，學(xué)區(qū)很一般。要論賣(mài)得火，產(chǎn)品力過(guò)硬的，要數(shù)中央別墅區(qū)的懋源璟橒。

今年是產(chǎn)品力大年，北京天譽(yù)新樣板間不錯(cuò)，華潤(rùn)南城幾個(gè)盤(pán)基本代表北京高端產(chǎn)品天花板。若論頂豪，還是要看縵合和恒基天匯。

11.值得關(guān)注中建智地京東公司，從順義的中建宸園到朝陽(yáng)奶西的中建宸園，產(chǎn)品力在中建系絕對(duì)是扛把子。特別是中建宸園，表姐雖然至今沒(méi)去看過(guò)，好幾個(gè)朋友說(shuō)不錯(cuò)，賣(mài)得也火。

這就對(duì)了，產(chǎn)品力顛覆地段，中建宸廬算一個(gè)經(jīng)典案例。

中建三局在銷(xiāo)售金額上可能是號(hào)碼公司里排第一，它家的美譽(yù)度和知名度比中建一局差一大截。聽(tīng)說(shuō)三局內(nèi)部很央企，不如一局市場(chǎng)化程度高。

12.金茂受市場(chǎng)傳聞被華潤(rùn)吞并影響很大，一季度賣(mài)了54億，實(shí)屬不易。

金茂去年的望京金樾開(kāi)盤(pán)很成功，永定金茂府在宋家莊，也算是金茂自己的地盤(pán)，表現(xiàn)不錯(cuò)，給金茂長(zhǎng)臉不少。 （待續(xù)）銷(xiāo)冠100

PS：表姐現(xiàn)已搭建了新房交流群、區(qū)域群、專(zhuān)屬項(xiàng)目群等，樓盤(pán)優(yōu)劣、板塊發(fā)展、政策解析、一手消息火熱開(kāi)聊，還歡迎添加表姐微信進(jìn)群吃瓜。

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